LOS CONDOMINIOS Y URBANIZACIONES CERRADAS COMO NUEVO MODELO DE CONSTRUCCIÓN DEL ESPACIO RESIDENCIAL EN SANTIAGO DE CHILE (1992-2000)

Rodrigo Hidalgo Dattwyle
Alejandro Salazar Barrows
Lily Álvarez Correa
Pontificia Universidad Católica de Chile

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Los condominios y urbanizaciones cerradas como nuevo modelo de construcción del espacio residencial en Santiago de Chile (1992-2000) (Resumen)

El espacio residencial de la ciudad de Santiago ha cambiado en forma significativa en la última década, siendo predominante en algunas comunas la edificación de condominios tanto en altura como de viviendas unifamiliares. En este sentido se busca caracterizar el nuevo modelo de construcción del espacio residencial en la ciudad de Santiago, teniendo como base de análisis la edificación de condominios en algunos municipios que forman parte de ella y algunas características morfológicas de dichos conjuntos. A su vez se persigue relacionar estos procesos con los factores económicos y sociales globales que subyacen en estas intervenciones.

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The condominiums and gated communities like new model of construction of the residential space in santiago of chile (1992-2000). (Abstract)

The residential space of the city of Santiago has changed in significant form in the last decade, being predominant in some communes the construction of condominiums as much in height as of unifamiliares houses. In this sense one looks for to characterize the new model of construction of the residential space in the city of Santiago, being had as analysis base the construction of condominiums in some municipalities that comprise of her and some morphologic characteristics. It is as well persecuted to relate these processes to global the economic and social factors that sublie in these interventions.

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Las últimas décadas han dado a lugar a importantes transformaciones en las principales áreas urbanas chilenas, las cuales han estado asociadas al particular momento de desarrollo económico que ha vivido la nación en este período[1] . Los procesos de reestructuración productiva asociados a la modernización a la neoliberal han constituido uno de los ejes centrales por los cuales el país ha pretendido transitar en dicho período[2].

En el caso de las ciudades y en especial de las áreas metropolitanas chilenas se han vivido importantes modificaciones que se han expresado en la forma de crecimiento y distribución espacial de la población y de las actividades económicas, tanto a escala nacional como de las ciudades propiamente tales.

Las obras públicas han comenzado asomar significativamente en el paisaje urbano e interurbano nacional, sobre todo en lo que dice relación con los accesos viales principales y vías de alta circulación para el caso de la capital del país. En este sentido, bajo el esquema de las «concesiones viales» el sector privado ha comenzado movilizarse en búsqueda de rentabilidades atractivas para sus inversiones, lo que ha potenciado la expansión física de las áreas metropolitanas y de las ciudades intermedias.

En este sentido, se puede apuntar que importantes superficies de suelo rústico han perdido esa condición, pasando a formar parte de un espacio urbano que se ha tornado cada vez más dinámico y su generación ya no ha quedado condicionada solamente al crecimiento del borde de la ciudad, sino que ha comenzado a exacerbarse el proceso de «suburbanización»[3]. Para el caso del área metropolitana de Santiago lo anterior ha redundado en una persistente expansión tentacular de la mancha urbana central, la que ha desbordado continuamente los límites de la ciudad, extendiéndose hacia las áreas rurales circundantes[4].

Por otro lado, en el interior de las áreas urbanas se han reconvertido espacios especializados en actividades secundarias, los que han transitado hacia usos terciarios o de servicios en general. Por su parte, las áreas residenciales expresan diferentes acontecimientos que han marcado su morfología y factores determinantes. La plusvalía de los espacios de mayor demanda ha determinado la densificación de aquellos lugares privilegiados en términos de localización y equipamientos comerciales. Las áreas centrales, en especial de la ciudad de Santiago, han comenzado a sufrir una significativa renovación física, que ha desencadenado laelitización[5] de la base social de algunos sectores deteriorados en términos de edificación, pero bien dotados de las infraestructuras urbanas correspondientes.

La vivienda como producto terminado ha comenzado también a mostrar la modificación de algunas de sus pautas de producción. Las unidades son comercializadas en general bajo la modalidad de lo que se conoce en Chile como condominio y que corresponde a un conjunto de casas unifamiliares o departamentos en altura que tienen acceso controlado. La difusión de esta forma de agrupación residencial ha sido notable en las últimas décadas y ha modificado significativamente el espacio de algunos municipios de las áreas metropolitanas y ciudades intermedias, donde gran parte de la variación del crecimiento del parque residencial en el último período intercensal se explica por edificación de este tipo de residencias[6].

El desarrollo de estos nuevos emprendimientos ha estado aparejado con la profundización de la fragmentación o segmentación del espacio social de la ciudad. Precisamente los condominios, en sus distintas modalidades, pretenden insertarse en la ciudad como unidades autónomas, con un contacto filtrado, en función de las necesidades laborales y de servicios en general, con la ciudad "más afuera" de sus límites perimetrales.

En este contexto, la presente comunicación busca caracterizar el nuevo modelo de construcción del espacio residencial en la ciudad de Santiago, teniendo como base de análisis la edificación de condominios en algunos municipios que forman parte de ella y algunas características morfológicas de dichos conjuntos. A su vez se persigue relacionar estos procesos con los factores económicos y sociales globales que subyacen en estas intervenciones.

Los condominios y urbanizaciones cerradas como modelo de construcción del espacio residencial. Alcances para Chile e América Latina

La generación de espacios residenciales cerrados en las distintas ciudades y áreas metropolitanas es uno de los fenómenos que se ha difundido con especial fuerza en las últimas décadas. Aunque su origen se remonta en algunos países hasta antes de la primera mitad del siglo XX, no cabe duda que la magnitud y tamaño observado de las intervenciones es relativamente reciente.

En el caso chileno los condominios[7] poseen tienen una connotación jurídica, que hace alusión al régimen de propiedad común. La primera normativa de ese país que alude al tema fue la Ley 6.071 de 1937, sobre propiedad, pisos y departamentos, también conocida como Ley de Venta por Pisos. Ella vino a llenar un vacío en la legislación nacional dado el impulso que comenzaba a adquirir la edificación de viviendas en altura. Ello estuvo asociado a intervenciones residenciales urbanas, impulsadas por los agentes públicos y los promotores inmobiliarios.El Estado a través de la Caja de la Habitación Popular, creada en 1936, comenzaba a construir edificios de departamento para abordar el creciente déficit habitacional que afectaba con especial vigor a los grupos más necesitados de la sociedad. A su vez en el contexto internacional los postulados de los Congresos Internacionales de Arquitectura Moderna propiciaron decididamente la edificación en altura y racionalismo arquitectónico, lo que se expresó en nuestro país en la construcción de los primeros bloques en altura[8].

Paralelamente los agentes privados vieron en la construcción en altura un negocio que comenzaba a reportar ganancias. Ellos dirigieron sus intervenciones a la clase media y localizaron sus proyectos en aquellos lugares cercanos al centro histórico de la ciudad. Fue en la década de 1930 y 1940 cuando aparecieron los edificios de departamento en algunos sectores centrales y pericentrales de la ciudad, y muchos de ellos estuvieron habitados por profesionales y empleados fiscales. Los particulares aprovecharon las ventajas de localización de esos lugares de la ciudad y maximizaron las ganancias construyendo mayor número de viviendas por unidad de superficie[9].

En este sentido, la imagen del condominio chileno se asoció hasta la segunda mitad de los años setenta con edificios de departamento, en los cuales la normativa de copropiedad aludida tuvo una aplicación casi exclusiva. Precisamente en ese tiempo comienza a irrumpir el en el espacio residencial de la ciudad de Santiago las llamadas comunidades de Castillo Velasco. Fue en el municipio de La Reina[10], en el piedemonte andino de la ciudad, en que el arquitecto chileno Fernando Castillo Velasco, vinculado en sus inicios al movimiento moderno y a la puesta en marcha de algunos proyectos de vivienda social de autoconstrucción, quien diseñó en base a una subdivisión del suelo preexistente que variaba en general de 0,5 a 4 hectáreas, conjuntos de vivienda unifamiliar con acceso común, destinadas a la clase media profesional[11].

A pesar de lo anterior, sólo fue en la segunda mitad de los años 1980 cuando el sector inmobiliario residencial comienza a impulsar con decisión la edificación de condominios, tanto de viviendas unifamiliares como también de uno o más bloques de edificios de departamentos. El aumento de estas formas de agrupar viviendas en torno a espacios de uso común y controlados cobró en la última década del siglo XX aún mayor impulso, lo que se tradujo que en algunos municipios que componen el área administrativa[12] de la ciudad Santiago, la gran mayoría de su edificación en ese período se asocie con esta tipología habitacional.

Los conjuntos habitacionales construidos muestran una amplia gama de tipologías, que se diferencias en tamaño y forma (Cuadro Nº1). Precisamente los condominios y urbanizaciones cerradas en Santiago tienen tamaños que van desde un grupo reducido de viviendas, entre cinco y veinte unidades de casas unifamiliares o edificios entre 6 y 20 departamentos aproximadamente, hasta proyectos que superan las cien viviendas en superficie o en altura. Bajo la concepción teórica propuesta se entienden a estas últimas como urbanizaciones cerradas, que son grandes fortalezas, dirigidas en general estratos medios, que tienen en su interior un soporte en la prestación de bienes y servicios, hecho que les otorga cierta autonomía del resto de la ciudad.

La variedad de espacios residenciales cerrados en Santiago ha sido destacada por algunos estudios que también han formulado sus categorías[13]. Los trabajos en cuestión resaltan la diversidad de condominios que se han generado en la ciudad, dirigidos a diferentes estratos socioeconómicos y localizados en distintos municipios de la ciudad. Ello da cuenta de procesos diferenciados, los cuales difícilmente pueden ser agrupados bajo una única forma y lugar, lo que muestra tal vez uno de los aspectos que despierta mayor interés para los estudios de geografía urbana referidos a estos emprendimientos residenciales.

Concretamente, en el caso de Santiago es posible distinguir agrupaciones de vivienda de este tipo que se han construido en distintas localizaciones, tanto en las áreas consolidadas de la ciudad como en los espacios de la periferia o borde urbano. Además se han llevado a cabo proyectos inmobiliarios fuera de los límites de las ciudades, que han ocupado suelo rural en comunas ajenas a dicho perímetro, constituyendo en algunas ocasiones verdaderas ciudadelas en los espacios periurbanos de la metropoli. Cada una de estas modalidades de condominios tienen expresiones variadas en el espacio urbano residencial, algunas comprometen el crecimiento del área urbana, involucrando la extensión de las redes de infraestructura y servicios y otras aprovechan y densifican los espacios existentes al interior de la ciudad.

Los proyectos de viviendas en condominio efectuados en los límites de la ciudad han sido uno de los motores del crecimiento físico de la aglomeración santiaguina. En este contexto, el aumento del parque automotriz ha sido uno de los requisitos indispensables tanto para el crecimiento centrifugo periférico de la ciudad a una nueva gran escala, como para el desarrollo de nuevas modalidades de sub-urbanización. Una importante transformación de Santiago se refiere a un nuevo modo de sub-urbanización periférica que se ha venido desarrollando en los últimos años. Históricamente la periferia urbana tendía a ser monofuncional, principalmente residencial, con un alto nivel de segregación social. Al contrario, esta nueva periferia es multifuncional, acoge variados usos de suelo urbano y, en algunos casos, sectores sociales diversos, lo que constituye una nueva experiencia en el desarrollo suburbano santiaguino[14].

La ubicación de las promociones de condominios muestra como el sector inmobiliario despliega estrategias de acción en la ciudad y sus espacios circundantes. Lo anterior hace pensar en como se ha modificado el paisaje residencial de la ciudad en base a la edificación grupos de viviendas relativamente homogénea, con conjuntos de distinto tamaño. Gran parte del espacio residencial santiaguino que se formó ajeno a las políticas de vivienda estatal se hizo en base al proceso de subdivisión de la tierra por los propietarios, compra y venta individual de los sitios o predios y posterior edificación autónoma de la vivienda. La situación actual es algo distinta, los promotores unen en un único proceso la compra, construcción y comercialización, lo que lleva a involucrar ingentes capitales que se movilizan y concentran en determinados puntos de la ciudad, que poseen atributos de estatus, paisaje y localización.

En este contexto el sector inmobiliario chileno no ha escapado del proceso de globalización de las actividades económicas. El capital extranjero se dejó caer con especial vigor desde la segunda mitad de los años 1990 y se insertó a través de la fusión de empresas estadounidenses, mexicanas y españolas con algunas nacionales vinculadas al rubro de la construcción. La edificación de condominios y urbanizaciones cerradas destinadas a los grupos medios fue rápida presa de estas asociaciones, entre las que se encuentran las siguientes: Habitaria, sociedad en partes iguales entre la española Ferrovial y el grupo Luksic, yGeosal, entre el grupo mexicano Geo y la chilena Salfa, ambas con proyectos de gran escala en los municipios de la periferia de la ciudad.

Parte del análisis espacial del proceso de localización de los nuevos espacios residenciales cerrados ha sido enfocado desde los efectos que estos proyectos inmobiliario residenciales tienen sobre la distribución zonal de los diferentes grupos socioeconómicos en Santiago. Así como se ha destacado que ellos han contribuido a fragmentar aún más el espacio social de la ciudad también se ha puesto en relieve el cambio en el patrón tradicional de segregación que han provocado las urbanizaciones cerradas y condominios en general. Lo anterior se manifiesta en que muchas de las urbanizaciones amuralladas de gran escala se ha materializado en municipios tradicionalmente habitados por población de bajos ingresos y cuyo espacio residencial tiene un origen asociado a la vivienda social y a la autoconstrucción. Esta situación ha llevado a algunos investigadores a plantear como el mosaico social de la ciudad comienza a transformarse y mostrar formas de agrupamiento que rompen de alguna forma la tendencia de acumular en determinadas áreas a estratos socioeconómicos similares. En este sentido se ha llegado postular que "la construcción de condominios cerrados para grupos medios y altos fuera de su área tradicional de concentración, es tal vez el cambio más notorio y generalizado que está afectando a la estructura interna de las ciudades chilenas y latinoamericanas"[15].

Tipología	Características
Viviendas unifamiliares en copropiedad.	Perímetro cerrado, acceso controlado y vigilancia permanente o semipermanente.  Puede abarcar desde un pequeños número de viviendas, las que en algunos casos no tienen vigilancia, hasta cerca de un centenar de unidades con gran despliegue de seguridad.  Los de menor tamaño se han construido muchas veces al interior del área urbana y los de mayor se ubican en la periferia de la ciudad.  En general se aplica en ellosla Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria del año 1997, la cual establece que cada comunidad debe elaborar su propio reglamento.
Urbanizaciones cerradas	Corresponden a conjuntos de viviendas unifamiliares de más de 100 viviendas, con perímetro cerrado y accesos controlados. En la mayoría de las ocasiones no se encuentran amparados en la normativa de copropiedad y han logrado legalidad a partir de la aplicación de las ordenanza locales de cierre de calles y pasajes.
Edificio(s) de departamentos.	Acceso controlado, vigilancia permanente o semipermanente y sistema de administración. Se acogen a la Ley de Copropiedad y se han construido en distintas zonas de la ciudad desde el centro a la periferia.
Loteo de «Parcelas de Agrado».	Unión de predios desde 5.000 m² en espacios periurbanos, acceso controlado y edificación libre en base a normativa interna del condominio. En algunos casos se acogen a la Ley de Copropiedad en base al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Edificios de viviendas sociales.	Edificios de departamento, acogidos formalmente a la Leyde Copropiedad,en los cuales su aplicación es básicamente para amparar la construcción en altura de distintas viviendas, no teniendo en la mayoría de los casos cierres, vigilancia permanente ni acceso controlado. Estos conjuntos siguen el patrón de localización tradicional de la vivienda social, en la periferia, en suelos con bajo valor.
Condominios de «facto».	Corresponden a la acción conjunta de un grupo de vecinos que decide realizar el cierre de accesos de pasajes y calles, pudiendo en algunas ocasiones estar en regla con la normativa municipal y en otras oportunidades fuera de dicha norma.
Fuente: Hidalgo, 2002.

Dicha modificación del patrón de segregación urbana se asocia a la acumulación de operaciones inmobiliarias desplegadas en zonas periféricas y de borde respecto al casco urbanizado de la ciudad de Santiago. En el caso chileno, uno de los hitos que explica esta situación lo constituye la liberalización del mercado del suelo urbano en 1979, que provocó una fuerte dinámica de acumulación y crecimiento de los agentes inmobiliarios que sólo se vio detenida por la crisis económica de 1981-1983. A partir de 1984 y en especial desde 1988, el capital privado recupera su dinamismo y pone en marcha proyectos urbanos de alta rentabilidad y gran tamaño en el tradicional barrio alto y también, de manera más incipiente en municipios vinculados a grupos sociales de menores ingreso[16].

Se ha planteado que los grandes conjuntos viviendas, que superan el centenar de unidades y que se ubican en municipios de menor ingreso que la población que "migrante", constituye una forma en que ricos y pobres se están acercando físicamente. Como contraparte la "invasión" toma la forma de condominios "enrejados" con guardias y sistemas de vigilancia, situación que relativiza dicho acercamiento. El aislamiento se debe, en parte, a los profundos cambios experimentados por la ciudadanía en los que la percepción de la seguridad ciudadana se refiere, lo que no se condice con un aumento significativo en las tasas de criminalidad[17]. Otro aspecto importante tiene que ver con la construcción de una identidad social nueva por parte de los grupos sociales emergentes. Dicho proceso obliga a buscar una dramática diferenciación a través del empleo de cercos perimetrales, vigilancia electrónica, accesos controlados y otros recursos para hacer más defendible el espacio privado.

Atrás de la nueva configuración provocada por los grandes condominios en algunos municipios, ha subyacido un importante movimiento de personas que han migrado desde la comunas centrales y pericentrales hacia la periferia. Aunque la tendencia ha sido a emigrar a territorios con similar nivel socioeconómico que el lugar de origen, en el último tiempo se ha verificado que esta tendencia tiende a revertirse e importantes contingentes de clase media llegan a comunas con menor estatus socioeconómico[18].

Si bien la cercanía entre ricos y pobres posibilita a estos últimos beneficiarse de los servicios y equipamientos que surgen asociados a la mayor capacidad de pago de los recién llegados, la integración urbana queda muchas veces postergada por causa de los diseños urbanos encapsulados, que pueden dar a lugar un distanciamiento con el resto de los habitantes del entorno donde se localizan dichos conjuntos.

Según los promotores vinculados a dicha tipología habitacional existe confianza por parte de los usuarios en el sistema de seguridad existente en los condominios, el que se ve reflejado en los cierres perimetrales y el control de sus accesos, situación que contrasta con la desconfianza de los urbanistas hacia la idea de una ciudad de archipiélagos cerrados que los condominios sugieren. Son lugares cada vez segmentados y separados de la urbe construida a lo largo del siglo XX, exclusivos y excluyentes, que en su conjunto dan forma a un archipiélago de islas en un océano abierto que es el medio urbano que los alberga y los nutre de los equipamientos e infraestructuras tradicionales de la ciudad.

La materialización de este tipo de conjuntos residenciales no ha dejado de presentar dificultades y su difusión en las diferentes ciudades chilenas no ha estado ajena a críticas que han provenido de distintos círculos académicos y profesionales. Se ha postulado por algunos investigadores que esta tipología de vivienda es muchas veces percibida por sus usuarios como una verdadera casa unifamiliar individual, lo que lleva muchas veces a que algunos vecinos la utilicen como tal, perdiendo la visión de lo que significa vivir formando parte de una comunidad de habitantes. Concretamente se han presentado problemas en su administración y en la utilización de sus espacios comunes, sobre todo en aquellas agrupaciones de mayor tamaño. Así como han existido conflictos relacionados a la dimensión social de los condominios, también se han producido efectos en el espacio urbano y rural en el cual se han insertado los proyectos, los que han tenido que ver con algunas modificaciones en la morfología de las ciudades, asociado a significativos cambios en la densidad habitacional, en lugares de bajo porcentaje de constructibilidad, con lo cual se han aumentado considerablemente los flujos vehiculares y los requerimientos en equipamientos y servicios.

En el contexto internacional[19] y más específicamente latinoamericano la edificación de espacios residenciales cerrados ha cobrado también importancia en términos de viviendas construidas y del interés por parte de la comunidad de investigadores urbanos en su desarrollo. Esto último se ha manifestado en términos de publicaciones y seminarios referidos al tema[20].

En la Argentina la construcción de viviendas unifamiliares en superficie bajo la modalidad de condominios han sido denominadas de diversas maneras, "barrios cerrados", "urbanizaciones privadas", "countries", todos se refieren a conjuntos de viviendas que comparten espacios comunes, cuyos accesos son controlados y vigilados en forma permanente. En Brasil reciben la denominación de "condominios fechados" o "condominios horizontales" y en México"urbanizaciones cerradas" o "cotos cerrados". Dichas denominaciones dan cuenta de un fenómeno que tiene, como en el caso chileno, distintas manifestaciones dependiendo de la localización y los grupos sociales comprometidos.

Buenos Aires ha sido una de las ciudades de América del Sur que ha modificado parte considerable de la morfología de su periferia en base a las "urbanizaciones cerradas" y "country club", el que ha sido destacado como un fenómeno de suburbanización de las élites. Las primeras corresponden a desarrollos fragmentados, con viviendas individuales amplias y de diseño exclusivo, que en su conjunto están separadas físicamente del tejido urbano circundante por medio de dispositivos de seguridad, alterando el paisaje urbano de muchos sectores de la periferia. A su vez los "country club", que comienzan a desarrollarse en la década de 1980, corresponden a zonas clasificadas como "no urbanizadas" y dan cabida a facilidades para la práctica deportiva, como el golf, la equitación y el tenis, entre otros. La materialización de este tipo de proyectos no ha estado ajena de conflicto, especialmente con los habitantes de zonas próximas a las «urbanizaciones cerradas», los que han protagonizado disputas con las autoridades al oponerse a la apropiación privada del espacio público, en particular a aquellos espacios previstos en los planos reguladores comunales como son las calles públicas. Por otro lado, estos emprendimientos atraen población de altos ingresos a la periferia produciendo un claro efecto de revitalización del comercio y los servicios de los subcentros existentes[21].

En la capital Argentina se ha destacado como algunos de los emprendimientos residenciales cerrados comienzan a dibujar una nueva geografía social de las aglomeraciones metropolitanas, señalándose que "las nuevas urbanizaciones (clubes de campo, barrios cerrados y clubes de chacras) destinadas a los estratos de población más altos están ocupando un porcentaje de territorio cada vez mayor, en franca vecindad con asentamientos precarios"[22]. Esto se explica por la disponibilidad de suelo y por los bajos costos asociados a el, por lo que los loteos "para barrios privados y countries se han localizado en su mayoría a más de 40 Km. de la Capital Federal"[23].

La literatura sobre el tema en Argentina no sólo se ha centrado en Buenos Aires, también hay estudios que analizan los «barrios cerrados» en algunas de las metrópolis regionales del país trasandino, como Córdova, Rosario y Mendoza. En esta última ciudad, se comienzan a repetir las transformaciones urbanas acontecidas en la capital, entre las cuales se destaca la proliferación de "barrios cerrados" en similares modalidades a lo acontecido en el territorio bonaerense, produciéndose un fenómeno de "automarginación" por parte de los sectores socioeconómicos más altos, que buscan habitar en estrecho contacto con su grupo de pares[24].

En Brasil parte de la atención se ha centrado en S?o Paulo y Rio de Janeiro, donde los emprendimientos de "condominios cerrados" marcan un nuevo patrón de segregación espacial, en que los distintos grupos sociales están muchas veces más próximos, sin embargo existe una profunda separación marcada por muros y tecnologías de seguridad, es decir hay proximidad física con ausencia de cercanía e integración territorial y humana. Entre los "enclaves fortificados" se destacan los condominios horizontales y verticales, que comenzaron a ser construidos en la década de 1970, durante el auge del mercado inmobiliario y de los financiamientos estatales[25].

Al igual que en Argentina las "urbanizaciones cerradas" se han difundido en el resto de las ciudades brasileñas, teniendo pautas similares a las mostradas por las grandes áreas metropolitanas. En este sentido, en ciudades como Belo Horizonte la preferencia por vivir en condominios cerrados va más allá del problema de la seguridad ciudadana y ella se asocia a la imposición de un estilo de vida que va bajando en la jerarquía del sistema de ciudades, asociada al estatus que otorga el hecho de vivir en dichos lugares[26]. En este mismo ámbito, en la ciudad de Presidente Prudente en el Estado de São Paulo se ha producido en las últimas décadas un aumento de los "condominios horizontales" como producto inmobiliario, segregado, separado yservido por servicios tradicionalmente públicos, donde los poderes públicos a través de distintos mecanismos, como la zonificación del suelo, proyectos de mejoramiento urbano e impuestos territoriales, han influido en su desarrollo[27].

En el caso de México, la realidad analizada por algunas investigaciones también da cuenta de procesos de "encerramiento" de las áreas residenciales. En Ciudad México los fraccionamientos de este tipo se han construido en distintos puntos de la ciudad, "en las zonas rurales juntos a los antiguos pueblos habitados por campesinos y sectores populares, en los barrios históricos más prestigiados, pero también en zonas a veces deterioradas, que se han revitalizado y arreglado onacen juntos con los nuevos proyectos comerciales y de servicios vinculados a los procesos de globalización"[28]. Estos nuevos modelos de desarrollo inmobiliario han buscado combinar la exclusividad y la seguridad en áreas heterogéneas ofreciendo cercanía la naturaleza y a la tradición así como a las principales vías de comunicación.

Al igual que en Argentina y Brasil, el resto de las áreas metropolitanas mexicanas dan cuenta procesos relativamente similares. Guadalajara es un ejemplo de ello, la existencia de emprendimientos habitacionales enrejados de lujo tiene su origen en proyectos generados en los años 1960 y ellos están vinculados a la llegada de profesionales estadounidenses y europeos, contratados por compañías transnacionales que se ubicaban en el cordón industrial de esa ciudad. En la actualidad estas intervenciones han tendido a aumentar y a localizarse en los municipios periféricos. En general la especialización de algunos promotores en este tipo de emprendimientos en Guadalajara se sustenta en "una elevada inmovilización de capital y un control de los canales privilegiados de comercialización", lo que expresa importantes montos de inversión en estas acciones. En este caso ello también se ha visto ayudado por la flexibilidad que adquieren los instrumentos de regulación urbanística que tienden a acomodarse cada vez más a los intereses de los inversionistas[29].

Condominios y urbanizaciones cerradas en el área metropolitana de Santiago. El caso del área oriente

El área oriente de Santiago está compuesta por los municipios de Lo Barnechea, Las Condes, La Reina, Peñalolén, La Florida y Puente Alto. Todos ellos se localizan entre la Cordillera de los Andes y el valle de la cuenca de Santiago propiamente tal. Se fueron incorporando al área urbana en la medida que la ciudad central se expandió y fue absorbiendo a los núcleos y espacios rurales vecinos circundantes.

	Población (1)	%	PSE (2)
Lo Barnechea	74233	8,57	39,9
Las Condes	244446	28,21	75,9
La Reina	97443	11,25	60,5
Peñalolén	216367	24,97	8,8
La Florida	365373	42,17	29,2
Puente Alto	501042	57,83	17,5
Total	866415	100,00	34,5
Total Gran Santiago	5392840	27,8	27,2
*(1): Población Censo 2002
*(2): Porcentaje de hogares del total comunal de los dos estratos socioecómicos más altos que involucran desde técnicos con enseñanza superior hasta universitarios con enseñanza de postgrado. Ambos grupos concentran los mayores ingresos y mejores puestos de trabajo. Son definidos como el estrato ABC1 Y C2. Esta definición corresponde a la empresa de estudios de mercado Adimark, Investigaciones de Mercado y Opinión Pública, 2000

En base a estos datos y la información de ingresos que muestra la figura 1, es posible afirmar que estamos en presencia de un grupo de municipios de alto contraste y cuya variación muestra dos grupos de comunas, tres situadas al norte, Lo Barnechea, Las Condes y La Reina, con mejor nivel socioeconómico que las tres ubicadas al sur, Peñalolén, La Florida y Puente Alto, con mayor proporción de población en los estratos más pobres.

Lo anterior no hace sino confirmar la acentuada concentración territorial que tienen los distintos grupos sociales en ciertas áreas o sectores de la ciudad. Como lo demuestran distintas investigaciones realizadas en el campo de la segregación socioespacial, en la ciudad de Santiago "a lo largo del siglo XX las familias de las elites se fueron concentrando por lo general en una sola zona de crecimiento que, en la forma de un cono, une el Centro histórico con la periferia en una dirección geográfica definida. En el otro extremo de la escala social los grupos más pobres, que grosso modo representan entre una cuarta parte y más de la mitad de la población, tendieron a aglomerarse en extensas zonas de pobreza, especialmente en la periferia más lejana y peor equipada"[30].

La búsqueda de espacios seguros y exclusivos se manifiesta en el surgimiento de nuevas modalidades en la forma de agrupar las viviendas en algunos lugares de la ciudad, siendo una de sus expresiones más importantes los llamados "condominios horizontales o de viviendas unifamiliares". Precisamente han sido las comunas del sector oriente de Santiago las que han albergado la mayor cantidad de este tipo de intervenciones, las cuales han pasado a convertirse en símbolo de seguridad y exclusividad. A su vez, ellas muestran una nueva manera de habitar en la ciudad por parte de los sectores medios y medios altos, que se auto excluyen del resto de la ciudad en verdaderas fortalezas, que poseen una serie de equipamientos y servicios en su interior, desde áreas verdes hasta gimnasios en donde practicar actividades deportivas y de ocio en general.

Paralelamente ha continuado la construcción de edificios de departamento, que se entremezclan en el espacio de la ciudad con los condominios horizontales, dando lugar así a los nuevos espacios residenciales, cada vez más protegidos y separados del resto de la ciudad. Los edificios de departamento levantados en las últimas décadas han potenciado sus sistemas de vigilancia y seguridad, transformándose en recintos amurallados en altura, los que también han aumentado la oferta de servicios incluidos en los diferentes proyectos inmobiliarios, desde lavandería y piscina hasta salas de cine-video y recintos de reunión para distintas actividades de ocio.

La conformación de los nuevos espacios residenciales en los casos analizados, responde a la dinámica descrita en los párrafos anteriores. La Figura Nº2 muestra la localización de los conjuntos de viviendas en condominio que se han construido en las seis comunas analizadas, que tienen distintas magnitudes y características que son importantes de ser explicadas para entender el fenómeno de la urbanización cerrada en Santiago. En este sentido, el Cuadro Nº3 da cuenta que en cuatro de los municipios considerados, un 60 por ciento o más de la edificación total del período 1992-2002 corresponde a viviendas en condominio construidas durante gran parte de la década de los noventa. Las comunas de La Florida y Puente Alto, muestran una menor proporción de unidades acogidas a la leyes de copropiedad, lo que significa que en estos espacios predominan otras formas de edificación residencial, asociadas a la vivienda social y a proyectos inmobiliarios abiertos, sin restricciones de acceso y circulación. Esto debe ser considerado como una señal a tener en consideración a la hora de entender el fenómeno de cierre de los espacios residenciales en Santiago de Chile, que constituye un proceso que asume expresiones diferenciadas en el espacio de la ciudad, explicado tanto por las actuaciones de los agentes inmobiliarios que imponen determinadas formas de consumo como también por el tipo de depositarios o demandantes de las viviendas. Precisamente en comunas de menores ingresos el producto residencial puesto en el mercado corresponde en gran parte a conjuntos de vivienda abiertos, cuyo cierre perimetral se realiza pasado cierto tiempo de su entrega y su materialización responde a situaciones particulares que tienen que ver con una frágil seguridad y con el grado de organización de los grupos que viven en esos lugares, que dan a lugar a lo que hemos denominado como "condominios de facto".
 

Cuadro 3
Total de viviendas consturidas en condominios según tipo y comuna, 1990-2000

Comuna	Deptos	Casas	Total	%	CREC. 1992-2002 (1)	CREC. (2)
La Reina	1119	1655	2774	6,21	3461	80,15
Lo Barnechea	2189	1239	3428	7,67	5772	59,39
Las Condes	22083	1335	23418	52,41	26308	89,01
Peñalolen	493	6477	6970	15,60	8774	79,44
La Florida	2769	797	3566	7,98	13768	25,90
Puente Alto	0	4529	4529	10,14	72337	8,48
Total	28653	16032	44685	100,00	28653	-
(1)Aumento del número del parque habitacional en el período intercensal 1992-2002. (2)Porcentaje del total del crecimiento del parque habitacional 1992-2002 que representan las viviendas en condominio construidas entre 1992 y 2000.  Fuente: Elaborado por los autores en base a información de permisos de edificación y obras recibidas.

Las diferencias observadas entre el total de las unidades residenciales construidas en el período considerado, también es posible constatarla en el tipo de viviendas construidas, factor a que además de describir las nuevas áreas de vivienda permite asimismo entender la conformación del paisaje residencial que da a lugar este tipo de emprendimientos. El Cuadro Nº4 expone la superficie edificada promedio, tanto en los conjuntos en altura como en los de viviendas horizontales. En su conjunto las tres comunas del norte del sector oriente de Santiago, Lo Barnechea, Las Condes y La Reina, tienen mayores superficies que aquellas del sur, a excepción de las viviendas en superficie de Peñalolén, que corresponden a unidades de cerca de 180 m². Esto último corrobora la teoría de las investigaciones lideradas por Sabatini[31] en el sentido de que estos nuevos proyectos de viviendas diseñados en base a un acceso controlado, estarían expresando un nuevo patrón de segregación en la ciudad y modificando, como hemos señalado, la escala de distribución espacial de los grupos sociales medios y medios altos en la ciudad.

Comunas	Viviendas en altura	Viviendas horizontales
La Reina	113	131
Lo Barnechea	150	194
Las Condes	154	164
Peñalolen	77	185
La Florida	65	93
Puente Alto	0	94
Fuente:Elaborado por los autores en base a información de  Permisos de edificación y obras recibidas.

El panorama expuesto para el caso de Peñalolén, permite afirmar que la base social de este municipio es tradicionalmente popular y pobre, el cual con la llegada de los residentes de los nuevos espacios residenciales de un estándar mayor al preexistente, rompe con la tendencia histórica de concentración geográfica que han mostrado los grupos sociales más acomodados. Atrás de esta reconfiguración del mapa social de una porción de la población de la capital chilena, hay factores que van desde la búsqueda de lugares con atributos naturales particulares, como la pre-cordillera y la vista general al resto de la ciudad en el caso de Peñalolén, hasta situaciones que tiene que ver, como hemos expuesto, con las modos de producción del sector inmobiliario, asociado a los valores y disponibilidad de suelo para llevar a cabo sus iniciativas de inversión.

En las comunas de La Florida y Puente Alto, los tamaños de las viviendas son menores a los observados en el resto de los municipios considerados. Esto expresa que los grupos objetivo del mercado de viviendas apunta a sectores medios y medios bajos, que también buscan residencias en áreas protegidas. Es interesante hacer notar que para el caso de Puente Alto, es la constructora chileno-mexicana GEOSAL la que ha desarrollado los más importantes proyectos de viviendas, que corresponden a conjuntos de viviendas que superan en promedio las 170 unidades (Cuadro Nº5). Aquí el cambio en la escala de la segregación espacial hace relación con el acercamiento de los grupos medios y medios bajos con los estratos inferiores les siguen, los cuales habitan en espacios de vivienda social o de autoconstrucción.

Comuna	Departamentos	Casas
La Reina	93	8
Lo Barnechea	28	10
Las Condes	55	20
Peñalolen	247	100
La Florida (*)	87	14
Puente Alto	0	171
(*) No considera los proyectos de urbanizaciones cerradas no acogidos a la leyes de copropiedad. Fuente: Elaborado por los autores en base a información de permisos de edificación y obras recibidas.

El análisis anterior se complementa con el tamaño, en términos de números de vivienda, de los condominios en altura y en superficie. Respecto a estas últimas, es en los municipios de mayor estatus social donde los conjuntos de vivienda horizontales son más reducidos. El condominio no sólo es sinónimo de seguridad sino que además de exclusividad. En contrapartida, estos conjuntos en Peñalolén y Puente Alto superan en promedio las 100 viviendas, aquí el precio del suelo es inferior y su disponibilidad mayor. Como se ha detectado en otros países[32] iberoamericanos, estas grandes intervenciones en base a proyectos residenciales se ven acompañadas por una flexibilidad en el sistema de planeamiento urbanos, que modifica y adapta sus normas a dichos proyectos.

Por otro lado, en las comunas de Lo Barnechea y Las Condes, predominan los conjuntos en altura, que en promedio no superan las 55 unidades (Cuadro 5). De lo anterior se puede señalar que en estas comunas periféricas de Santiago existen procesos de densificación que muestran que los agentes inmobiliarios buscan mayor rentabilidad en sus proyectos a partir de la venta de un mayor número de viviendas. La localización de los proyectos de condominios en ambas comunas aprovecha los accesos que brindan las principales vías que conectan a estos espacios con el resto de la ciudad.

Consideraciones finales

Existe una tendencia a explicar procesos territoriales y urbanos que ocurren en la actualidad con la globalización del sistema económico y de intercambio en general, sin embargo como lo señalan algunos estudios recientes la magnitud y escala geográfica de dichos procesos tiene expresiones particulares que son propias de cada país y ciudad.

En este sentido, el estudio realizado intenta poner en relieve las especificidades que adopta en el caso chileno la construcción de espacios residenciales cerrados, estudiados a partir de la edificación de condominios en seis comunas del área oriente de Santiago de Chile, que tienen distintas componentes en el plano social, económico y espacial.

El fenómeno de las urbanizaciones cerradas se ha comenzado a difundir significativamente en diversos países del cono sur en los años noventa. Chile no ha escapado a esta realidad y en sus principales ciudades se comienza a observar un aumento de este tipo de proyectos inmobiliario. Esto último da cuenta del surgimiento de nuevos espacios residenciales, que están conformados por un conjunto de intervenciones que tienen características comunes, como son los sistemas de seguridad y control de los espacios en los cuales se construyen.

Las seis comunas analizas en la comunicación dan cuenta de procesos de "enrejamiento" del espacio residencial del sector oriente de la capital chilena. Es interesante destacar que el proceso de construcción de condominios tiene diferentes connotaciones en los casos estudiados, que se expresan en el tamaño de la edificación, de las superficies prediales y en el promedio de las viviendas de cada proyecto.

Los espacios residenciales cerrados han comenzado a re-dibujar en algunos municipios de Santiago la geografía social de la ciudad, acercando físicamente a los diferentes grupos que componen la sociedad de la capital chilena. Esta proximidad material no necesariamente ha dado lugar a una mayor integración entre ricos y pobres, por lo que los efectos de más largo plazo necesitan ser estudiados en un futuro y de esta forma dar cuenta de las externalidades sociales y culturales que dichos proyectos residenciales están generando en el conjunto de la ciudad.

 

Figura 1. Ingreso mensual promedio por hogares en el Gran Santiago.

 

Figura 2. Localización de condominios y urbanizaciones cerradas en las comunas de Lo Barnechea, Las Condes, La Reina, Peñalolén, La Florida y Puente Alto (1990-2000). [clicar en la imagen para ampliarla]

 

 

Notas y bibliografía