Jornada “Retos profesionales en la contratación de créditos hipotecarios”

Como continuación del webinar que tuvo lugar el día 18 de noviembre de 2022, el pasado 12 de diciembre se celebró la Jornada “Retos profesionales en la contratación de créditos hipotecarios”, en el marco del Proyecto del Ministerio de Ciencia e Innovación “La reforma del crédito inmobiliario: hacia un mercado europeo sostenible, europeo y digital” (PID2021-127197NB-I00) (IPs: Miriam Anderson y Esther Arroyo). Esta vez la jornada fue presencial, con la finalidad de crear un foro en el que distintos operadores jurídicos (abogados, notarios, registradores, profesores universitarios, entidades bancarias y asociaciones de consumidores) discutieran sobre las normas que disciplinan el crédito inmobiliario, una vez transcurridos ya casi cuatro años desde la promulgación de la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) y algo menos de una decena desde la promulgación de la Directiva (UE) 2014/17, que la Comisión Europea ya ha empezado a revisar.

Alicia Agüero Ortiz (U. Autónoma de Madrid) habló sobre la transparencia en las cláusulas de determinación del precio y, muy en particular, de las cláusulas suelo. Tras un repaso de la jurisprudencia reciente, hizo hincapié en la prohibición de tal tipo de cláusulas en la LCCI (art. 21.3 LCCI) y, al hilo de la noción de consumidor vulnerable (art. 3 TRLGDCU), señaló que también a algunas personas que no tienen la condición de consumidor les deberían resultar de aplicación las normas que protegen a los primeros cuando actúan en sectores en los que no son expertos: es el caso, por ejemplo, de los autónomos o pequeños empresarios que contratan préstamos hipotecarios para adquirir un inmueble en el que ejercer su actividad.

Vanessa Jiménez Serranía (U. Oberta de Catalunya) puso el foco en las dudas sobre el alcance de los deberes de asesoramiento e información del notario en la comparecencia previa al otorgamiento del contrato de crédito (art. 15 LCCI). Se planteó si es responsabilidad suya identificar cuando el prestatario es un consumidor vulnerable, y si el asesoramiento prestado debe extenderse a cuestiones económicas y/o al contenido de los contratos vinculados, como los seguros de vida.

Javier Jiménez Chacón, abogado y consejero jurídico de ADICAE, analizó las carencias legales y sugirió reformas concretas: simplificar los documentos de información precontractual, aumentar la cuantía de las sanciones contempladas en la LCCI y en el Código de Buenas Prácticas Bancarias para que sean verdaderamente disuasorias, potenciar los medios alternativos de resolución de conflictos en el ámbito del crédito hipotecario y, en materia de cesión de créditos, consideró indispensable que la notificación al deudor de la venta o cesión tenga carácter obligatorio, pues en su opinión esa es la única forma de que el prestatario pueda ejercitar de forma efectiva el derecho de retracto de créditos litigiosos (art. 1535 CC).

El ponente se pronunció también sobre la disfunción del carácter imperativo del art. 25 LCCI, relativo al interés de demora en los créditos hipotecarios y el absurdo de no que la DGSJFP no admita el pacto de un tipo de interés inferior al establecido en la Esta cuestión fue objeto de animado debate. Entre el público, Esther Arroyo defendió que las normas de protección del consumidor son semiimperativas, de forma que el pacto en contrario siempre ha de ser posible si es más beneficioso para aquel a quien la norma brinda protección. En este sentido señaló, además, que el art. 25 LCCI es el resultado de una errónea transposición del art. 28.3.II de la Directiva 2014/17, que impone a los Estados la obligación de establecer un tipo máximo de interés de demora, y no un tipo inamovible que no admite pacto en contrario. En consecuencia, se impone una interpretación del precepto de conformidad con el Derecho europeo. En cambio, Antonio Longo Martínez (notario de Sant Just Desvern) y Maria Tenza Llorente (registradora de la Propiedad de Barcelona) sostuvieron -en línea con la doctrina de la DGSJFP- que si bien la norma debe reformarse para permitir el pacto de un interés de demora inferior, tanto la LH como la LCCI imponen al registrador la obligación de denegar la inscripción de cualquier préstamo hipotecario en el que se prevea un interés moratorio distinto al legalmente previsto. Además, la registradora puso el dedo en la llaga sobre las prácticas incorrectas de las empresas en torno a la contratación de seguros, señaló la necesidad de regular de forma más completa la novación del contrato y argumentó que el acta notarial previa del art. 15 LCCI debería contemplar la necesaria asistencia del cónyuge del eventual prestatario.

No aludió a ese aspecto la notaria Raquel Iglesias Pajares, que más bien se detuvo en las bondades de labor notarial en el otorgamiento de las escrituras de préstamo hipotecario. Esa intervención del notario fue puesta también de relieve por Xavier Iniesta Torres, abogado de la asesoría jurídica de CaixaBank y responsable de Negocio Hipotecario Retail de la entidad, quien señaló que ésa y otras novedades introducidas por la LCCI han contribuido a incrementar la seguridad jurídica en el sector. No obstante, el ponente también apuntó la necesidad de reformas destinadas a simplificar la documentación precontractual y a facilitar su comprensión. Por último, destacó la experiencia de la entidad en el cumplimiento del Código de Buenas Prácticas y explicó las facilidades que pone CaixaBank en caso de impago, yendo más allá de lo exigido en el art. 24 LCCI.

Para concluir, Julià Guimerà i Gargallo, Jefe de Información y Formación de la Agencia Catalana del Consumo explicó las funciones de formación, inspección y control que lleva a cabo la Agencia. El ponente reseñó cuáles son las reclamaciones más habituales de los consumidores: el cobro indebido de gastos de gestión del crédito y la imposición de seguros con la contratación del préstamo hipotecario, algo a lo que antes también había aludido Maria Tenza, como ya se ha señalado. Asimismo, acentuó la relevancia e impacto de las campañas de inspección llevadas a cabo por la Agencia y resaltó el incremento en las sanciones administrativas impuestas a las entidades, aunque su cuantía no sea aún demasiado disuasoria.

A pesar de las críticas a la complejidad de la información precontractual, a la petrificación de los intereses moratorios y a ciertas prácticas bancarias no del todo admisibles, el tono general fue de satisfacción. La ocasión fue propicia para que los consumidores, representados por la asociación AICEC-ADICAE, tomaran conciencia de los problemas y sus posibles soluciones y, además, evidenció la preocupación de los ciudadanos por otras cuestiones conexas, como el súbito aumento de las contrataciones de hipotecas inversas y las dudas que suscita la proliferación de las denominadas green mortgages. Precisamente sobre estos temas versarán otras actividades del Proyecto que ya están programadas y que tendrán lugar durante el próximo curso académico.

Enrique Peruga Pérez
Investigador predoctoral FI-AGAUR en Derecho Civil
Universitat de Barcelona