Conferencia internacional “Renovation Wave for Europe: MEPS, green mortgages and multi-unit buildings”

Anderson, Miriam / Arroyo, Esther (U. Barcelona) (Coords.)

La primera intervención, a cargo de Susan Bright (U. Oxford) y David Weatherall (Future Climate), analizó el impacto de las regulaciones MEES (Minimum Energy Efficiency Standards) en Inglaterra y Gales. Los ponentes destacaron los esfuerzos del gobierno del Reino Unido en el avance hacia la descarbonización de los inmuebles y, muy en particular, de las viviendas ofertadas en el mercado libre de alquiler. Ya desde 2018, están en vigor medidas de cumplimiento obligatorio (positive obligations) para los arrendadores, que tenían que procurar que sus viviendas alcanzasen como mínimo un certificado energético de nivel E llegado el año 2020. No obstante, las medidas adoptadas han provocado un resultado negativo, puesto que se ha reducido el número de viviendas en alquiler. Además, desde 2018 sólo se han emitido 14 notificaciones de procedimiento sancionador, lo que demuestra la incapacidad de la administración para velar por el efectivo cumplimiento de las obligaciones. Se calcula que, en la actualidad, al menos 200.000 viviendas ofertadas en el mercado cuentan aún con las calificaciones energéticas más bajas (F y G), lo que tiene un coste enorme en términos de gastos del servicio público de salud británico, dado el gran número de personas que aún viven en viviendas frías y húmedas y que se encuentran en situación de pobreza energética. A día de hoy, se ha propuesto establecer obligaciones positivas de mayor alcance, de forma que los arrendadores deban adaptar sus viviendas para que alcancen, como mínimo, los niveles medios de eficiencia energética (calificaciones E, D o superior). A pesar de que la regulación aún no ha sido promulgada, muchos propietarios se han adelantado al legislador y han comenzado a adaptar sus viviendas motu proprio.

Sarah Nield (U. Southampton), destacó la importante carga financiera que supondrá para los ciudadanos británicos la adaptación de los edificios residenciales, puesto que el parque inmobiliario del Reino Unido es uno de los más anticuados e ineficientes de toda Europa: dos tercios de las viviendas cuentan con calificaciones energéticas D, E, F o G. Se estima que el coste global de reforma de las viviendas para alcanzar un nivel de eficiencia C ascenderá a los 249,5 billones de libras esterlinas. Por tanto, las subvenciones gubernamentales tendrán una importancia fundamental en la consecución de los objetivos de descarbonización. El gobierno deberá afrontar esa carga a la vez que efectúe la necesaria actualización de la red eléctrica nacional.

La ponente también reseñó el importante papel que jugarán las entidades financieras británicas, que ya están trabajando en identificar los principales obstáculos. Entre ellos, además de la ya señalada antigüedad de las viviendas, se encentra la falta de información a disposición de los consumidores y las dificultades logísticas y de cadena de suministro (preexistentes, pero agravadas como consecuencia del Brexit). Nield hizo hincapié en que es necesario asegurar que la financiación, tanto pública como privada, llega a manos de los ciudadanos más vulnerables, particularmente en el actual escenario de constante incremento de los tipos de interés y del coste de la vida.

A esta última cuestión se refirió también Frankie McCarthy (U. Glasgow), señalando que mucha gente no podrá hacer frente a estas positive obligations dada su precaria situación económica. La ponente forma de la Scottish Law Commission y señaló que 2033 es el horizonte en que la mayoría de viviendas de Escocia debería alcanzar el nivel C de eficiencia energética. La regulación escocesa se enfrenta a ciertos escollos derivados de la inidoneidad de la normativa sobre edificios de apartamentos y existen dificultades materiales para establecer qué edificios son tenement buildings. Además, la legislación de Escocia no reconoce una figura análoga a la comunidad en régimen de propiedad horizontal. Por eso, por ejemplo, el terreno circundante al edificio y los jardines se consideran titularidad de las viviendas situadas en la planta baja; la azotea del bloque es propiedad de los pisos más altos; y los muros externos del bloque son propiedad individual de cada uno de los pisos por secciones. McCarthy afirmó que parte de las propuestas del grupo de expertos exigen el establecimiento obligatorio de una owners’ association que serviría a los mismos propósitos que la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal del Derecho español.

Björn Hoops (U. Groningen / U. Turín), expuso algunas de las medidas del gobierno neerlandés en relación con la renovación de la infraestructura energética del parque inmobiliario. El pasado 1 de enero de 2023, todos los inmuebles destinados a oficinas debían haber alcanzado un certificado energético de nivel C. En caso de incumplimiento de esa positive obligation, las autoridades pueden prohibir el uso del espacio afectado como oficina. Hoops insistió en que es imperativo que las obligaciones positivas sean proporcionales desde el prisma de los derechos fundamentales. Es evidente que la autonomía del propietario ya no es suprema, puesto que en Europa la propiedad privada está subordinada al interés general y también cumple una función social. Sin embargo, es imprescindible que la restricción de esa autonomía sea previsible, que se facilite un período de transición para la adaptación a las nuevas exigencias legales y que, en la medida de lo posible, el impacto financiero neto de la inversión en mejora de la eficiencia energética sea lo más neutro posible. Uno de los parámetros esenciales a tener en cuenta es la posibilidad de amortización en un plazo razonable. El ponente también señaló que la legislación de los Países Bajos no aborda los conflictos que puede generar el hecho de que en un mismo edificio coexistan viviendas, comercios y locales de oficinas, y que solo estos últimos estén sujetos a las referidas obligaciones positivas.

A esa problemática contribuye, además, el actual estado de la normativa de propiedad horizontal neerlandesa. Yassine Hasnaoiu (U. Groningen) explicó que la misma fue creada durante la década de 1960 y que uno de sus principales objetivos era ser muy respetuosa con la autonomía de cada comunidad de propietarios para fijar sus propias normas reguladoras. Sin embargo, esa libertad ha acabado teniendo un efecto perverso, porque muchos estatutos de las comunidades de propietarios establecen la necesidad de adoptar acuerdos sobre reformas por unanimidad. Eso es aprovechado por algunos propietarios para impedir la modificación de los estatutos o para exigir cierta cantidad de dinero a cambio de su voto favorable. Irónicamente, la flexibilidad concedida por el legislador holandés del s. XX se ha acabado convirtiendo en un inconveniente sobrevenido para el legislador del s. XXI.

Bélgica plantea el problema principal de la descoordinación entre las autoridades de las diferentes regiones del país (Flandes, Valonia y la ciudad de Bruselas). Así lo explicó Johann Vannerom (Erasmus U. Rotterdam), quien destacó que, por ejemplo, cada una de esas tres regiones establece unos estándares diferentes para los distintos niveles del certificado de eficiencia energética. Desde la región de Flandes, Dorothy Gruyaert (KU Leuven) ofreció algunas pinceladas sobre las obligaciones positivas impuestas por el gobierno regional. Explicó que la nueva regulación resulta de aplicación a todos los adquirentes de un bien inmueble, con la excepción de las adquisiciones mortis causa. Los propietarios que ahora adquieran una vivienda deberán efectuar las mejoras necesarias para que la misma alcance un certificado energético de nivel D en un plazo de cinco años. Esas obligaciones positivas irán aumentando y volviéndose más estrictas con el paso del tiempo, en línea con la propuesta de revisión de la Directiva (UE) 2010/31, de eficiencia energética de los edificios. Sin embargo, Gruyaert criticó que las nuevas obligaciones positivas solo afecten a los nuevos adquirentes y no, en cambio, a los propietarios que arriendan una vivienda. Afirmó que tal vez el gobierno de Flandes debería inspirarse en las propuestas normativas inglesas expuestas por Bright y Weatherall.

Tanto Vannerom como Gruyaert señalaron que la normativa belga no ofrece una definición de los préstamos que constituyen green mortgages, y pusieron el foco en la necesidad de evitar que los nuevos objetivos de sostenibilidad energética comporten un sobreendeudamiento de la ciudadanía. Auguraron la capital importancia de las entidades bancarias en la financiación de las mejoras de eficiencia energética, que son quienes deben ejercer el control de la capacidad crediticia de los consumidores. Precisamente en representación del sector bancario intervino Leonor Pilar Echevarría, Head of European Public Affairs de CaixaBank y directiva de la delegación de la entidad en Bruselas, quien se preguntó si los objetivos fijados son la Comisión Europea son realmente alcanzables, a la vez que afirmó que la entidad tiene la intención de convertirse en un banco líder en materia de préstamos verdes. Apuntó que la próxima modificación de la Directiva (UE) 2014/17, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, debe incluir una definición de hipoteca verde o green mortgage, pero que la regulación debe permitir cierto margen de libertad a las entidades para crear y comercializar productos, puesto que una definición demasiado estricta podría convertirse en un obstáculo.   

La ponencia de Isabel Viola Demestre (U. Barcelona) puso de relieve las ventajas de la mediación y de los medios alternativos de resolución de conflictos en las disputas que la transición verde pueda generar en el seno de las comunidades de vecinos. Entre esas ventajas se cuentan la flexibilidad, la posibilidad de hallar soluciones constructivas donde nadie se sienta la parte perdedora de la negociación, y la evitación de los costes económicos y emocionales que derivan de todo proceso judicial. En particular, destacó que, en algunas ciudades españolas, como Bilbao, Sabadell y Santa Coloma de Gramanet, ya se ha puesto en marcha un programa piloto que ha introducido la figura del mediador en todas aquellas Juntas de Propietarios en las que se tiene que llegar a acuerdos sobre la renovación del edificio.

Rosa María García Teruel (U. Barcelona) trató la problemática desde el punto de vista de la relación asimétrica entre arrendatarios y arrendadores. En España, normalmente es el arrendatario el que hace frente al pago de las facturas de agua, luz y gas. Sin embargo, éste no tiene ningún poder de decisión sobre las reformas que se llevan a cabo en el edificio. La ponente afirmó que lo más probable es que el propietario no quiera llevarlas a cabo si la legislación no le obliga a ello. Y, del mismo modo, si el arrendatario no tiene una vinculación a largo plazo con la vivienda, no querrá soportar los inconvenientes que se derivan de la realización de las obras de mejora. Por tanto, es importante que el legislador equilibre cuidadosamente los intereses de ambas partes. Esa necesidad de equilibrio se predica también respecto del posible incremento de renta tras la realización de las obras de mejora de la eficiencia energética. Sobre esta cuestión, García Teruel destacó que la normativa portuguesa, italiana y griega no permiten tal incremento, pero que, en cambio, sí lo hacen la legislación alemana y francesa.

Por último, Elena Sánchez Jordán (U. La Laguna) ofreció una visión transversal de la problemática a nivel europeo. Indicó que el gasto energético del parque inmobiliario europeo supone un 40% del consumo energético de la Unión, y que entre el 60 y 70% de esa energía se emplea en calefacción y calentamiento de agua corriente. Afirmó que, a pesar de que las instituciones europeas han establecido objetivos claros, la implementación de las medidas y de la financiación pública emanada de Bruselas en los distintos Estados Miembros genera serias dudas. Los Estados deben adoptar todas las medidas necesarias para asegurar que las ayudas estatales llegan a manos de los más vulnerables, incluyendo la promoción de unos tipos de interés más bajos en el ámbito de la financiación privada. La ponente criticó que, en la actualidad, los tipos de los “préstamos verdes” ofrecidos por las entidades bancarias españolas apenas son entre un 0,1% y un 0,3% más bajos que los que no se comercializan como sostenibles.

Finalmente, concluyó que la consecución de los objetivos perseguidos únicamente podrá alcanzarse haciendo un uso simultáneo y ponderado de los instrumentos que ofrecen el Derecho Público y el Derecho Privado. Sin duda, la conferencia demostró que los poderes públicos han de apoyarse en los institutos de Derecho Civil a la hora de implantar las medidas que han de llevarnos a la consecución de la transición verde, y evidenció que el intercambio de ideas entre los académicos de toda Europa constituye un pilar fundamental en el progreso jurídico, económico y social del continente.

Enrique Peruga Pérez
Investigador predoctoral AGAUR FI en Derecho Civil
Universitat de Barcelona