Dinámica inmobiliaria, suelo y población en la ciudad de Valencia, 1960-2009

DINÁMICA INMOBILIARIA, SUELO Y POBLACIÓN EN LA CIUDAD DE VALENCIA, 1960-2009

Josep Vicent Boira
Dept, de Geografia – Universitat de València
Josep.Boira@uv.es

Dinámica inmobiliaria, suelo y población en la ciudad de Valencia, 1960-2009 (Resumen)

Desde mediados del siglo XX hasta nuestros días, Valencia ha conocido un desarrollo intenso de su actividad inmobiliaria. Entre los años finales del siglo pasado y los primeros de éste, la ciudad conoció un segundo “boom” inmobiliario importante pero menor al que se produjo en los años setenta del siglo XX. Para mostrar este fenómeno se han estudiado las licencias de ocupación de edificios y viviendas, reconstruyendo la serie desde 1960 y las licencias de construcción desde 1993. Así mismo, se ha observado el uso de argumentos demográficos erróneos que han justificado desde 1946 los desarrollos urbanísticos de la ciudad. Además, se ha contextualizado el comportamiento de la ciudad de Valencia al estudiar la evolución de las viviendas visadas en otras tres grandes ciudades españolas, Madrid, Barcelona y Sevilla. Por último, el artículo ofrece un repaso de los desarrollos urbanísticos de la capital valenciana mediante planes parciales y otras figuras semejantes derivados del plan general de 1988 y de las leyes urbanísticas regionales valencianas de 1994.

Real estate dynamics, land and population in the city of Valencia, 1960-2009 (Abstract)

Since the mid-twentieth century until today, Valencia has known an intense development of real estate activity. Between the late twentieth century and early twenty-first, the city experienced a second real state "boom", but less important that which occurred in the seventies of the twentieth century. To analyze this phenomenon, we have studied the licenses of occupation of buildings and homes since 1960 and the building licenses since 1993. Likewise, we have observed the use of erroneous demographic calculations for justifying the city housing developments since the first urban plan in 1946. Moreover, the behavior of Valencia is contextualized with the evolution of housing visas in three other major Spanish cities, Madrid, Barcelona and Seville. Finally, the article offers an overview of the urban development of the city of Valencia by partial plans and other similar figures derived from the 1988 General Plan and the regional Valencia land law of 1994.

La actividad inmobiliaria se puede medir de formas diversas. El análisis de los planes urbanísticos que se suceden en el tiempo nos sitúan ante las propuestas y visiones. La fotografía áerea nos permite analizar la densificación del espacio consolidado mediante operaciones de renovación o el crecimiento exterior mediante nuevos barrios. Y también se puede estudiar mediante las series históricas de licencias de ocupación, construcción y visado de edificios y viviendas. Con estos datos podemos analizar las tendencias de crecimiento o contracción de la actividad constructora, una de las bases principales del desarrollo urbano.

Valencia se nos presenta como un caso de estudio interesante debido a la intensa actividad inmobiliaria desarrollada en los últimos decenios[1] que ha llegado a ser calificada de “insostenible”. No es un caso único. La actividad urbanística y especialmente la constructora en España en las últimas décadas, especialmente en el período 1997-2006, ha llegado a ser “históricamente desconocida”[2], multiplicándose, entre 1996 y 2006 como señala el profesor Burriel, por 2,6 el número de viviendas iniciadas, por 2,9 las visadas y por 2,4 las terminadas. Valencia no ha sido una excepción a este proceso.

En el caso de la ciudad de Valencia, hay que mencionar los escritos de Ramírez y Dolç[3] y de Gaja, muy críticos con las sucesivas orientaciones de los documentos urbanísticos (y de la actividad inmobiliaria que promovieron) desde el primero de 1946, pasando por el de 1966 y llegando incluso hasta el más reciente, todavía en vigor con revisiones parciales, el de 1988. Como ejemplo valga la afirmación de Ramírez y Dolç[4]: “la cantidad de suelo urbano y urbanizable previsto en los tres planes generales resulta sobredimensionada, lo que facilitará el negocio de la promoción inmobiliaria”. De la misma opinión, especialmente por lo que se refiere al plan de 1988 es, de nuevo una serie de autores[5]. Valga, nuevamente como muestra, un botón: “El Pla que definitivament s’aprove classificarà sòl amb excés”[6] y señala las concomitancias entre la situación actual y los años del desarrollismo: “la interpretació desenvolupista del pla general de ordenació urbana de 1988 ens retorna al passat…” [7].

El objetivo de este artículo es triple. En primer lugar, reunir en un mismo análisis la serie completa de las licencias de ocupación[8] emitidas en el término municipal de Valencia entre 1960 y 2009, además de caracterizar el parque inmobiliario mediante otros indicadores (censos de la vivienda, edad de construcción, etc.). Las licencias de ocupación otorgadas por la autoridad municipal son una fuente completa disponible para estudiar la actividad constructora y aunque no sean licencias de construcción pueden permitir reconstruir el ritmo de edificación, como veremos. Justamente en segundo lugar, analizaremos con más detalle las licencias de construcción[9] y ocupación en el municipio de Valencia para el período más reciente (1993-2009), así como su distribución espacial entre los distritos de la ciudad así como el protagonismo de los diferentes planes de actuación (parciales, de actuación integrada, etc.) derivados del Plan General de Ordenación Urbana en vigor (1988, iniciada su adaptación en 2008). Por último, pretendemos contextualizar la actividad constructora y urbanística de la ciudad de Valencia mediante la comparación con el comportamiento de otras ciudades españolas, en concreto Madrid, Barcelona y Sevilla, estudiando la serie de edificios visados por el colegio de aparejadores y arquitectos técnicos emitida entre 1992 y 2010[10].

Valencia ha conocido una gran actividad constructora en los últimos decenios, relacionada, aunque no siempre, con su papel de nodo atractivo para la inmigración, pero también debido a las políticas expansivas adoptadas por las autoridades municipales en sus planes generales, como ya comentamos en el epígrafe anterior a través de la opinión de algunos autores.

Un repaso a la antigüedad de la vivienda en este municipio muestra su relativa “juventud”, pese a sus más de dos mil años de historia, como revela la siguiente tabla (cuadro 1). En ella, podemos apreciar que el período de mayor representatividad en el parque edilicio valenciano es la década de 1971-1980, con casi un cuarto de todas las viviendas existentes, seguido por el decenio 1961-1970, con un poc menos. Las cifras porcentuales nos ofrecen la imagen de una ciudad de larga historia pero de reciente construcción: sólo una de cada diez viviendas del municipio es anterior a 1940.

Si comparamos estas cifras con las que mostraban la antigüedad de la vivienda en el mismo municipio de Valencia en 1970, observaremos el desarrollo potente de la actividad inmobiliaria a partir de ese momento. En 1970, el parque inmobiliario de Valencia era de aspecto básicamente “antiguo”. En ese año, el 22,49 % de las viviendas había sido construido con anterioridad a 1900 y casi cuatro de cada diez entre ese año y 1941 (en total más del 63 % de las viviendas censadas)[11]. Hoy en día, las viviendas construidas en esos momentos representan sólo una de cada diez de la edificación existente. Los procesos de renovación del centro histórico acaecidos a partir de los años setenta del siglo pasado junto al crecimiento de la actividad inmobiliaria a partir de esa fecha explicarían estos cambios porcentuales.

También los censos de vivienda, con sus recuentos decenales, ofrecen información sobre la dinámica del crecimiento inmobiliario. En el caso de Valencia, hemos podido reconstruir la serie completa desde 1950 hasta 2001, último publicado (cuadro 2), añadiendo para una mejor comprensión, los datos de 2009 derivados, no del censo, sino de los recuentos municipales.

Como se puede observar, el crecimiento más importante del parque inmobiliario en Valencia se dio entre 1960 y 1970 y en la década posterior. Tras una caída relativa en el período 1981-1991, Valencia ha vuelto a conocer incrementos significativos para rebajarse casi a la mitad en el lapso de tiempo más próximo. Debemos señalar que este crecimiento del parque municipal de viviendas no sólo fue localmente importante, sino que llegó a representar un alto porcentaje en el conjunto del País Valenciano, como señaló en su momento el profesor Sorribes[12]. Así, tanto en 1960 como en 1970, el parque municipal de Valencia representaba casi una quinta parte de todo el regional valenciano, mientras que el de toda la comarca de l’Horta (aproximadamente su área metropolitana) incrementaba su peso a un tercio entre esas dos fechas. De las viviendas construidas entre 1960 y 1970 en todo el territorio valenciano (429.640, según datos extraídos de los censos de la viviendas por el profesor Sorribes), 2 de cada diez correspondieron a viviendas edificadas en el municipio de Valencia, cuota que se eleva a tres de cada diez si observamos el área metropolitana al completo, mostrando el liderazgo (o la macrocefalia) de esta zona en el proceso de urbanización de todo el país.

En consonancia con estos datos, puede observarse fácilmente (figura 1) el aumento constante de la densidad de viviendas por hectárea en el municipio de Valencia, desde las 7,8 viviendas por hectárea de 1950 a las 30 viviendas por hectárea de 2009.

Esta visión global se puede complementar y detallar con la reconstrucción de la serie estadística de licencias de ocupación emitidas por el Ayuntamiento de Valencia entre 1960 y 2008 (cuadro 3).

Esta completa serie ha sido reconstruida a partir de los datos existentes en los diferentes anuarios e informes estadísticos de la ciudad y se extiende por todo aquel período, con excepción del lapso de cinco años entre 1988 y 1992, en el que un cambio en el sistema de recuento ocasionó la pérdida de los datos[13]. La serie permite enmarcar la actividad constructora reciente (años noventa y primera década del siglo XXI y que veremos en el capítulo siguiente) en un conjunto más amplio, ofreciendo una visión más completa del fenómeno constructivo contemporáneo, aunque hay que recalcar que no se trata de licencias de construcción sino sólo de ocupación[14].

La serie muestra particularidades interesantes. El primero de ellos es que el conocido como “boom” inmobiliario de los noventa y primeros años del siglo XXI, aunque intenso, no es comparable con el que experimentó Valencia (y es de suponer que otras ciudades españolas) en los años setenta. Una sencilla gráfica (figura 2) referida a las licencias concedidas de ocupación para las viviendas nos lo muestra plásticamente:

La figura 2 muestra que el máximo pico de viviendas ocupadas en Valencia (en realidad, licencias de ocupación, recordémoslo) en la época más reciente se produce en el año 2003, detectándose una aguda caída a partir de esa fecha hasta llegar en 2009 a la cifra más baja desde 1960. Con todo, este comportamiento inmobiliario no es comparable con el que se conoció en la ciudad en torno a los años 1965-1978 (con algunos altibajos).

La gráfica referida a la licencia para edificios (figura 3) muestra un comportamiento, lógicamente, muy semejante. Pese a ello, sí pueden apreciarse algunas pequeñas diferencias.

En un gráfico en el que hemos reducido los datos a base 100 (año 1960) con el fin de comparar las tendencias (figura 4, número de viviendas y número de edificios), se aprecia la semejanza en el comportamiento de ambas variables.

Si ponemos en relación licencias de viviendas y edificios, observamos que desde los años sesenta hasta la actualidad, se ha producido una disminución de su ratio, pasando de las 21 viviendas por edificio de 1965 a las 11 de 2005. En la siguiente tabla (cuadro 4), hemos agrupado las cantidades totales en unas medias quinquenales y, aunque se suaviza el resultado, puede observarse una tendencia al decrecimiento.

Así pues, podemos concluir que en el urbanismo contemporáneo valenciano, dos grandes etapas han marcado la conformación y el paisaje urbano, el período 1964-1977 y el 1995-2002. En ambos, se observa un desarrollo de la construcción de edificios y viviendas, siendo la primera etapa muy superior, cuantitativamente, a la segunda. En el período más reciente, las licencias de ocupación de edificios y viviendas se desajustan, indicando tal vez, un mantenimiento de la actividad constructora por encima o al margen de la demanda real del mercado. En cuanto a la tipología constructiva, podemos deducir que las promociones más recientes son de menores dimensiones al observarse una disminución del ratio viviendas por edificio.

A diferencia de la serie anterior que sólo muestra las licencias de ocupación, en el período más reciente, en concreto a partir de 1993 (recordemos que no hay datos disponibles para el período 1988-1992 debido a la pérdida de los mismos), se pueden estudiar también las de construcción (cuadro 5). En primer lugar, una comparación entre ambas permite afirmar que al menos entre 1993 y 2001 se produce una sincronización de ambas variables: el ritmo del número de licencias de construcción se asemeja al de ocupación. A partir de esa fecha, ambas series se desajustan, produciéndose una caída de las licencias de construcción (excepción hecha del año 2005) y manteniéndose las de ocupación, que podemos entender como remanentes del “stock” acumulado.

Cuadro 5.
Licencias de construcción y ocupación de edificios y viviendas en Valencia 1993-2009

Este comportamiento de las licencias de construcción muestra cómo la crisis inmobiliaria se podía apreciar al menos desde 2005, cuando las licencias de construcción de edificios comenzaron a declinar. Es cierto que este declive podría atribuirse también a un supuesto agotamiento del suelo disponible para nuevas viviendas (de hecho, la revisión del Plan General iniciada en 2008 así lo defendió), sin embargo, otras opiniones, apoyadas en datos justificativos, combaten este argumento[15]: “la revisión del PGOU (…) establece su principal justificación en el “agotamiento del suelo residencial disponible imposibilitando atender las demandas futuras de vivienda” (...) esta justificación es absolutamente inaceptable precisamente (...) por la existencia de suelo suficiente para cumplir la demanda de vivienda en los próximos 25 años”.

La diferencia entre edificios y viviendas construidas y ocupadas (véanse las figuras 5 y 6) podría sugerir momentos de especial intensidad constructora (aquellos en los que las licencias de construcción superen a las de ocupación) y, por el contrario, de menor actividad (las licencias de ocupación superan a las de construcción tanto en edificios como en viviendas) o menor demanda. Si esto es así, podemos observar como hay un período, tanto en el caso de los edificios como en las viviendas, de claro “superávit”, los años 1996-2001 (edificios) y 1996-2000 (viviendas), puesto que se construyen más viviendas de las que se ocupan. En cambio, los períodos 1993-1995 (para edificios y viviendas) y 2002-2009 (edificios) y 2001-2009 (viviendas) pueden ser interpretados como de debilitamiento relativo de la actividad constructora, pues es mayor el número de licencias de ocupación que de construcción. En ambas figuras, las superficies por debajo de cero indican déficit de construcción (más viviendas o edificios ocupados que construidos), mientras que las que se hayan por encima de cero muestran superávit (más viviendas o edificios construidos que ocupados).

Por último, la serie de licencias de construcción se puede analizar también atendiendo a su ubicación en el conjunto de la ciudad. Así, las 2.768[16] licencias de construcción de viviendas otorgadas entre 1993 y 2009 en Valencia (y sus 4.253 edificios, con 66.386 viviendas) se repartieron de forma desigual entre los diferentes distritos de la ciudad, como muestra el cuadro 6. En la siguiente figura (figura 7), se puede observar la división de Valencia en sus 19 distritos.

Cuadro 6.
Distribución de las licencias de construcción por distritos, 1993-2009

Así pues, el papel de algunos distritos (Poblats Marítims, Quatre Carreres y Ciutat Vella, seguidos por Camins al Grau, Pobles del Sud y Pobles de l’Oest) parece alto (entre los tres primeros reúnen casi un tercio de las licencias concedidas en todo el período), pero hay que matizar que estas licencias administrativas incluyen también operaciones de rehabilitación y no diferencian grandes promociones de operaciones menores, como por ejemplo la reconstrucción de una pequeña casa unifamiliar. Por ello, este análisis debería ser matizado con el del número de viviendas construidas en el período. Este sí sería un dato interesante, pues permitiría conocer el desarrollo inmobiliario localizado geográficamente sobre el municipio de Valencia.

En la siguiente tabla (cuadro 7), hemos reconstruido la serie de construcción de viviendas por distrito para el período 1993-2009.

La distribución de viviendas por los distritos de la ciudad muestra una diferencia sustancial con las licencias vistas en el cuadro 6. Para entender mejor esta disparidad, hemos construido la siguiente figura.

En esta figura, se aprecia claramente que para estudiar la distribución de la actividad constructora en el municipio de Valencia, no es suficiente analizar el reparto de las licencias, pues estas enmascaran la auténtica dimensión de las operaciones realizadas. Así, se puede ver como algunos distritos con muchas licencias (Ciutat Vella, Poblats Marítims o los periféricos de Pobles de l’Oest y del Sud) cuentan con pocas viviendas construidas, ocurriendo al revés con otros distritos donde la licencia se corresponde a actuaciones inmobiliarias de gran magnitud (Campanar, Quatre Carreres o Camins al Grau). Los distritos con mayor número de viviendas por licencia son Campanar (69), Camins al Grau (54), Algirós (49) y Quatre Carreres (37). Por el contrario, los distritos con menor media de viviendas por licencia fueron Ciutat Vella (9), Pobles del Nord (10), l’Eixample (11) y Pobles del Sud y de l’Oest (12, en ambos casos). El siguiente cuadro recoge la información de las principales promociones del municipio de Valencia.

Cuadro 8.
Viviendas construidas por licencia ordenadas por distritos
de mayor a menor volumen

Si plasmamos el protagonismo de los distritos de Valencia en cuanto a su participación en el total de viviendas construidas en este período (figura 9), observaremos las pautas de concentración de la actividad inmobiliaria desde 1993 hasta la actualidad.

Este mapa muestra una evidencia clara: la concentración de la actividad inmobiliaria en un grupo reducido de distritos de Valencia. En concreto, cinco distritos de la ciudad reunieron, entre 1993 y 2009, más de la mitad de la actividad inmobiliaria de toda Valencia. Éstos fueron Camins al Grau, Quatre Carreres, Campanar y Rascanya y Benicalap. Para analizar si se ha producido cambios en la distribución de la actividad constructora en la ciudad a lo largo de estos 17 años, hemos seleccionado tres momentos diferentes (1993, 2001 y 2009) (figura 10).

Como puede observarse de estos cortes temporales por distrito, puede deducirse un primer fenómeno: la concentración espacial de la actividad inmobiliaria que se ha producido a partir de 2001. En 1993, los cinco primeros distritos en construcción de viviendas reunieron más de la mitad (concretamente el 55 %) de todo el parque construido en el municipio, porcentaje que aumentó en 2001 (hasta el 64,5 %) y que se mantuvo alto en el 2009 (63,5 %). En segundo lugar, sí se ha observado un cambio en la distribución de la actividad inmobiliaria en el municipio. En 1993, el “patrón” todavía era tradicional: crecimiento por el norte (Benicalp y Rascanya) y por el oeste (Patraix y Jesús) a partir de los espacios más consolidados y habitados. En 2001, entran con fuerza distritos que hasta ese momento no habían figurado entre los que más atraían la construcción (Camins al Grau y Poblats Marítims) y en 2009, el protagonismo de los espacios del este (en dirección a la playa, aunque no en contacto estricto con ella) cobran fuerza (Quatre Carreres, Camins al Grau y Poblats Marítims). Así, de un crecimiento por coalescencia (1993) se ha pasado a un crecimiento por nuevos enclaves (2009), especialmente ligados al desarrollo urbanístico del espacio urbano en dirección al mar debido a su mayor atractivo, demostrado en las encuestas de percepción urbana[17] y a la ejecución de proyectos urbanísticos y dotacionales de conexión entre el núcleo urbano tradicional y la fachada marítima. Por último, se constata el ligero pero constante aumento de las viviendas construidas en un distrito tradicionalmente estancado como Ciutat Vella, afectado por fuertes procesos de degradación característicos de los centros históricos, combatidos, y aquí radica la explicación de este dato, por políticas de rehabilitación y renovación desde los años noventa del siglo pasado que están dando sus frutos.

Si analizamos sobre un mapa de Valencia, por último, la ratio vivienda/licencia por distritos para el período 1993-2009 (figura 11), comprobamos que en este amplio período, los distritos con más viviendas por licencia, con mayores promociones, por tanto, conforman tres ejes continuos que concentran la actividad constructora en Valencia. En primer lugar, un eje “norte”, conformado por un segundo cinturón de distritos más allá de la ronda exterior del Camí de Trànsits (ya saturado por la intensa actividad inmobiliaria de los años setenta y ochenta), constituido por los distritos de Campanar, Benicalap y Rascanya. Además, un segundo eje “este”, también continuo, que agrupa Quatre Carreres, Camins al Grau y Algirós. Con menor dinamismo, pero todavía en torno a las 30 viviendas por licencia, se aprecia un tercer eje “oeste” articulado sobre los distritos de Patraix, l’Olivereta y Jesús.

Es evidente, a la vista del mapa, que los distritos centrales de la ciudad (Ciutat Vella y los ensanches del siglo XIX y XX), junto a la fachada marítima de Valencia (Poblats Marítims) se han encontrado fuera de las dinámicas más intensas de actividad inmobiliaria en los últimos veinte años. Si la saturación de espacio construido y por construir podría explicar el primer caso, la no incorporación de la fachada marítima de la ciudad a los procesos de construcción y renovación de la vivienda sigue siendo una de las asignaturas pendientes de la capital valenciana.

Esta actividad inmobiliaria reciente en la ciudad de Valencia, estudiada a partir de las licencias de ocupación y su distribución por distritos, se debe poner en relación con los instrumentos urbanísticos desarrollados en esos años y más concretamente con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) aprobado en 1988. De esta forma, podemos explicar el amplio desarrollo de algunos distritos o grandes zonas de la ciudad. El PGOU, junto a las leyes urbanísticas de la Comunitat Valenciana (en especial a partir de un importante cambio legislativo en 1994), permitieron la construcción de nuevos barrios mediante la figura de los Planes Parciales (PP) y de sus Planes de Actuación Integrada (PAI), como veremos más adelante. Así, entre 1991 y 2007, casi 6’5 millones de metros cuadrados de suelo fueron ordenados mediante estas figuras (cuadro 9).

Cuadro 9.
Principales desarrollos urbanísticos derivados del Plan General de 1988
ordenados por año de aprobación (1991-2007)

De estos planes, sólo dos (“Avinguda de França” y “Ademús”), ambos aprobados en 1991, representaron casi un tercio (27,1 %) de todo el suelo urbanizable programado y no programado desarrollado en este amplio período de 16 años. Un análisis geográfico de la distribución de estas operaciones sobre el plano de Valencia es coherente con los resultados obtenidos en las páginas anteriores sobre construcción de viviendas por distrito. Si adscribimos cada uno de estos desarrollos urbanísticos a su distrito de referencia[19], el resultado es que la concentración de metros cuadrados en determinados espacios es intensa, como puede verse en la siguiente tabla (cuadro 10).

Dos distritos de Valencia, Quatre Carreres y Campanar, reúnen casi la mitad de los metros cuadrados de los grandes desarrollos urbanísticos de Valencia entre 1991 y 2007. La comparación de estos resultados con los obtenidos del análisis de las viviendas construidas en el período 1993-2009 (véase el epígrafe anterior) muestra la importancia de estas bolsas de suelo ordenadas por planes parciales o planes de actuación integrada para explicar la actividad constructora en Valencia en el período más reciente. De los ocho distritos con los mayores planes de desarrollo urbanístico, seis aparecen también entre los de mayor volumen de viviendas construidas.

Cuadro 11.
Distritos de Valencia ordenados por metros cuadrados
desarrollados y por viviendas construidas

En la siguiente figura, hemos colocado los distritos con mayores desarrollos urbanísticos derivados del Plan General en el período 1991-2007. La concentración es evidente. Esta es la ciudad de Valencia desarrollada en los últimos decenios.

Si analizamos con atención el contenido de estos planes, observaremos algunos datos relevantes. El modelo de urbanización propuesto ha priorizado los barrios de nueva construcción con amplios espacios libres. Se trata de una estructura urbana de edificación abierta, obteniéndose que, de los más de 6,4 millones de metros cuadrados ordenados, la gran mayoría de “dominio y uso público” (véase el cuadro 12). En este caso, hay operaciones que llegan hasta el 91 % de dominio y uso público (“Ciutat de les Ciències”, al ser un plan destinado a finalidad terciaria dotacional) y otros en donde el suelo público apenas roza un tercio (“Tavernes Blanques”, destinado a usos industriales).

Cuadro 12.
Principales desarrollos urbanísticos derivados del Plan General de 1988
por numeración y tipología del plan y su composición público-privado

De todo este suelo, el 42 % correspondió a suelo urbanizable no programado y el restante a suelo urbanizable programado. Así mismo, el suelo residencial (eliminado el industrial y el terciario y tanto programado como no programado) representó 5.796.171 metros cuadros, es decir, casi nueve de cada diez metros cuadrados de todo el suelo urbanizable afectado por estos planes en este período 1991-2007.

Resulta pues evidente la apuesta residencial de la actividad urbanística del municipio de Valencia en este período en distritos muy concretos y con tipologías abiertas salpicada por la gran operación terciaria y dotacional de la construcción de la Ciutat de les Arts i de les Ciències (2000, con 350.000 metros cuadrados) y hoy uno de los atractivos turísticos de la ciudad por los edificios (Museu de les Ciències Príncep Felip, Palau de les Arts, etc.), de Santiago Calatrava y el Oceanogràfic de Calatrava y Félix Candela.

El “emblema” del urbanismo de la capital valenciana de los años noventa y una parte del primer quinquenio del siglo XXI fue el PAI (Programa de Actuación Integrada), nacido de la “Ley Reguladora de la Actividad Urbanística” (LRAU) valenciana de 1994[20]. Sólo en sus primeros cuatro años de vida (1994-1998), los diferentes PAI llegaron al medio centenar, con 22 aprobados, 22 en trámite y sólo 4 rechazados[21]. Los 22 PAI (todos mayores de una hectárea) representaron 354.560 metros cuadrados con 27.000 nuevas viviendas. Hasta febrero de 2002[22] habían sido 76 los PAI en suelo urbano, a los que habría que añadir los 17 en suelo urbanizable, con grandes desarrollos residenciales (4,45 millones de metros cuadrados y 29.722 viviendas) y dotacionales, con un millón de metros cuadrados de zonas verdes, 727.000 m² de equipamientos públicos y 2 millones de metros cuadrados de viario público.

Con todo, es preciso señalar que de los datos expuestos se deriva que no sólo fue a partir de 1994 con la LRAU y su instrumento, el PAI, cuando se disparó la actividad inmobiliaria en la ciudad de Valencia (cosa distinta puede ser el resto de la Comunitat Valenciana). Los cálculos que podemos hacer a partir de esos datos muestran que entre 1991 y 1994 (incluido este último año), se urbanizaron 2.381.241 de metros cuadrados con las “viejas” figuras del planeamiento, mientras que a partir de 1995 y hasta el año 2007 fueron 4.373.389, obteniéndose una media para el primer período de 476.248 m²/año y de 242.966 para el segundo.

Uno de análisis que con mayor incidencia han influido en la previsión de suelo urbano y por tanto en la extensión de la actividad inmobiliaria ha sido, al menos como justificación teórica, las expectativas de crecimiento demográfico. Los cálculos de población han justificado, especialmente en cada plan general, los aumentos de suelo urbano y urbanizable. Así ha ocurrido en la ciudad de Valencia. A la vista de la crisis inmobiliaria y general nacida en 2008 y que se prolonga hasta la actualidad, es interesante releer los comentarios que se realizaron en 1986[23] sobre la crisis anterior, la de 1973-1981, con dinámicas semejantes a las actuales. En un libro editado en aquel año se puede leer el siguiente fragmento referido al área metropolitana de Valencia, cuya extensión se justifica por su importancia:

“La reducción de la tasa de incremento demográfico ante la ausencia de la aportación inmigratoria a lo largo del período 1973-1981 y el descenso del poder adquisitivo de amplios sectores de la población, provoca una crisis en la demanda de viviendas, por contracción e insolvencia. El sector inmobiliario no reacciona de forma inmediata ante la nueva situación y se prosigue en la actividad constructora, generándose un superávit en el parque residencial que conlleva la crisis en el sector, con quiebra y desaparición de múltiples empresas constructoras de pequeño tamaño”.

En esencia, se constata como ya en la crisis de los setenta fue la escasa capacidad de reacción de la actividad inmobiliaria ante la reducción de la demanda la que agudizó los efectos negativos coyunturales, produciéndose un superávit de viviendas y una completa desvinculación del crecimiento demográfico e inmobiliario. Con todo, estos procesos no nacieron en esos años. Ni tampoco se detuvieron.

En el primer plan general de Valencia (1946) ya se habían realizado previsiones muy optimistas sobre el desarrollo demográfico de la ciudad y su área circundante. Así, los cálculos obtenidos para 1990 preveían una población de 1.250.000 habitantes para la ciudad central más 250.000 habitantes más para la “corona metropolitana”[24]. De hecho, en una conferencia pronunciada en 1946 el arquitecto Germán Valentín-Gamazo y García Noblejas especificaba que Valencia llegaría a superar el millón de habitantes en torno a 1990[25]. Respecto al momento en que se realizaron los cálculos, estas cifras suponían crecimientos importantes (del 170 % en relación al medio millón de entonces de la ciudad central y del 67 % respecto a los 150.000 de la corona metropolitana).

Estas previsiones justificaron duplicar el suelo urbano de Valencia, que por aquel entonces era de unas 1.405 hectáreas, hasta pasar a las 3.000 hectáreas previstas según los cálculos de ese mismo plan tomados de la conferencia citada anteriormente. En el caso de Valencia, los cálculos de incremento demográfico se demostraron excesivos. Frente a la previsión de más de 1,2 millones hacia 1991, el municipio de Valencia contaba “sólo” con 752.909 vecinos ese año. Que Valencia no iba a alcanzar la cifra calculada ya se podía intuir diez años después de 1946. En 1956, la población de Valencia apenas varía, pasando de los 509.748 de 1946 a los 509.610 de 1956 (según cifras oficiales de la renovación del padrón municipal). Incluso en el caso muy evidente de que los datos fueran erróneos, nadie podía suponer que se aceleraran los crecimientos en quinquenios o décadas posteriores. En cambio, no se modificó el suelo urbano delimitado en 1946, permaneciendo en aquellas 3.000 hectáreas.

Y es evidente que en 1966, cuando se produce la revisión del planeamiento anterior y se promueve un nuevo plan general, pese a que tampoco la ciudad había crecido con la fuerza supuesta (en 1966, según las cifras de renovación padronal, Valencia había llegado a los 595.574 habitantes), el nuevo plan volvió a duplicar las hectáreas de suelo urbano hasta las 6.200 (más 830 hectáreas de suelo urbanizable). De nuevo las previsiones vinieron a justificar en parte la expansión de suelo urbano. Un documento de 1964 preparatorio del plan que vendría dos años después[26], decía lo siguiente sobre previsiones de crecimiento demográfico para Valencia:

“El crecimiento de la Capital (…) es muy irregular, quedando muy afectada por los estadios de estabilización o desarrollo de la industria. Del año 1940 al 45 se observa un notable crecimiento; desde 1945 a 1955 se estabiliza, sufre un pequeño descenso en los cinco años posteriores, y desde 1960 al 1963 se aprecia un crecimiento espectacular que coincide con la reactivación. La capital pasa en estos 23 años de 450.000 habitantes a 560.000 habitantes”.

Aunque el documento no especifica el comportamiento futuro de la capital diferenciando el núcleo central de su comarca, sí especifica cifras de crecimiento conjunto para toda el área metropolitana, proponiendo datos elevados, como casi un millón de habitantes para 1970. El texto muestra claramente que las previsiones de crecimiento demográfico, base del cálculo de las necesidades de viviendas y por tanto de suelo urbano, se tomaron sobre hipótesis discutibles y períodos relativamente cortos de bonanza. Así lo manifiesta el siguiente fragmento:

“El desarrollo industrial de Valencia, extraordinario en este último trienio, el Plan de Desarrollo de toda la Nación, actualmente en marcha y las posibilidades urbanísticas que ofrece el desvío del río, obra esta de realización inmediata, nos permite aceptar la hipótesis de que la curva de crecimiento iniciada en el año 1960 seguirá ascendiendo, aún con mayor rapidez en los próximos años, pasando posteriormente a ser una línea parabólica, que es lo ideal para el crecimiento demográfico de una Comarca que funciona correctamente. La función lineal, que representa el crecimiento de los últimos siete años es la que se ha considerado más posible para que represente el crecimiento de los próximos 80 años. Esta línea recta tiene superior pendiente a la que representa el promedio de los últimos 25 años, pero inferior al de los últimos tres, que representa un período de próspera reactivación”.

Con esta premisa, el documento socioeconómico de 1964 preveía crecimientos elevados de población para toda el área metropolitana de Valencia. En concreto, para el año 2000 esperaba alcanzar 1.560.000 habitantes (en realidad, en 2001 se llegó a 1.356.701[27]) y para 2010, 1.695.000 (1.556.691). Aunque alguien pueda pensar que los datos globales no erraron tanto, si el análisis lo realizamos internamente, es decir, diferenciando ciudad y corona metropolitana, la disparidad es radical. La ciudad de Valencia debía alcanzar 1.250.000 y 250.000 la “corona” metropolitana. La realidad fue que Valencia, en 2001, llegó a los 738.441 habitantes y a los 815.440 en 2009, minusvalorándose totalmente el crecimiento metropolitano, un crecimiento que en esos momentos ya estaba superando al núcleo central, como muestra la siguiente tabla:

Cuadro 13.
Tasa de crecimiento quinquenal de la población en Valencia y su comarca

Por su parte, en la figura 13 podemos observar el creciente peso de la corona metropolitana sobre la ciudad central en el conjunto del área.

A la vista de estos comentarios y de los datos de las tablas anteriores no puede extrañarnos que se produjera un desfase evidente entre el incremento del parque de viviendas y el incremento de la población, especialmente importante en el caso del municipio de Valencia. No estamos negando la evidencia, es decir, que Valencia y su área metropolitana conocieron incrementos demográficos importantes en esas décadas, debido especialmente a la venida de inmigrantes, sino solamente mostrar que los cálculos sirvieron como argumento para promover la actividad inmobiliaria creando una bolsa de viviendas importante que no fue absorbida por la demanda de la población. Este hecho fue especialmente notable en la ciudad de Valencia, como mostraremos a continuación con el desfase entre incremento de la vivienda y de la población. Valencia rondó entre 1950 y 1981 el 30 % de desajuste entre ambas variables, en beneficio de la primera. Se demuestra, así, el papel fundamental (objetivo y de arrastre de otros sectores) que la construcción inmobiliaria ha tenido tradicionalmente en el modelo de modernización económica española y especialmente valenciano y la larga tradición de crecimiento del parque inmobiliario por encima de las necesidades derivadas del incremento de la población (fenómeno que hoy en día, salvando las distancias, se ha demostrado cuando se ha comparado la transformación de suelo artificial y el incremento de la población en España, Rullan, en prensa).

Cuadro 14.
Desfase entre incremento del parque de viviendas e incremento de la población

Así, durante cada década desde 1950, la ciudad de Valencia (y en menor medida su área metropolitana) fue acumulando un superávit de viviendas en relación con el crecimiento de su población. El último censo de la vivienda disponible (2001) certificaba la existencia de 65.464 viviendas desocupadas en la ciudad de Valencia, lo que representaba un 17 % del parque de viviendas de la capital, porcentaje que puede haber aumentado en este último decenio debido a la ya mostrada intensa actividad inmobiliaria del período más reciente. Para entender mejor la magnitud de esta cifra puede decirse que su volumen se asemeja a todas las viviendas construidas entre 1993 y 2009 en el municipio de Valencia (66.386 viviendas). Teóricamente, si en el municipio de Valencia no se hubiera construido ni una sola vivienda entre esas dos fechas, las vacantes habrían bastado para cubrir esta ausencia de actividad.

Estos cálculos, junto a la demanda real heredada y las expectativas de negocio, provocaron un superávit estructural en el mercado de la vivienda en la ciudad de Valencia. La siguiente tabla (cuadro 15) muestra los datos de los años 1970 y 1981[28]:

Estos datos muestran el superávit inmobiliario que, al menos, desde 1970 se daba en la ciudad de Valencia y el crecimiento del mismo en la década que separa ambas cifras. De hecho, a escala metropolitana, el municipio de Valencia pasó de estar situado en el grupo más bajo de superávits (0-5 %) en el año 1970 a situarse en el grupo más alto en 1981.

Así pues, como hemos visto, el cálculo demográfico sirvió para justificar el crecimiento de suelo urbano al menos para los planes de 1946 y 1966. La “Delimitación de Suelo Urbano” (DSU) de 1983 redujo el suelo urbano (aunque aumentó el urbanizable hasta llegar a cifras conjuntas semejantes al de 1966) y sólo el tercer plan general de la capital (aprobado en diciembre de 1988) redujo drásticamente las hectáreas urbanas y urbanizables, como muestra la siguiente tabla:

Cuadro 16.
Suelo urbano y urbanizable en los diferentes planes generales de Valencia

Es preciso señalar que una reciente revisión simplificada del Plan General de 1988, iniciada en el año 2008 y en fase de tramitación todavía cuando se redactan estas líneas, elevaba nuevamente el suelo urbano hasta las 4.651,58 hectáreas, reduciendo levemente el suelo urbanizable (707,98 hectáreas)[29]. De las nuevas hectáreas urbanas, 915 (nueve de cada diez) proviene de suelo transgormado de huerta con nivel de protección. De nuevo, aunque este será tema de otro artículo previsto que analice la revisión del plan general de 1988, los cálculos demográficos se emplearon para argumentar a favor del crecimiento del suelo urbano respecto al plan general en vigor.

El caso de Valencia en el contexto español: viviendas visadas entre 1992 y 2010

Por último, gracias al estudio de las viviendas visadas en ciudades españolas, podemos situar a la ciudad de Valencia en un contexto más amplio, al comparar su comportamiento con el de las otras grandes urbes. La serie reconstruida para Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla se extiende desde 1992 a 2010 (último trimestre). La tabla siguiente resume esta información.

De un análisis general de las viviendas visadas, se desprende una primera conclusión: la caída brusca de las mismas a partir del año 2006, como muestra la gráfica siguiente correspondiente a toda España (igual resultado señala Burriel para las viviendas iniciadas[30]).

En un análisis de las cuatro primeras ciudades españolas, el resultado es semejante en cuanto que se aprecia un descenso del número de viviendas visadas, aunque menos evidente y sobre todo a un ritmo distinto.

En el caso de Valencia, el “pico” de viviendas visadas se alcanza en el año 2000 (con más de 8.000), como en Barcelona (con casi 13.000), mientras que en Madrid, este máximo no se alcanza hasta el año 2003 (con 35.000). Sevilla muestra un comportamiento en dientes de sierra que hace difícil observar tendencias generales tan acusadas como en los tres casos anteriores. De hecho, una comparación del comportamiento temporal de las cuatro ciudades juntas y de España en un gráfico de base 100 sobre el año 1992 (figura 16) permite deducir que la crisis del crecimiento de la actividad constructora en España fue posterior a la que se produjo en sus cuatro mayores urbes, que anticiparon con tiempo (al menos desde tres o cuatro años antes) el comportamiento general del país. La figura muestra como el comportamiento entre 1992 y 1998 fue muy semejante, prácticamente idéntico entre el conjunto estatal y sus cuatro principales ciudades, observándose ya una desviación en el cuatrienio 1999-2002, para separarse abiertamente a partir del año 2003. La dinámica constructiva española se sostuvo en el tiempo alimentada, posiblemente, por la actividad inmobiliaria de otras zonas urbanas o periurbanas españolas, ciudades medias o zonas turístico-residenciales del litoral cuando ya había caído en sus cuatro urbes más importantes.

Si además de un análisis global, hacemos otro particular en relación a la población (número de viviendas visadas por mil habitantes, para el período 1998-2010), el resultado es interesante, pues al margen de la población total permite apreciar comportamientos comparables. La tabla siguiente es buena muestra:

Como demuestran los datos, Valencia protagonizó un primer período 1992-2001 de gran actividad constructora en relación a su población, con cifras muy superiores a Barcelona e incluso en algunos momentos a Madrid. En concreto, en el año 1992, 1996 y sobre todo en el trienio 1999-2001 (también en 2006), la ciudad de Valencia generó más viviendas visadas por mil habitantes que las otras tres ciudades. Madrid encabezó la lista entre 2002 y 2005 y Sevilla también ha conocido tasas elevadas (las más elevadas de las cuatro capitales) en los primeros (1993-1995) y últimos años de la serie (2007-2009). Barcelona no ha conocido liderazgo alguno en la serie consultada.

De las cifras estudiadas, se pueden desprender algunas conclusiones. En primer lugar, los dos “booms” inmobiliarios que se han producido desde 1960, muy intenso en en los años sesenta y comienzos de los setenta y menos importante en los años noventa y principios del siglo XXI pero con dato diferencial: la caída brusca de la actividad inmobiliaria hasta límites jamás alcanzados desde 1960. En el momento más bajo del siglo XX (1960-2000), la cifra de ocupación de viviendas fue de 8,6 por cada mil habitantes. En el año 2009, fue de 3,1 por mil.

Si analizamos, para un momento más reciente (a partir de 1993), las licencias de construcción y de ocupación de edificios y viviendas en el caso de Valencia, se puede concluir que la crisis inmobiliaria ya se podía apreciar desde el año 2005, cuando las licencias de construcción de edificios comenzaron a declinar en números absolutos. Este declive no se debió a un agotamiento de suelo apto para la construcción, sino a un cambio de tendencia que presagiaba esta crisis. Pero es más. Se ha podido constatar que a partir del año 2001, en el municipio de Valencia se observaba que las licencias de construcción de edificios y viviendas comenzaban a ser menores que las de ocupación, fenómeno inverso al conocido en el quinquenio anterior (1996-2000), en el que las de construcción superaban a las de ocupación.

De forma consecuente, estas cifras globales que reflejan la actividad constructora en el municipio de Valencia se plasman también de forma territorial en desarrollos urbanísticos completos. Entre 1991 y 2007, la ciudad de Valencia ha conocido la ordenación de 6,5 millones de metros cuadrados de suelo urbanizable especialmente concentrados en algunos distritos de la ciudad, con una elevada macrocefalia (sólo uno de ellos, el primero, concentró casi un tercio de todo este suelo). Sobre el término municipal, se aprecia, además, un cambio en los patrones de crecimiento del parque residencial y una concentración espacial de la actividad a partir de 2001, centrándose en distritos de la segunda corona urbana, en especial, en el norte y este. Es esperable que desarrollos futuros se centren en los distritos en contacto con éstos, especialmente Poblats Marítims, la fachada marítima de la ciudad.

Aunque los PAI han sido un instrumento de dinamización urbanística, se ha mostrado que no han sido, al menos en la ciudad de Valencia, figura imprescindible para la actividad inmobiliaria y constructora, pues en los años previos al alumbramiento de esta figura urbanística (LRAU de 1994) ya se había desarrollado casi un tercio de aquella cifra total de suelo ordenado.

Visto en perspectiva, el proceso de crecimiento de la actividad constructora y, por tanto, la dedicación de suelo a tal negocio, ha usado cálculos demográficos demasiado “optimistas”. Con el plan general de 1946 se comenzó un proceso de justificación del desarrollo urbano basado en tendencias demográficas pujantes que, curiosamente, se alcanzaron de forma aproximada (y sobreelevada en cualquier caso) para el conjunto del área metropolitana, pero en absoluto para el municipio central, para el de Valencia. De hecho, es paradójico observar que las previsiones de crecimiento demográfico a escala metropolitana realizadas en 1946 se han cumplido de forma aproximada (aunque más tarde de lo previsto), pues se puede leer en algún documento oficial de la época que Valencia y área metropolitana podrían llegar al millón y medio de habitantes en torno a 1990. En realidad, en el año 2001, la población del área metropolitana llegaba al millón trescientos mil habitantes (1.356.701) y en 2009, al predicho millón y medio (1.556.691). En lo que fallaron totalmente los cálculos fue en el reparto interior de esta población urbana y metropolitana. La ciudad de Valencia debía alcanzar 1.250.000 y 250.000 la “corona” metropolitana. La realidad fue que Valencia, en 2001, llegó a los 738.441 habitantes y a los 815.440 en 2009, minusvalorándose totalmente el crecimiento metropolitano. Este error de análisis detallado no evitó que en 1966 (segundo plan) el suelo urbano volviera a aumentar, como se ha visto, e incluso que pese a los recortes de 1983 y de 1988 (tercer plan general), se volviera a aumentar en fecha tan reciente como 2008 (proceso de homologación y revisión simplificada del plan de 1988).

Cuando este proceso de crecimiento urbanístico de Valencia se compara con el de las otras tres grandes ciudades españolas para el período 1992-2010 y con la serie de viviendas visadas, se pueden apreciar algunos interesantes comportamientos. En primer lugar, la brusca caída que las cuatro grandes ciudades protagonizan a partir del año 2006. Esta caída es anterior incluso a la del conjunto de España, avanzando pues la crisis inmobiliaria general: fueron las grandes ciudades las que anunciaron el cambio, mientras el resto del territorio continuaba su dinámica inmobiliaria. A falta de análisis más detallados, se observa el protagonismo que adquirió la ciudad de Valencia en el período 1992-2001, especialmente en algunos años de este decenio en el que el número de licencias por mil habitantes fue superior al de ciudades mayores como Madrid y Barcelona.

En resumen, es preciso situar en un contexto más amplio los desarrollos inmobiliarios recientes de nuestras ciudades, observando así un modelo económico y urbano muy dependiente de la construcción desde el desarrollismo del siglo pasado. Los datos relacionados con esta actividad muestran que la misma fue muy sensible a los cambios de coyuntura recientes, pero que sus avisos no fueron tomados en cuenta. Por último, a la hora de elaborar, discutir y presentar los futuros desarrollos urbanísticos deberían atenderse a otros argumentos que los estríctamente demográficos, visto que, a lo largo de los últimos sesenta años, éstos se han mostrado poco acertados.

[1] Al respecto, véase Puncel, 1999; Simó, 2004.

[3] Ramírez y Dolç, 1988 y 1992.

[4] “El del 66 es un Plan desarrollista por antonomasia. La atención a los espacios económicos en el del 89 [se refieren los autores en realidad al plan general de 1988, n.d.a.] continua esa tendencia: al terciario supuestamente avanzado se le adjudicaron las zonas mejor comunicadas, favoreciéndose claramente los hipermercados; la llamada ciudad del transporte tampoco parece justificada en dimensiones y situación; los márgenes del cauce nuevo del Turia pasan a convertirse en eje comunicativo al servicio de las mercancías…” (Ramírez y Dolç, 1992, p. 14).

[5] Gaja, 2000; González Móstoles, 2002; Peñín, 2004.

[6] “El Plan que definitivamente se apruebe clasificará suelo con exceso”. Véase Gaja, 2000, p. 248.

[7] “La interpretación desarrollista del plan general de ordenación urbana de 1988 nos devuelve al pasado”. Véase Gaja, 2000, p. 251.

[8] Según la Oficina de Estadística del Ayuntamiento de Valencia, “el concepto de licencia de primera ocupación incluye las licencias correspondientes a todas las viviendas construidas en edificios de nueva planta o rehabilitados”. “Anuari Estadístic 2010. Conceptes”. Consulta electrónica en http://www.valencia.es/ayuntamiento/anuario.nsf/fCategoriaVista?readForm&nivel=6_2&Vista=vListadoAnuario&Categoria=Anuari%202010&lang=2&expand=1&subexpandido=1&bdorigen=ayuntamiento/estadistica.nsf

[9] Las licencias de construcción incluyen “las licencias correspondientes a las viviendas que se tiene proyectado construir en edificios de nueva planta y rehabilitados”. “Anuari Estadístic 2010. Conceptes”. Consulta electrónica en: http://www.valencia.es/ayuntamiento/anuario.nsf/fCategoriaVista?readForm&nivel=6_2&Vista=vListadoAnuario&Categoria=Anuari%202010&lang=2&expand=1&subexpandido=1&bdorigen=ayuntamiento/estadistica.nsf

[10] La Oficina de Estadística municipal de Valencia define este concepto como “la estadística realizada por el Ministerio de Fomento a partir de los datos administrativos de los visados de encargo profesional de dirección de obra. No se incluyen proyectos salvo que correspondan a visados de proyecto y dirección de obra conjuntamente. Las viviendas visadas y edificios recogen tanto la obra nueva como la ampliación, reforma y/o restauración en edificios de viviendas en bloque o unifamiliares”. Consulta electrónica en http://www.valencia.es/ayuntamiento/anuario.nsf/fCategoriaVista?readForm&nivel=6_2&Vista=vListadoAnuario&Categoria=Anuari%202010&lang=2&expand=1&subexpandido=1&bdorigen=ayuntamiento/estadistica.nsf

[11] Estos datos se han obtenido de la publicación referenciada en la bibliografía VV.AA, 1986, p.133.

[12] Sorribes, 1985.

[13] En concreto, los datos para la serie histórica 1960-1987 provienen de los diferentes anuarios publicados por el Ayuntamiento de Valencia y que se encuentran en http://www.valencia.es/ayuntamiento/anuario.nsf/vDocumentosTituloAux/Anuarios%20anteriores?opendocument&lang=2&bdOrigen=ayuntamiento/estadistica.nsf&nivel=6_3&bdOrigen=ayuntamiento/estadistica.nsf

Por lo que se refiere a los datos entre 1993 y 2009, se han extraído de la revista “Dades” (tema “Edificació i Habitatge”, editada por esa misma oficina de estadística, en el sitio http://www.valencia.es/ayuntamiento/dadesestadistiques.nsf/fCategoriaVista?readForm&Vista=vListadoDades&Categoria=Revista%20d'estad%EDstica%20Dades&bdorigen=ayuntamiento/estadistica.nsf&lang=2&nivel=7_2

[14] El hecho de utilizar las licencias de ocupación para reflejar la actividad constructora se demuestra globalmente adecuada cuando no se dispone de las licencias de construcción. Para verificar su representatividad, hemos comparado las licencias de ocupación en el municipio de Valencia con la antigüedad del parque municipal, es decir, con el momento en que se supone fueron construidas, obteniendo la siguiente tabla:

	Licencias de ocupación	Viviendas por antigüedad según datos municipales	Diferencia
1961-70	94.353	93.969	384
1971-80	98.792	99.161	-369
1981-90	33.389	40.874	-7.485
1991-00	33.390	44.007	-10.617
2001-05	25.920	26.114	-194
2006-08	9.942	9.485	457
Total	295.786	313.610

En ella, puede verse que dada la magnitud de las cifras, vemos diferencias no excesivas, aunque algo más elevadas en el período 1981-2000. Para tener una idea más precisa, hemos podido comparar algunos datos parciales con otras fuentes, como las que proporciona la publicación de 1986 referida al área metropolitana de Valencia (VVAA, 1986). En este caso, la comparación de las licencias de ocupación y las viviendas construidas es relativamente baja, como puede verse en la siguiente tabla realizada para los datos disponibles (1971-1983):

	Licencias de ocupación de viviendas	Viviendas construidas	Diferencia
1971	11.166	11.653	-487
1972	10.750	8.975	1.775
1973	11.627	10.899	728
1974	8.542	8.568	-26
1975	9.912	10.331	-419
1976	12.472	11.283	1.189
1977	12.174	10.593	1.581
1978	9.132	10.006	-874
1979	8.602	8.194	408
1980	8.203	6.719	1.484
1981	5.283	8.466	-3.183
1982	5.861	5.919	-58
1983	3.770	4.225	-455
Total	117.494	115.831	1.663

Si la comparación la realizamos con los datos reales de licencias de construcción para el período en el que sí disponemos de ambas cifras (1993-2009), se aprecian algunas diferencias tal vez debidas a la crisis inmobiliaria producida a partir de los años iniciales del siglo XXI, como se puede apreciar en la siguiente tabla. La caída de la construcción acentuaría la diferencia con las licencias de ocupación.

	Licencias de ocupación		Licencias de construcción		Diferencias
	Edificios	viviendas	edificios	viviendas	edificios	Viviendas
1993	290	3.753	203	3.483	87	-270
1994	217	3.407	201	3.256	16	-151
1995	201	4.134	130	3.443	71	-691
1996	216	4.901	332	5.766	-116	865
1997	184	3.135	295	4.297	-111	1.162
1998	286	4.573	333	6.888	-47	2.315
1999	314	4.744	360	7.431	-46	2.687
2000	342	4.743	364	6.726	-22	1.983
2001	317	5.692	342	4.222	-25	-1.470
2002	316	4823	161	2227	155	-2.596
2003	410	7209	215	3097	195	-4.112
2004	432	4708	256	3623	176	-1.085
2005	314	3.488	309	3.410	5	-78
2006	315	2989	265	2861	50	-128
2007	322	3610	132	1376	190	-2.234
2008	328	3343	209	2802	119	-541
2009	217	2.544	146	1.478	71	-1.066
Total	5.021	71.796	4.253	66.386

Como puede verse en la última línea de esta tabla, las cifras finales de viviendas y edificios ocupados y de viviendas y edificios construidos (para el período 1993-2009) son globalmente semejantes, con tendencia a la infravaloración de las licencias de construcción respecto a las de ocupación.

[15] Esta frase puede leerse en la pàgina 20 del documento RPGOU 2010. Alegaciones a la Revisión Simplificada del Plan General. Grupo Municipal Socialista del Ayuntamiento de Valencia, 111 p. De hecho, cálculos del Grupo Municipal Socialista sitúan en 40.448 las viviendas que podrían construirse en el suelo urbano y urbanizable sin necesidad de modificaciones de suelo (íbidem, p.50).

[16] Hay una pequeña diferencia entre las licencias de construcción analizadas para el conjunto de la ciudad (2.768) y las derivadas de la suma de sus distritos (2.759). Se trata de referencias en las que, por diferentes motivos, no consta el distrito al que pertenece la licencia.

[17] Unas breves conclusiones que muestran el cambio de percepción ciudadana en la percepción de la relación de Valencia con el mar puede verse en: www.ceyd.org/ambitos/actores/comisiones_trabajo/cultura_ciudadana/informe_encuesta.pdf

[18] La explicación de estas letras es la siguiente: PRR (plan parcial con predominio de uso residencial que desarrolla suelo urbanizable programado), PRT (Plan parcial con predominio de uso terciario que desarrolla suelo urbanizable programado), PRI (Plan parcial con predominio de uso industrial que desarrolla suelo urbanizable programado), NPR (Plan parcial con predominio de uso residencial que desarrolla suelo urbanizable no programado) y NPT (Plan parcial con predominio de uso terciario que desarrolla suelo urbanizable no programado).

[19] En el caso del Plan Parcial de Además (PRR-1), por pertenecer a dos distritos (Campanar y Benicalap), ha sido divido de forma aproximada a la extensión de los mismos, para mantener así una representatividad.

[20] Sobre este particular, véase desde posiciones críticas, Burriel, 2008; Gaja, 2008. En su defensa, Domínguez, 2002.

[22] Domínguez, 2002.

[25] “Plan de ordenación de la provincia de Valencia”. Conferencia pronunciada en el Aula Magna del Instituto de Estudios de Administración Local el 14 de marzo de 1946, Madrid. Publicaciones del IEAL, 1946. Germán Valentín-Gamazo, junto al también arquitecto Manuel Muñoz Monasterio, fue el encargado de dirigir el primer plan general de Valencia en ese mismo año.

[26] “Adaptación del Plan General de ordenación urbana de Valencia y su comarca a la Solución Sur. Estudio Socioeconómico”, 1964.

[27] Estas comparaciones son meramente aproximativas, pues el documento de 1964 al no especificar el ámbito exacto de la “Comarca” no permite comparaciones ajustadas con los 44 municipios actuales que se suelen considerar como el área metropolitana de Valencia.

[28] Se indica el número de familias, aunque hay que tener en cuenta que no todos los hogares albergan familias.

[29] “Revisión simplificada del Plan General de Valencia. Versión preliminar. Documento de Síntesis”, marzo de 2008.

[30] Burriel, 2011. Véase la página 233 donde se ha reconstruido la evolución no ya de las viviendas visadas sino de las iniciadas entre 1991 y 2009 y donde se aprecia este mismo comportamiento.

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RAMÍREZ, Just y DOLÇ, Carles. Una contradictòria etapa de transició, 1979-1983. In En tránsit a Gran Ciutat. Actas del I Congrés d'Història de la Ciutat de València, Siglos XIX-XX. València: Ajuntament de València, 1988.

RAMÍREZ, Just y DOLÇ, Carles València. Huerta y Centro Histórico. Geometría, nº 13, 1º Semestre, 1992, p. 10-15.

RULLAN, Onofre. Urbanismo expansivo: de la utopía a la realidad. Ponencia-relatoria. XXII Congreso de la Asociación de Geógrafos Españoles, Alicante, 2011, en prensa.

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Edición electrónica del texto realizada por Jenniffer Thiers.

Ficha bibliográfica:

BOIRA, Josep Vicent. Dinámica inmobiliaria, suelo y población en la ciudad de Valencia, 1960-2009. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales. [En línea]. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de julio de 2012, vol. XVI, nº 406. <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-406.htm>. [ISSN: 1138-9788].


Índice de Scripta Nova	Menú principal

Antigüedad	Valor	Porcentaje
<= 1800	383	0,1%
1801-1900	7.210	1,8%
1901-20	8.531	2,1%
1921-40	23.762	5,9%
1941-60	49.801	12,3%
1961-70	93.969	23,3%
1971-80	99.161	24,6%
1981-90	40.874	10,1%
1991-00	44.007	10,9%
2001-05	26.114	6,5%
2006-08	9.485	2,4%
Total	403.297
Fuente: Anuario estadístico de la ciudad de Valencia, 2010.

Año	Viviendas	Aumento porcentual de cada decenio
1950	104.557	--
1960	132.339	27 % (1950-60)
1971	213.926	62 % (1960-71)
1981	301.806	41 % (1971-81)
1983	316.290	--
1991	328.079	9 % (1981-91)
2001	374.688	14 % (1991-01)
2009	403.297	8 % (2001-09)
Fuente: para 1950, 1960, 1981, censos. Para 1983, estimación (todos ellos recogidos de VVAA, 1986). Para 1971, censo (en Foessa, 1976). Para 1991, 2001 y 2009, oficina de estadística de Valencia. Elaboración propia.

Quinquenio	Media Viv/edif.
1960-65	17
1966-70	17
1971-1975	20
1976-1980	20
1981-1985	19
1986-1990	22
1991-1995	16
1996-2000	17
2001-2005	15
2005-2009	11
Fuente: Anuarios estadísticos de la ciudad de Valencia 1985-2010. Elaboración propia.

Distrito	Licencias de construcción de viviendas	Porcentaje
1. Ciutat Vella	193	7,0%
2. l'Eixample	78	2,8%
3. Extramurs	111	4,0%
4. Campanar	89	3,2%
5. la Saïdia	123	4,5%
6. el Pla del Real	50	1,8%
7. l'Olivereta	67	2,4%
8. Patraix	130	4,7%
9. Jesús	146	5,3%
10. Quatre Carreres	209	7,6%
11. Poblats Marítims	400	14,5%
12. Camins al Grau	190	6,9%
13. Algirós	29	1,1%
14. Benimaclet	95	3,4%
15. Rascanya	158	5,7%
16. Benicalap	165	6,0%
17. Pobles del Nord	149	5,4%
18. Pobles de l'Oest	184	6,7%
19. Pobles del Sud	189	6,8%
Valencia	2.755
Fuente: Anuarios Estadísticos de la ciutat de València 1994-2010. Elaboración propia.

Distrito	Viviendas construidas	Porcentaje
1. Ciutat Vella	1.855	2,7%
2. l'Eixample	893	1,3%
3. Extramurs	1.824	2,7%
4. Campanar	6.141	9,0%
5. la Saïdia	2.475	3,6%
6. el Pla del Real	1.260	1,9%
7. l'Olivereta	2.133	3,1%
8. Patraix	4.282	6,3%
9. Jesús	3.904	5,7%
10. Quatre Carreres	7.798	11,5%
11. Poblats Marítims	5.287	7,8%
12. Camins al Grau	10.339	15,2%
13. Algirós	1.415	2,1%
14. Benimaclet	1.253	1,8%
15. Rascanya	5.425	8,0%
16. Benicalap	5.533	8,1%
17. Pobles del Nord	1.491	2,2%
18. Pobles de l'Oest	2.321	3,4%
19. Pobles del Sud	2.416	3,6%
Valencia	68.148
Fuente: Anuarios Estadísticos de la ciutat de València 1994-2010. Elaboración propia.

Año	Edificios	Viviendas	Ratio Viv/edificio
1960	470	6.478	14
1961	270	4.383	16
1962	392	6.609	17
1963	391	7.667	20
1964	588	10.054	17
1965	536	11.204	21
1966	580	10.581	18
1967	488	8.919	18
1968	513	8.747	17
1969	586	8.823	15
1970	639	10.888	17
1971	588	11.166	19
1972	549	10.750	20
1973	531	11.627	22
1974	407	8.542	21
1975	472	9.912	21
1976	537	11.283	21
1977	475	10.593	22
1978	490	10.006	20
1979	541	8.194	15
1980	334	6.719	20
1981	396	8.466	21
1982	295	5.919	20
1983	214	4.225	20
1984	248	3.778	15
1985	209	3.958	19
1986	191	3.255	17
1987	136	3.788	28
1988	s.d.	s.d.	s.d.
1898	s.d.	s.d.	s.d.
1990	s.d.	s.d.	s.d.
1991	s.d.	s.d.	s.d.
1992	s.d.	s.d.	s.d.
1993	290	3.753	13
1994	217	3.407	16
1995	201	4.134	21
1996	216	4.901	23
1997	184	3.135	17
1998	286	4.573	16
1999	314	4.744	15
2000	342	4.743	14
2001	317	5.692	18
2002	316	4.823	15
2003	410	7.209	18
2004	432	4.708	11
2005	314	3.488	11
2006	315	2.989	9
2007	322	3.610	11
2008	328	3.343	10
2009	217	2.544	12
Fuente: Anuarios estadísticos de la ciudad de Valencia 1985-2010 y revista “Dades”. (véase nota 6). Elaboración propia.

	Construcción			Ocupación
	Licencias	Edificios	Viviendas	Licencias	Edificios	Viviendas
1993	144	203	3.483	150	290	3.753
1994	137	201	3.256	150	217	3.407
1995	120	130	3.443	190	201	4.134
1996	209	332	5.766	209	216	4.901
1997	171	295	4.297	161	184	3.135
1998	221	333	6.888	209	286	4.573
1999	226	360	7.431	205	314	4.744
2000	203	364	6.726	224	342	4.743
2001	186	342	4.222	200	317	5.692
2002	113	161	2.227	195	316	4.823
2003	177	215	3.097	231	410	7.209
2004	165	256	3.623	224	432	4.708
2005	204	309	3.410	191	314	3.488
2006	151	265	2.861	204	315	2.989
2007	100	132	1.376	204	322	3.610
2008	135	209	2.802	235	328	3.343
2009	106	146	1.478	173	217	2.544
Total	2.768	4.253	66.386	3.355	5.021	71.796
Fuente: Revista “Dades” (consulta electrónica, tema “Edificació i Habitatge”. Elaboración propia.

Distrito	Viviendas/licencia
4. Campanar	69,0
12. Camins al Grau	54,4
13. Algirós	48,8
10. Quatre Carreres	37,3
15. Rascanya	34,3
16. Benicalap	33,5
8. Patraix	32,9
7. l'Olivereta	31,8
9. Jesús	26,7
6. el Pla del Real	25,2
5. la Saïdia	20,1
3. Extramurs	16,4
11. Poblats Marítims	13,2
14. Benimaclet	13,2
19. Pobles del Sud	12,8
18. Pobles de l'Oest	12,6
2. l'Eixample	11,4
17. Pobles del Nord	10,0
1. Ciutat Vella	9,6
Fuente: Anuarios estadísticos de Valencia 1994-2010. Elaboración propia.

Plan Parcial[18]	Situación	Aprobación (año día/mes) y tipo	Superfície m²
PRR-15	Massarrojos Sud	1991 01/02 (PP)	166.160
NPR-3	Avinguda França	1991 11/04 (PP)	901.027
PRR-1	Ademús	1991 14/03 (PP)	857.299
PRT-5	Mont-Olivet	1992 27/03 (PP)	186.979
PRR-4	Benimaclet	1994 25/03 (PP)	269.776
PRI-2	Tavernes Blanques	1996 15/02 (PP)	69.000
PRR-14	Beniferri	1997 26/09 (PAI)	92.779
PRR-12	Campanar Sud	1997 30/05 (PAI)	247.719
PRR-3	Orriols	1998 02/02 (PAI)	541.110
NPR-2	Benicalap Sud	1998 21/10 (PAI)	195.592
PRR-11	Sant Pau	1998 24/04 (PAI)	105.154
PRR-13	Campanar Nord	2000 05/01 (PAI)	148.412
NPT-6	Ciutat de les Arts	2000 11/00 (PP)	351.380
NPR-5	Moreres	2002 18/01 (PAI)	317.429
NPR-1	Benicalap Nord	2002 25/02 (PAI)	227.777
PRR-9	Patraix	2002 25/10 (PAI)	567.182
PRR-7	Malilla Sud	2002 25/11 (MPGOU)	37.933
NPR-7	Quatre Carreres	2003 17/01 (PAI)	245.124
PRI-10	Vara de Quart	2003 25/04 (PAI)	81.324
PRR-6	Malilla Nord	2004 11/11 (PAI)	394.591
NPR-8	Font Sant Lluís	2007 07/09 (Homologación)	422.850
NPR-9	Massarrojos Nord	2007 07/11 (PAI)	58.257
			*6.484.854*
Fuente: Anuario estadístico de la ciudad de Valencia 2010.

Distrito	Metros cuadrados	Porcentaje sobre total
Quatre Carreres	195.6286	30,2%
Campanar	107.2817	16,5%
Camins al Grau	90.1027	13,9%
Benicalap	70.9135	10,9%
Patraix	64.8506	10,0%
Rascanya	54.1110	8,3%
Pobles del Nord	29.3417	4,5%
Benimaclet	26.9776	4,2%
Fuente: Anuario estadístico de la ciudad de Valencia 2010. Elaboración propia.

Distritos ordenados por metros cuadrados desarrollados entre 1991 y 2007	Distritos ordenados por porcentaje de viviendas construidas entre 1993 y 2009
Quatre Carreres	Camins al Grau
Campanar	Quatre Carreres
Camins al Grau	Campanar
Benicalap	Benicalap
Patraix	Rascanya
Rascanya	Poblats Marítims
Pobles del Nord	Patraix
Benimaclet	Jesús
Fuente: Anuarios estadísticos. Elaboración propia. Hemos destacado en negrita los distritos que se repiten en ambos casos.

Plan Parcial	Situación	Dominio y uso público	Dominio y uso privado	% Público	% Privado
PRR-1	Ademús	655.306	201.993	76%	24%
PRI-2	Tavernes Blanques	20.339	48.661	29%	71%
PRR-3	Orriols	362.094	179.016	67%	33%
PRR-4	Benimaclet	217.562	52.214	81%	19%
PRT-5	Mont-Olivet	118.493	68.486	63%	37%
PRR-6	Malilla Nord	343.548	51.043	87%	13%
PRR-7	Malilla Sud	28.644	9.289	76%	24%
PRR-9	Patraix	460.536	106.646	81%	19%
PRI-10	Vara de Quart	46.002	35.322	57%	43%
PRR-11	Sant Pau	64.885	40.269	62%	38%
PRR-12	Campanar Sud	179.473	68.246	72%	28%
PRR-13	Campanar Nord	111.218	37.194	75%	25%
PRR-14	Beniferri	52.973	39.806	57%	43%
PRR-15	Massarrojos Sud	50.485	115.675	30%	70%
NPR-1	Benicalap Nord	151.324	76.453	66%	34%
NPR-2	Benicalap Sud	134.775	60.817	69%	31%
NPR-3	Avinguda França	763.174	137.853	85%	15%
NPR-5	Moreres	253.288	64.141	80%	20%
NPT-6	Ciutat de les Arts	318.719	32.661	91%	9%
NPR-7	Quatre Carreres	201.513	43.611	82%	18%
NPR-8	Font Sant Lluís	308.595	114.255	73%	27%
NPR-9	Massarrojos Nord	28.352	29.905	49%	51%
TOTAL		4.871.298	1.613.556	75%	25%
Fuente: Anuario estadístico de la ciudad de Valencia 2010.

	1960-65	1965-70	1970-75
Valencia	15,7	11,8	9,2
Gran Valencia (*)	17,8	17,3	12,8
(*) Gran Valencia corresponde grosso modo al área metropolitana de Valencia (29 municipios, sin el de Valencia). Fuente: VVAA, 1986.

	1950-60	1960-70	1970-81
Valencia	+ 27,55	+ 31,96	+ 26,08
Gran Valencia (*)	+ 11,18	+ 31,83	+ 18,82
(*) Gran Valencia corresponde grosso modo al área metropolitana de Valencia (29 municipios). Fuente: VVAA, 1986, p.494.

	Stock real de viviendas corregido	Familias	Superávit	% superávit stock fam.
1970	182.246	176.764	+ 5.482	+ 3,10 %
1981	266.366	224.882	+ 41.484	+ 18,74 %
Fuente: VVAA, 1986, p.132 y p.507.

	Valencia	Barcelona	Madrid	Sevilla	España
1992	3.795	2.763	14.469	3.113	242.337
1993	4.164	2.343	15.545	4.509	237.637
1994	4.445	2.954	19.815	5.526	297.341
1995	4.944	4.419	20.364	6.195	332.059
1996	5.453	4.717	14.794	3.085	309.352
1997	5.087	6.026	20.553	4.026	370.487
1998	6.589	7.130	27.829	4.282	466.658
1999	7113	12418	24693	3835	564461
2000	8.300	12.641	22.468	3.737	594.820
2001	6.480	11.968	25.380	5.073	561.186
2002	4.847	7.538	34.833	3.328	575.546
2003	4.276	6.485	35.286	5.393	690.206
2004	6.016	5.932	24.274	3.922	739.658
2005	4.176	7.117	24.678	3.448	786.257
2006	5.007	6.143	16.326	4.063	911.568
2007	3.576	4.826	13.972	4.717	688.851
2008	2.554	2.839	8.025	3.781	299.551
2009	1.338	2.584	3.375	1.677	146.640
2010*	1.237	3.435	3.695	2.318	107.246
* Año 2010, hasta el mes octubre incluido. Fuente: Anuario estadístico de la ciudad de Valencia 2010.

	Valencia	Barcelona	Madrid	Sevilla
1992	5,0	1,7	4,8	4,6
1993	5,5	1,4	5,1	6,4
1994	5,8	1,8	6,5	7,7
1995	6,5	2,7	6,7	8,6
1996	7,3	3,1	5,2	4,4
1997	6,8	4,0	7,2	5,8
1998	8,9	4,7	9,7	6,1
1999	9,6	8,3	8,6	5,5
2000	11,2	8,4	7,8	5,3
2001	8,7	8,0	8,6	7,2
2002	6,4	4,9	11,5	4,7
2003	5,5	4,1	11,4	7,6
2004	7,7	3,8	7,8	5,6
2005	5,2	4,5	7,8	4,9
2006	6,2	3,8	5,2	5,8
2007	4,5	3,0	4,5	6,7
2008	3,2	1,8	2,5	5,4
2009	1,6	1,6	1,0	2,4
Fuente: Anuario estadístico de la ciudad de Valencia 2010.

	PG 1946	PG 1966	DSU 1983	PG 1988
Suelo urbano	3.000	6.200	4.016	3.632
Suelo urbanizable	s.d.	830	2.000	815
Fuente: Gaja, 2000.