Jornada “Propiedad horizontal y renovación energética de los edificios: el problema de la financiación”

Anderson, Miriam / Arroyo, Esther (U. Barcelona) / Echeverría Summers, Francisco (Echeverría&Summers Abogados) (Coords.)

Desde la firma del Pacto Verde Europeo de 2019, las instituciones europeas y los gobiernos de los distintos Estados Miembros se han marcado, como objetivo prioritario, el cese total de la emisión de gases de efecto invernadero para el año 2050. A ello se suma ahora, además, que las consecuencias geopolíticas de la invasión rusa de Ucrania han puesto de manifiesto la importancia de reducir la dependencia energética de Europa respecto de terceros Estados. La consecución de ambos empeños pasa por introducir los cambios que sean necesarios para optimizar el consumo de energía en la industria, en el sector automovilístico y, también, en los edificios de uso comercial y residencial.

España es el cuarto país europeo con más habitantes que viven en edificios en régimen de propiedad horizontal, y más del 80% del parque inmobiliario residencial de nuestro país cuenta con una baja calificación en eficiencia energética (categorías E, F y G). Tras la promulgación del Reglamento (UE) 2021/1119 de 30 de junio de 2021, por el que se establece el marco para lograr la neutralidad climática y teniendo en cuenta la necesidad de aprovechar los fondos Next Generation UE, los legisladores español y catalán han efectuado ya algunas reformas tendentes a facilitar la mejora de la eficiencia energética de los inmuebles. El pasado 15 de junio, la Jornada “Propiedad horizontal y renovación energética de los edificios: el problema de la financiación”, celebrada en el marco del Proyecto “La reforma del crédito inmobiliario: hacia un mercado europeo sostenible, inclusivo y digital” (PID2021-127197NB-I00) (IPs: Miriam Anderson y Esther Arroyo) abordó el análisis de las últimas modificaciones de la normativa de propiedad horizontal destinadas a facilitar la mejora de la eficiencia energética de los edificios residenciales.

El primer ponente, Josep Sandiumenge Farré (U. Pompeu Fabra) centró su intervención en las dudas que suscita la reciente modificación de la normativa sobre adopción de acuerdos en edificios en régimen de propiedad horizontal y, en particular, sobre los techos de gasto que la normativa establece respecto de aquellos acuerdos destinados a la mejora de la eficiencia energética del edificio (arts. 553-30.4 CCCat y art. 17 LPH). El ponente valoró positivamente que el legislador haya tenido en cuenta la dificultad que puede suponer, para algunos propietarios, tener que hacer frente a los gastos que comporta la renovación energética de su bloque de viviendas; pero también manifestó que el legislador ha obviado precisar qué ocurre cuando el acuerdo supere los límites previstos. Por ahora se especula sobre si, en tal caso, el acuerdo vincula a los propietarios disidentes hasta la cifra máxima prevista en la ley o si, en cambio, el mismo es impugnable por aquellos vecinos que se hayan mostrado disconformes.

Por último, Sandiumenge señaló la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan actuar en el mercado con plena capacidad jurídica en todas aquellas operaciones relacionadas con la conservación, rehabilitación y mejora de los edificios, incluidas aquellas de carácter crediticio (art. 9 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

A ello se refirió también M. Carmen González Carrasco (U. Castilla-La Mancha), quien destacó que la norma pretende simplificar la constitución de los llamados “créditos verdes”. Precisamente para facilitar que la comunidad tenga fondos suficientes para afrontar estas mejoras y para demostrar solvencia crediticia, la nueva redacción del art. 21 LPH prevé ahora que la Junta pueda adoptar “medidas disuasorias” frente a los propietarios morosos. La ponente criticó la deficiente técnica legislativa del precepto, en tanto que, en lugar de establecer una lista tasada, sencillamente exige que las medidas adoptadas no sean “abusivas” ni “desproporcionadas”, lo que puede dar lugar a múltiples contenciosos. Asimismo, destacó que a pesar de que la norma prevé que esas medidas disuasorias podrán incluirse en los estatutos, sin embargo no precisa si, en el caso en que no sea así, afectan también al adquirente sucesivo del inmueble afectado.

El notario Ángel Serrano de Nicolás puso el foco en las dificultades que puede encontrarse la comunidad de propietarios a la hora de solicitar financiación a las entidades bancarias. Expuso que una de las posibles barreras a la concesión de financiación puede derivar del hecho de que la entidad financiera exija que todos los propietarios respondan solidariamente de la deuda adquirida, lo que naturalmente puede generar reticencias entre algunos vecinos. También aventuró que, seguramente, la mayoría de los préstamos no contará con una garantía real hipotecaria, dadas las dificultades que ello entraña en un contexto en el que los elementos comunes no pueden ser gravados con una hipoteca.  

Así lo confirmó luego Xavier Iniesta Torres, abogado de la asesoría jurídica de CaixaBank y responsable de Negocio Hipotecario Retail de la entidad, quien hizo hincapié en que la inmensa mayoría de los préstamos que se concederán serán de carácter personal, con la posibilidad de que en determinados casos se constituyan garantías reales accesorias de carácter pignoraticio que recaigan sobre saldos de cuentas corrientes de la comunidad, sobre los fondos de reserva de la misma o sobre los derechos de crédito frente a los comuneros. Además, también insistió en la importancia de que la jurisprudencia del Tribunal Supremo atribuya a las comunidades de propietarios la condición de consumidor, lo que contribuirá a que estas sean objeto de una especial tutela.

Posteriormente, la registradora Paloma Torres Amate abordó las garantías que actualmente pueden constituirse en el ámbito de las obras de mejora de eficiencia energética. Como los anteriores ponentes, destacó que la garantía hipotecaria presenta diversos inconvenientes. El primero deriva del principio registral de prioridad. Muchas de las viviendas ya están hipotecadas en la actualidad, por lo que los prestamistas son reticentes a otorgar un segundo préstamo hipotecario. Otro de los problemas es la eventual ejecución hipotecaria: habría que iniciar una por cada propietario que no pague. Tales obstáculos solo podrían ser superados por una modificación del orden de prelación que privilegiase a los créditos concedidos para mejorar la eficiencia energética del edificio y una reforma de la regulación procesal que permitiese la acumulación de procesos de ejecución hipotecaria.

Paloma de Barrón Arniches (U. Lleida) planteó la posibilidad de que el derecho de opción de compra (arts. 568-8 y ss. CCCat) pueda conformar una garantía real alternativa a la hipoteca. Indicó que la opción de compra es idónea para delimitar la responsabilidad del deudor sobre un bien concreto sin vulnerar la prohibición del pacto comisorio (art. 1859 CC), gracias al pacto marciano, en el que las partes determinarían qué criterios de valoración tendrían que seguirse en el momento de ejercicio de la opción de compra, para evitar el enriquecimiento injusto del acreedor.

El abogado Josep Maria Espinet Asensio afirmó que es imperativo convertir el fondo de reserva en un instrumento útil que pueda servir como garantía pignoraticia para el acreedor que proporciona la financiación necesaria para acometer las mejoras de eficiencia energética, pero Enrique Vendrell Santiveri, expresidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, que destacó ampliamente las ventajas de la legislación catalana, mostró su desacuerdo, al entender que el fondo de reserva no se creó para garantizar las obligaciones de la comunidad, sino para fomentar el ahorro en las comunidades de propietarios. La Jornada concluyó con la intervención de Francisco Echevarría Summers (abogado y U. Barcelona) quien remarcó que, si bien es imprescindible adecuar los edificios a los nuevos estándares energéticos, ello no puede derivar en una situación de sobreendeudamiento de los propietarios. Las entidades bancarias tienen el deber de desviar los flujos de capital hacia unas inversiones que, sin duda, contribuyen a la consecución de fines de interés general e impulsan la sostenibilidad energética. Precisamente por ello deben hacerlo de forma que contribuyan al fomento de un consumo responsable, sostenible e inclusivo. Éste es un empeño compartido ahora por la mayoría de los países europeos. Por esa misma razón se planificó la celebración, al día siguiente, de una conferencia internacional que fomentó el debate jurídico entre académicos de todo el continente.

Enrique Peruga Pérez
Investigador predoctoral AGAUR FI en Derecho Civil
Universitat de Barcelona