DESTRUCCIÓN CREATIVA Y EXPLOTACIÓN DE BRECHA DE RENTA:
DISCUTIENDO LA RENOVACIÓN URBANA DEL PERI-CENTRO SUR PONIENTE DE SANTIAGO DE CHILE ENTRE 1990 Y 2005[1]

Ernesto López Morales
Departamento de Urbanismo, Universidad de Chile
PhD (c) Development Planning Unit, University College London
e.morales@ucl.ac.uk

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Destrucción creativa y explotación de brecha de renta: discutiendo la renovación urbana del peri-centro sur poniente de Santiago de Chile entre 1990 y 2005 (Resumen)

En áreas peri-centrales urbanas, la creciente disparidad entre una renta de suelo capitalizada (reducida por un capital fijo devaluado) y una renta potencial alta (a producir por el uso de suelo “mejor y de mayor intensidad”) generan una brecha de renta latente, que puede ser capturada y acumulada mediante recomposiciones espaciales. Se observa que el eufemismo “recomposición” implica sin embargo, en áreas donde el capital fijo no ha sido suficientemente devaluado, ciertas responsabilidades estatales en la destrucción de ese capital con el fin de abrir lugar a la reinversión privada a gran escala. Este proceso se enmarca dentro de lo que se conoce como “destrucción creativa”, y se verifica en sus dimensiones más políticas y sociales en el peri-centro sur poniente de Santiago.

Palabras clave: Santiago de Chile, destrucción creativa, brecha de renta, peri-centro.

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Creative destruction and rent gap exploitation: debating the process of urban renewal in the south-west peri-central area of Santiago de Chile between 1990 and 2005 (Abstract)

In urban peri-central areas, the increasing disparity between capitalised ground rent (which is reduced by devalued fixed capital) and potential ground rent (produced by the “highest and best” use in a plot) generates a rent gap which can be captured and accumulated through spatial reconfigurations. Nevertheless, in areas where the fixed capital has not been sufficiently devalued, the euphemism “reconfiguration” implies some state intervention in the destruction of that capital, as a way to clear space for large-scale private reinvestment. This process is part of what is known as “creative destruction”, and its most political and social dimensions can be verified in the south-west peri-centre of Santiago.

Key words: Santiago de Chile, creative destruction, rent gap, peri-center.

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Introducción: el proceso actual de producción espacial del peri-centro de Santiago

En el marco de la globalización económica, los centros urbanos mundiales de primer y segundo orden son impulsados a la competencia interurbana por el acceso a los circuitos globales de capital. En este contexto, las metrópolis de la región latinoamericana orientan sus esfuerzos hacia el crecimiento y expansión económica de sus CBD[2] para atraer la localización de actividades financieras externas, potenciando economías de escala en sus espacios centrales[3]. Lo anterior conlleva asimismo la reestructuración intensa de áreas intermedias metropolitanas, o zonas peri-centrales, como espacios de apoyo a esas aglomeraciones centrales. Se inician de esta forma procesos de renovación urbana, reciclaje o renaissance de zonas históricas deterioradas o subutilizadas, los cuales son basados en la potenciación de los mercados inmobiliarios locales con capitales nacionales y foráneos, buscando aprovechar las ventajas que ofrece su cercanía con la “ciudad central”, repoblar barrios deteriorados y abandonados, aminorar la expansión metropolitana (y sus efectos ambientales en congestión y polución atmosférica) y satisfacer – mediante arquitecturas globalizadas – la demanda por imágenes, estilos de vida y entornos más “urbanos” (Hall, 1981; Grogan y Proscio, 2000; Rojas, 2004).

En el caso de Santiago de Chile, desde comienzos de la década de los noventa, la estrategia de transformación central y peri-central se ha basado en un programa de Subsidio de Renovación Urbana (SRU) fijo de 200 UF[4] , impulsado desde el Estado, orientado a la demanda de vivienda nueva de valor no superior a 2.000 UF, localizada dentro de un amplia área de renovación de cerca de 8.500 hectáreas. Este programa ha promovido la aglomeración de bloques de vivienda en media y alta densidad para estratos de ingreso medio y medio-alto, generando además la concentración de una serie de servicios y equipamientos de apoyo a escala local y metropolitana en determinadas áreas. Luego de la incertidumbre inicial entre 1992 y 1994, el programa de renovación urbana, originado en el municipio de Santiago-centro, alcanzó un éxito sin precedentes, expandiéndose su polígono de aplicación hasta 10 comunas[5] peri-centrales en la actualidad (Arriagada, Moreno y Cartier, 2007).

A comienzos de la década siguiente, una segunda estrategia, comandada desde el gobierno central, entrará a operar en paralelo con – y de alguna forma llenará los vacíos dejados por – la primera. A través de mega-proyectos urbanos se apuntará al reciclaje de espacios peri-centrales considerados como resistentes al cambio, a través de la licitación a inmobiliarias privadas de grandes extensiones de terreno fiscal hoy subutilizado, recibiendo además el beneficio del SRU. Es producido de esta forma el “Anillo Metropolitano Central” sobre terrenos históricamente propiedad de la Empresa de Ferrocarriles del Estado (MINVU, 2003), aunque pronto adquiere mucha mayor relevancia y apoyo institucional el proyecto “Ciudad-Parque Bicentenario”, localizado sobre la extensión del ex aeropuerto “Los Cerrillos"[6]. Se trata virtualmente de una ciudadela, conectada por dos autopistas urbanas concesionadas, que busca concentrar interiormente vivienda para estratos medios y medios-altos, oficinas y una variada oferta de servicios y cultura de consumo[7], en general apuntando a constituir comunidades residenciales y “mix sociales” (Galilea, 2006, p. 2). Sólo por su localización, se ha observado que estos proyectos estratégicos generan incrementos ostensibles de valor de suelo en sus espacios circundantes.

Una tercera escala de transformación ocurre a nivel local. Desde los años noventa, las diez comunas peri-centrales con SRU (ver Figura 1) compiten por atraer el mercado inmobiliario y lograr establecer aglomeraciones residenciales en densidad alta y media. En su mayoría, sus planes reguladores locales se han flexibilizado y adaptado a las condiciones definidas por el mercado de RU. Sin embargo, mientras algunas comunas se declaran “exitosas” – ya que en general, los consorcios inmobiliarios responden según las oportunidades y ventajas ofrecidas por cada territorio comunal – otras no logran atrapar los circuitos de capital inmobiliario por causas tales como: carencia de equipamiento y/o servicios urbanos, deficiente accesibilidad, estructuras prediales demasiado extensas o fragmentadas, e instrumentos locales de regulación territorial desactualizados que no ofrecen condiciones necesarias para producir renovación urbana en la densidad y escala impuesta por el modelo. La comuna de Pedro Aguirre Cerda (PAC) es epítome de esto último (Cuadro 1), pese a los intentos por parte de su gobierno local por atraer el mercado de renovación, ensayando entre 2003 y 2005 intensas transformaciones de su instrumento principal de planificación territorial.

Cuadro 1. Número de departamentos nuevos vendidos de valor inferior o igual a 2.000 UF por comuna (1995-2005)

Figura 1. Concentración de total de vivienda construida (1980-2001), Comunas peri-centrales, Zona de Subsidio de Renovación Urbana y Localización Ciudad-Parque Bicentenario
Fuente: elaboración propia en base a datos SII (2001).

Bastante se ha escrito acerca de las capacidades de gestión y alianza público-privada que desarrolla el Estado con el fin de revitalizar los espacios centrales deprimidos. Sin embargo, poco se ha planteado, especialmente en la literatura o política pública chilena, respecto a los efectos destructivos que el proceso de renovación urbana generaría per se en los entornos habitados a renovar[8]. En general, éstos son generados por el modelo centrado en el libre accionar del capital sobre el espacio con desregulación territorial: destrucción del patrimonio arquitectónico (desaparición de “palacios” y casonas en los barrios residenciales burgueses del siglo XIX) (Ducci, 2000), saturación de la infraestructura vial y de servicios por sobre-densificación, destrucción de la imagen local y deterioro de condiciones ambientales por irrupción de volúmenes de gran altura en zonas relativamente bajas (Contreras, 2005), y la proliferación de espacios residuales (entre bloques) condenados a la sub-utilización.

Menos dedicación han recibido sin embargo los “procesos de producción espacial” (Lefebvre, 1991) así como las relaciones políticas y económicas detrás de estas transformaciones en el espacio peri-central. Esto es relevante porque los efectos generados por la renovación urbana en Santiago no sólo se experimentan en zonas donde el mercado de SRU opera con velocidad y por ende la pérdida de patrimonio es perceptible físicamente. La evidencia demuestra que donde la explotación del espacio para la renovación es aún latente, se trata de áreas densamente habitadas cuyo valor de uso es alto, pese a que su valor de cambio es prácticamente irrelevante en el mercado. Pero es aquí donde los cambios de orden institucional y de regulación están apareciendo con mayor conflictividad en la actualidad. Sin embargo, poco se debate acerca del porqué estos espacios se devalúan, cuáles son las causas y efectos sociales de su deterioro, cuál es la relación entre estos procesos y las dinámicas de renovación urbana, y qué agentes urbanos (tanto privados como públicos) intervienen en esta devaluación y cómo lo hacen. La presente comunicación intenta establecer una hipótesis en torno a estos temas, la cual es explicada a continuación.

Hacia una teoría específica de espacios peri-centrales

El proceso capitalista de Destrucción Creativa urbana

Según J. Schumpeter, el capitalismo, observado en su evolución histórica, es un proceso de destrucción creativa, un modo de producción que revoluciona su estructura económica desde “dentro” a través de su tradicional modus operandi: la competencia, aunque no de precios sino que “de los nuevos commodities, la nueva tecnología, la nueva fuente de abastecimiento, el nuevo tipo de organización” (Schumpeter, 1976, p. 84[9]. A través de cada una de las crisis estructurales del capitalismo[10], procesos de destrucción creativa han sido esenciales para la desinversión, la devaluación y la destrucción del antiguo capital fijo invertido, el reajuste de la composición orgánica del capital y recalibrar la tasa de ganancia (al alza), generando nuevas oportunidades de inversión (Smith, 2000, pp. 119-20).

No obstante, las ciudades son fundamentales para los procesos de acumulación pero a la vez parte integrante de ellos, porque son elementos de la superestructura capitalista (Harvey, 1973). En términos concretos, el espacio urbano no sólo aloja capital fijo y valor, sino que “es” y “produce” capital fijo por sí mismo. Pero el modo de producción capitalista contiene una contradicción esencial: las estructuras espaciales creadas actúan como barreras para una mayor acumulación, ya que son fijas e inmuebles. El capital invertido en el entorno construido es inmovilizado por largos períodos de tiempo; es ilíquido, tiene altos costos de transacción y no es fácilmente divisible. La paradoja es la siguiente: si bien el espacio urbano nunca cambia tan rápido como el ritmo de las demandas exigidas por la rápida transformación de los ciclos capitalistas, la ciudad igualmente debe ser desarrollada a la par de estos ritmos (Soja, 2000: 413). Esta contradicción “temporal” entre aceleración del cambio económico y el carácter fijo del espacio urbano es fundamental. O, como plantea R. Weber, el “proceso de acumulación experimenta una fricción incómoda cuando el capital (es decir ‘el valor en movimiento’) es atrapado entre vigas de acero y concreto” (2002, p. 519).

A través de su uso, la inversión en el entorno construido se vuelve improductiva, y su valor de cambio se estanca, disminuye y finalmente es totalmente reducido. Sin embargo, esta devaluación del capital urbano, determinada por los ciclos económicos y las necesidades del capital global, no implica necesariamente destruir su valor de uso, ya que éste tiene vida útil propia e incluso puede ser utilizado como “capital devaluado”. Lo anterior ciertamente contribuye a restablecer la base para un nuevo período de acumulación. Pero el valor de cambio del capital devaluado es limitado, ya que sólo puede ser recuperado por completo durante el tiempo de amortización de la estructura construida, y, cuando el sistema general permite producir capital fijo más nuevo y más productivo, este antiguo capital fijo se devaluará aún más rápidamente y de manera más profunda (Harvey, 1985, p. 112).

Precisamente, esto es lo que Marx (1973, Notebook VI) definía como “devaluaciones periódicas de capital fijo”; uno de los medios inmanentes de la producción capitalista para calibrar la caída de la tasa de ganancias y a la vez acelerar la acumulación de valor a través de la creación de nuevo capital. Sin embargo, se debe insistir en la contradicción inherente del espacio urbano: las estructuras espaciales actúan como barreras a la fijación de capital nuevo y más productivo en el espacio. La síntesis que resuelve esta contradicción es la brecha de renta.

La Brecha de Renta (rent gap)

En un contexto de barrios peri-centrales en plena renovación, Neil Smith propone por vez primera la teoría del rent gap, una tesis opuesta a las explicaciones culturalistas[11] de la “gentrificación”, estableciendo como fundamental la diferencia entre una Renta Potencial y una Renta de Suelo Capitalizada. “La [primera] se genera cuando un sitio o barrio, dado el actual uso de la tierra, es capaz de producir una cierta cantidad de renta de suelo. Sin embargo, por su localización, esa zona podría generar aún mayor renta si tuviese un uso de suelo diferente. La renta potencial es entonces la cantidad que podría ser capitalizada en virtud del ‘más intenso y mejor uso de suelo’. Este concepto es especialmente importante en la explicación del proceso de gentrificación” (Smith, 1979, p. 543).

La lógica es netamente schumpeteriana. Tanto la renta capitalizada como la potencial se originan en un mismo nivel cuando se construye una edificación en un lote. Sin embargo, dado que las condiciones de desarrollo urbano circundante cambian en el tiempo – lo que permite “mejorar” los posibles usos – el capital fijo en el sitio constituye un obstáculo a ese mayor y mejor uso. De esta manera, el edificio ya no se corresponde con el nuevo contexto circundante, su construcción se torna gradualmente obsoleta y la renta de suelo capitalizada disminuye. De tal forma, la creciente divergencia entre la renta real disminuida y la renta potencial crea oportunidades para importantes beneficios a través de la reinversión en dicha parcela. Finalmente, la presión económica sobre el sitio es tal que la reconversión, y el aumento de la intensidad y tipo de uso se tornan inevitables (Clark, 1995, p. 1490; Hammel, 1999, p. 1284).

Con todo, aunque inversiones adicionales a la edificación y/o cambios en su uso son posibles, la inversión original tiende a bloquear el sitio en una determinada gama de intensidad y tipo de uso durante la vida útil del edificio. De hecho, el gran tamaño de la inversión inmobiliaria, la durabilidad de las edificaciones, y el interés de los inversionistas en conseguir retornos más instantáneos hacen que sea virtualmente imposible una adaptación del espacio urbano en “paralelo” a los ritmos de las necesidades del capital (Clark, Op. Cit., p. 1491). Esto hace, por tanto, que los posibles agentes inmobiliarios inviertan en otros sectores. En el caso del peri-centro, su deterioro será acentuado por el movimiento de capitales al desarrollo suburbano – que por su mayor rendimiento es comparativamente más atractivo – o incluso a otros sectores económicos fuera de los circuitos secundarios del capital[12] (Zukin, 2006, p. 107). Luego de décadas de sostenida suburbanización y falta de inversión en el peri-centro, se producirá un “valle” en la curva del valor del suelo, precisamente en esta zona, que se profundizará más y más debido a la continua falta de capital productivo invertido localmente (Smith, Op. Cit., p. 542).

Smith plantea un esquema general de cinco fases secuenciales que da cuenta del impacto de la materia construida en el proceso de devaluación de la renta capitalizada (Ibid, pp. 543-545), graficado en la Figura 2. Si bien el siguiente se trata de un esquema sumamente específico (e incluso determinista) que no necesariamente coincide con exactitud en los peri-centros de ciudades latinoamericanas, su valor radica en establecer una conexión lógica de acontecimientos que ciertamente puede encontrar aplicación para otros casos, como Santiago, por supuesto adaptando agentes y procesos específicos involucrados. El esquema se compone de las siguientes etapas:

a) Nueva construcción y primera etapa de uso: el precio de la vivienda refleja su valor original y sólo disminuye ligeramente, mientras que la renta capitalizada aumenta debido al desarrollo urbano circundante.

b) Los propietarios-rentistas, por la gradual e inevitable desvalorización de sus construcciones, tienden a des-invertir, produciendo una merma en la calidad de la edificación, una baja considerable en las rentas percibidas, y un efecto de abaratamiento de las rentas que se expandirá al resto de las propiedades del barrio.

c) En muchos casos observados, agentes de mercado inmobiliario tienden a acelerar procesos de abandono, generando sentimientos racistas o clasistas de decadencia entre la población residente (en el caso norteamericano, atemorizando a la población blanca con la llegada de nuevos habitantes negros, con el fin de adquirir esas propiedades a bajo precio y posteriormente re-venderlas a precio mayor precisamente a las familias de color, en una práctica que se denomina blockbusting).

d) Las instituciones financieras que podrían operar en el lugar declaran estas áreas como inviables, dificultando aún más el acceso a fondos para mantención y reparación por parte de los habitantes locales (redlining). Aalbers insiste en que, en las áreas urbanas que han sido demarcadas con esta condición, se observa mayor presencia de minorías étnicas o grupos sociales excluidos (Aalbers, 2006).

e) Se produce abandono progresivo de las propiedades, aunque no por inutilizables sino por no ser rentables. Juegan papeles clave en este proceso el endurecimiento de requisitos y ordenanzas municipales y el costo de los seguros, de haberlos. Finalmente, “el mercado inmobiliario [toca] fondo, deteriorando todo un barrio, al extremo de que cada una de las propiedades se puede comprar por una bagatela. Este es el momento en que la gentrificación se convierte en una posibilidad real” (Darling, 2005, p. 1021).

Figura 2. Ciclo de valorización-devaluación de un barrio peri-central
RP: Renta Potencial. RSC: Renta de Suelo Capitalizada. VE: Valor del Edificio.
Fuente: elaboración propia, basado en Clark (Op. Cit., p. 1491)

Más recientemente, Hammel ratifica que la renta capitalizada de suelo se origina en procesos que operan a escala de barrio, ya que “la percepción de un sector deteriorado impide que grandes cantidades de capital se inviertan in situ [ya que] los usos circundantes hacen impracticables altos niveles de desarrollo, por lo que la propiedad sigue languideciendo [manteniendo la renta] a un nivel bajo” [13]. En contraste, la renta potencial se produce por factores que operan a escala de “toda la metrópolis”, es decir, a través de lógicas de distribución de la renta por distancia hacia el centro, el desarrollo de infraestructuras conectivas y políticas o regulaciones en el uso del suelo (1999, p. 1291, énfasis agregado).

En dos palabras, la brecha de renta son entornos metropolitanos en alza versus barrios en baja, lo cual es un hecho extremadamente dialéctico. Por una parte, un rol superestructural del Estado será proporcionar marcos normativos adecuados para la reinversión de capital en el espacio urbano, entre otros fines, para aumentar la renta potencial al máximo posible, subvencionando las muy diversas formas existentes de renovación y reciclaje urbanas. Es evidente que en un contexto donde la regulación de las transformaciones espaciales es monopolizada por el Estado, sólo éste puede hacer los entornos locales construidos más flexibles y aptos para los fluyentes circuitos de inversión del mercado. De tal forma, la mayoría de los gobiernos y municipios en ciudades competitivas en el mundo han elaborado esquemas de alianza público-privado con el fin de absorber los riesgos de estas intervenciones, en lo que ha venido denominándose “urbanismo empresarial” (entrepreneurial urbanism), un modo de regulación que atrapa y fija por determinado tiempo los flujos globales de capital en el espacio local (Harvey, 1989; Leitner, 1990; MacLeod, 2002).

Sin embargo, por otra parte, para que haya renovación debe existir una necesaria devaluación del capital fijo en el espacio, devaluación que no es automática ni determinada por causas “estructurales”, sino que es reflejo de la acción de agentes sociales en la deliberada producción de la destrucción de los barrios peri-céntricos de la ciudad durante un tiempo considerable, lo que es lo mismo que decir que la renta capitalizada de suelo urbano es “socialmente producida” (Aalbers, Op. Cit.). Pero, cuando existe cierta resistencia por parte de comunidades locales para que esos procesos de abandono ocurran, la política pública podría ser esencial en acelerar aquello. Sólo desde este punto, es posible argumentar con algún grado de certidumbre que el accionar del aparato público es un elemento importante, en ningún caso el único, hacia la devaluación del espacio. Se trata sin embargo de un proceso imposible de determinar a priori (a diferencia de las fases propuestas por Smith). A continuación se observan algunos aspectos teóricos de la cuestión.

La destrucción del espacio peri-central desde el discurso público

En general, la literatura deja poco margen de duda acerca del rol que tiene el Estado en la conducción de la erosión del capital fijo urbano. Un primer objetivo destructivo es evitar el diagnóstico en profundidad de las verdaderas causas de deterioro peri-central, que son políticas y económicas (Atkinson, 2003b, p. 2346). Asimismo, los espacios destinados a la reinversión urbana son presentados homogéneamente como lugares de miseria y deterioro, aún cuando no necesariamente lo sean. Esto puede ser una forma de justificar las políticas de gentrificación, que si bien paradójicamente se basan en la defensa de la diversidad y la “mezcla social”, se sostienen en procesos de desplazamiento de los sectores más pobres de sus espacios (Atkinson, 2000, pp. 150-151). Se trata entonces de un intento de imponer un programa fácil de “regeneración”, sin responsabilidad social, y crear un consenso en torno a la idea de que el espacio peri-central urbano debe ser sometido a procesos de rehabilitación, renovación o reemplazo que, en cualquier caso, escapen al escrutinio público, sin necesariamente retratar una imagen demasiado detallada del destino hacia el cual estas políticas están conduciendo (Keith y Rogers, 1991, p. 83).

Luego de un extenso análisis de ciudades mundiales, entre las cuales también están las chilenas, Gilbert coincide en lo que él llama el retorno de la palabra “tugurio” al idioma de las políticas de desarrollo urbano, término que da demasiado hincapié a la enfermedad, la delincuencia y las dificultades asociadas con la vida en estos lugares. Esta actitud se basa, en primer lugar, en un avanzado deseo de reconstruir homogéneamente lugares “saludables”, y en segundo lugar, en el hecho de que en las ciudades donde el nivel general de la vivienda ha aumentado, las zonas que no cambian al mismo ritmo están condenados a ser etiquetados como “tugurios”, a causa de su relativa resistencia al cambio (Gilbert, 2007, pp. 698-700), pese a que conserven niveles de habitabilidad que tradicionalmente han sido aceptables.

Pero esto es esencialmente lo mismo que Harvey identifica como la aceleración de la devaluación del capital producto del avance acelerado de las condiciones generales de producción espacial (expuesto al comienzo de este apartado). La coincidencia es interesante, porque Gilbert está lejos de considerarse un autor “marxista”. Con crudeza, este último sostiene que “lo que hace la palabra ‘tugurio’ peligrosa es la serie de asociaciones negativas que el término evoca, las falsas esperanzas que una campaña en contra de ciertos barrios de ‘tugurios’ puede generar, y el mal uso que políticos inescrupulosos, desarrolladores inmobiliarios y planificadores pueden hacer del término. … Mi queja es contra la resucitación de este viejo – y nunca eufemístico – estereotipo que fue denunciado hace mucho tiempo como peligroso y que, sin embargo, ha resurgido en la escena política recientemente” (Ibid, p. 701).

Tal estereotipo encuentra eco en las abstracciones que figuran en la planificación y la política pública urbana, y en sus “representaciones espaciales” (a través de planes, códigos, y diseños). La representación del espacio es construida, en muchos casos, por un sistema de signos verbales de códigos ininteligibles que resultan “atados a las relaciones de producción y al ‘orden’ que esas relaciones imponen … [se construye, por tanto] un espacio dominante en cualquier sociedad”: el espacio representado abstracto (Lefebvre, 1991, pp. 33-39).

Se imponen de esta forma límites artificiales para la revitalización espacial – zonas pre-determinadas de intervención – con el fin de simplificar las cadenas sociales y económicas que están detrás de ellos y a la vez lograr la estigmatización de cierta población local (como “insubordinados”) cuando se resiste a los “renacimientos” macro-económicos que los beneficiarían, y cuando se oponen en paralelo a la construcción de una imagen “profética y distópica[14] de malestar urbano” sobre sus entornos (Atkinson, 2003a, p. 1833).

Existe evidencia para señalar que la racionalidad detrás de las políticas de renovación y gentrificación implica precisamente lo opuesto a sus objetivos declarados, que son generar lugares de trabajo, derrame de externalidades positivas y una sumatoria de beneficios sociales emanados del “mix urbano” – o una supuesta reconstrucción de la comunidad (Colenutt, 1991), haciendo caso omiso a las evidentes repercusiones de clase que los procesos inducidos de mezcla social y re-culturalización de los barrios generan. Los efectos sociales radicales de la reinversión en el espacio urbano son edulcorados a través de anodinas referencias al “reciclaje”, la “mejora”, y “renacimiento”. Incluso la gentrificación de alguna manera se convierte en una palabra atractiva, símbolo de progreso social, equidad y justicia social impuesto sobre espacios aparentemente moribundos (Slater, 2006, p. 738). Sin embargo, “[a]unque esto a veces puede ser cierto, a menudo es también verdad que comunidades muy vitales de clase trabajadora son culturalmente desvitalizadas a través de la gentrificación, en tanto que la nueva clase media menosprecia la vida en las calles en favor del comedor y la intimidad de sus dormitorios” (Smith, 1996b, p. 35).

Propuesta de confirmación de hipótesis

Siguiendo la lógica esbozada, a continuación se intenta dar respuesta a las siguientes preguntas: ¿existe correlación entre una brecha de renta observable y transformaciones regulatorias y de subsidios para promover renovación urbana en el peri-centro? ¿Apuntan estas modificaciones regulatorias efectivamente a potenciar el espacio local (como es declarado desde el Estado) o se trata más bien de discursos hacia la desregulación territorial, reducción de las competencias públicas sobre los entornos construidos y en general fragmentación del espacio urbano existente? Luego, en términos de gobernabilidad, ¿adquieren los espacios locales competencias nuevas y más efectivas sobre la configuración de su propio territorio, o más bien quedan al arbitrio de fuerzas político-económicas que van más allá de su control? La corroboración de la relación entre brecha de renta y procesos concretos de destrucción creativa, tanto en lo espacial como en lo institucional, es un análisis que se encuentra aún en proceso. Al momento, sin embargo, la evidencia permitiría establecer que esta relación es plausible.

La brecha de renta en el peri-centro sur poniente de Santiago

Este área es relevante como caso de estudio debido a tres condiciones: 1) incluye una de las mayores concentraciones de vivienda en el peri-centro (ver Figura 1), y a la vez una de las mayores y más vitales concentraciones de barrios populares tradicionales de la ciudad, en la comuna de Pedro Aguirre Cerda (PAC). 2) Se encuentra en gran parte incluido dentro del territorio con subsidio de renovación urbana metropolitano, además de concentrar, en la comuna de San Miguel, la segunda aglomeración más importante de bloques en densidad alta construida con SRU. 3) Incluye el mega-proyecto “Ciudad-Parque Bicentenario”, en la comuna de Cerrillos.

Se expone a continuación un análisis breve de la brecha de renta en el área especificada. Se utiliza un método de “transectas” similar a la metodología utilizada por Badcock (1989) en Adelaida, Australia. En el presente caso, se realizan tres cortes en forma de abanico, que se inician en el CBD metropolitano – o más específicamente en el vértice del cono centro-oriente de la riqueza (Ortiz y Escolano, 2005) – y que se proyectan hacia los tres espacios mencionados: las comunas de 1) San Miguel, 2) Cerrillos y 3) PAC, comparando los valores para los años 1990, 1995, 2000 y 2005 (Figura 3).

Para la observación de la evolución de la renta se utilizan datos de valor de suelo obtenidos por Trivelli (2005). La ventaja de esta base de datos es: a) estos valores de suelo pueden ser entendidos, para efectos de este análisis, como renta capitalizada; b) el registro ha sido construido sistemáticamente desde 1990, por trimestres; c) tiene un grado de desagregación en micro-zonas (el valor presentado es el promedio de todas las propiedades en esa zona), permitiendo un diagnóstico suficientemente detallado si es analizado a escala metropolitana.

Su limitación radica sin embargo en lo siguiente: a) se trata de valores de propiedades ofertadas en la prensa, sin discriminar entre el valor de la materia edificada respecto al valor del terreno (por tanto, no da cuenta del fenómeno de la renta capitalizada en toda su complejidad); y b) el valor “nulo” significa que no existe oferta de mercado para esa zona, pero ello no implica que ese sea su verdadero valor comercial; sin embargo, cuando el valor “nulo” se repite en el tiempo, se asume la existencia de un valor de cambio bajo, para el suelo en esa zona[15].

 

Figura 3. Transectas sobre mapa de concentración de unidades de viviendas construidas (1990-2002).
Fuente: elaboración propia en base a datos uso de suelo 1990-2002 (PUC-SEREX, 2006).

 

Figura 4. Evolución de valor de suelo promedio por transectas. Años 1990, 1995, 2000 y 2005.
Fuente: Elaboración propia en base a datos Boletín trimestral Consultora P. Trivelli, años1990-2005.

Transecta 1: municipio de San Miguel

Las figuras 3 y 4 permiten observar cómo San Miguel ha sido objeto de la mayor concentración de vivienda nueva entre los 10 municipios peri-centrales que incluyen la zona de subsidio señalada en el polígono rojo. Esto se corrobora al observar la cantidad de vivienda construida inferior a 2.000 UF (valor máximo de vivienda a subsidiar) entre 1995 y 2005 (Cuadro 1). En general, el corte a través de esta zona permite observar que:

a)   En 1990, cuando la zona de SRU todavía no existía, el valor de suelo central era apenas superior a 7 UF/m2, mientras que en el área peri-central de San Miguel apenas alcanzaba 4 UF/m2 e incluso llega a no producir valor, configurando una brecha de renta, si bien poco acentuada, visible en el segmento aledaño a la comuna central de Santiago.

b)   En cambio, entre 1990 y 1995 el aumento en los distritos centrales será sorprendente, superando las 20 UF/m2. Este salto refleja el enorme impacto que la estrategia y subsidio de renovación urbana tuvo en el mercado inmobiliario en la zona central. En los períodos siguientes, estos valores se incrementarán con variaciones hasta superar las 26 UF/m2.

c)   Algo similar ocurrirá en las zonas de San Miguel, las cuales aumentarán de 3 a 10 UF/m2, estabilizándose alrededor de este valor en la próxima década. Sin embargo, estas casi 7 UF de diferencia entre 1990 y 2005 no son producidas por inversión privada en mejorar condiciones urbanas en el estancado mercado inmobiliario en la comuna de San Miguel (proceso de reinversión), sino que son explicables en cambio por una serie de inversiones públicas: una línea de ferrocarril urbano (Metro Línea 2) que se inaugura a comienzos de la década de 1980 y que, en conjunto con el SRU, detonará el mercado de vivienda en altura, transformando el paisaje urbano radicalmente, sobre todo a lo largo del corredor de la Gran Avenida hacia el sur. Dado que el valor medio de vivienda en esta zona durante el período fluctuaría alrededor de 1.200 – 1.300 UF (Arriagada et al., 2007, p. 15), la subvención pública es un evidente sustento para este mercado.

En general, a través de la transecta 1 se puede inducir, aunque esta comunicación no provee demasiada evidencia para afirmarlo, que la brecha de renta previo a 1990 ha sido capturada tras este intenso proceso de explotación máxima de suelo. De hecho, podría esperarse una desaceleración de las ventas en este nicho de mercado inmobiliario para los próximos años, en cuanto el stock de predios con ventajas de localización se haya agotado, migrando las empresas hacia comunas cuyas brechas de renta sean más amplias, aún por explotar.

Es reconocido por parte de los agentes públicos y privados entrevistados por este autor[16], que luego de la crisis de 1997-1999, el amplio mercado de renovación urbana, compuesto por una amplia gama de empresas grandes y pequeñas en Santiago, fue reducido a algunos consorcios, ciertamente aquéllos de mayor volumen de capital, escala de producción y a la vez más innovadores en ofrecer productos en un mercado cuya demanda fue golpeada por la crisis y que sólo comenzó a recuperarse al año 2001 (este efecto es visible en el Cuadro 1). Es así como a la fecha, en San Miguel, operan alrededor de 20 empresas grandes y medianas[17], produciendo conjuntos de viviendas de gran homogeneidad por su escala, densidad y estilo arquitectónico. El proceso comprendido desde la compra de suelo, fusión predial, construcción, promoción inmobiliaria y venta de la vivienda construida y subsidiada, es absorbido por estos agentes económicos. De tal forma, en San Miguel se ha configurado un mercado donde la apropiación y acumulación de la renta de suelo, cuyo valor sólo alcanza a poco más de un tercio del nivel de Santiago-centro, son relativamente monopolizadas por un grupo limitado de agentes. Y esto es algo que es confirmado por los actores públicos entrevistados, quienes incluso ponen en tela de juicio la continuidad de este subsidio público en las condiciones de acumulación actuales.

Figura 5. Imagen de la vivienda con SRU construida en San Miguel
Fuente: http://www.portalinmobiliario.com

Transecta 2: Municipio de Cerrillos

En este caso, la brecha de renta es más evidente. A cerca de 6 km del centro de Santiago, en el área sur-poniente de la comuna de Santiago-centro, el explosivo aumento de valor de suelo con leve decrecimiento entre 1995 y 2005 es explicable por la concentración igualmente explosiva de edificios en renovación urbana. Sin embargo, es notable cómo este boom se detiene abruptamente al pasar a un distrito en la esquina nor-poniente de la comuna de PAC, territorio que actúa como “freno” para la expansión del mercado de SRU.

No obstante, en la comuna de Cerrillos a partir del año 2000 singularmente se experimentarán alzas considerables de valor de suelo. Esto es atribuible en parte a fluctuaciones en el conjunto de predios industriales en desuso, producidas por la inminente construcción del proyecto Ciudad-Parque Bicentenario y a la extensión (hoy operativa) de la zona de Subsidio de Renovación Urbana hacia esta área. Asimismo, el suelo al sur de Ciudad-Parque se valoriza ante la inminente eliminación de las restricciones a la localización generadas por el “cono de aproximación” del aeropuerto, eliminación ocurrida finalmente en febrero de 2006. Se trata entonces de una renta capitalizada en aumento, cuya alza podría alcanzar e incluso superar las 5 UF/m2, y que se configura como un negocio inmobiliario de tremendas oportunidades en el futuro, producido única y exclusivamente por subsidio público indirecto (a través de la eliminación de la restricción) sobre un espacio que básicamente no aloja capital fijo sobre él. Se confirma, de esta forma, el alto grado de impacto que el mega-proyecto tendría en la renta potencial de sus espacios aledaños.

Transecta 3: Municipio de PAC

En el caso de PAC, la brecha es aún más claramente expresada, tratándose de una gran zona que, si bien está afecta a SRU, no ha detonado procesos de renovación urbana ni iniciado aumentos considerables en el valor de suelo. Los aumentos verificados al final del corte corresponden solamente a los municipios de Lo Espejo y San Bernardo, el segundo de clara localización periférica y que presenta aún alta disponibilidad de suelo no urbanizado, con otro tipo de subsidios “sociales” operando en su territorio.

El espacio de PAC fue históricamente producido a través de dos vías: primero, un proceso de industrialización intensiva con efectos generadores de economías de escala y aglomeración de vivienda obrera, pero que sin embargo experimentará deterioro y abandono producto de la de-industrialización del peri-centro urbano experimentada a partir de los años setenta. Segundo, un proceso de construcción de vivienda social popular, producido tanto por programas estatales como por intensos movimientos sociales urbanos que desde fines de la década de los cincuenta hasta el comienzo de la dictadura militar (1973) revolucionarían las formas de hacer ciudad, desarrollarían una serie de prácticas comunitarias asociadas con la vivienda, y sobre todo, ocuparían progresivamente el espacio urbano cada vez más cerca del centro político-económico de la ciudad (Kusnetzoff, 1975; Castells, 1985; Hidalgo, 2005).

Llama la atención en PAC que el valor observado para sus zonas permanece sostenidamente en “nulo” (al no haber oferta durante el período) y, por ende, su renta capitalizada se deduce con un valor no demasiado por encima del valor cero. En general, se confirman las etapas de desfinanciamiento (“d”) y abandono (“e”) en los predios antiguamente industriales y de servicios al norte de la comuna, con consecuentes efectos nocivos en la renta capitalizada de sus entornos (SGA-IBERSIS, 2000). Asimismo, el valor potencial relativamente alto que este suelo adquiere por su localización peri-central es contrarrestado por ese capital fijo devaluado (sumamente costoso de demoler), haciendo que el valor de mercado de las propiedades se reduzca.

No se vislumbra, sin embargo, el mismo proceso de desinversión y abandono en los espacios residenciales en PAC. De diversas formas, y esto se basa en observaciones en trabajo de campo, el mundo popular actúa como “freno” social al deterioro y al abandono, generando mecanismos de colaboración solidaria que, si bien cuentan con limitado apoyo financiero, escaso marco regulatorio estatal y prácticamente nula ayuda de capital privado para solventar reparaciones y densificación (ya que en su mayoría, los “pobladores” no son sujetos de crédito bancario), mantienen en relativamente buen nivel las edificaciones modestas en sus poblaciones. O, expresado en términos político-económicos, si bien el valor de cambio de este suelo urbano ha tendido indudablemente a mantenerse anclado a un nivel muy bajo, su valor de uso por el contrario manifiesta una “resiliencia” sólo explicable por la buena calidad de sus tejidos sociales y su flexibilidad para absorber diversas funciones productivas (micro-empresas familiares) así como el crecimiento familiar absorbido dentro de hogares multinucleares (“allegamiento”).

Pero, quizá más importante aún, se puede argumentar que las economías locales asociadas a la reparación, proyectos modestos de densificación de predios, y compra-ventas de propiedades se encuentran fuera de las lógicas del capital inmobiliario metropolitano, sin aparecer obviamente en los macro-índices de precios de suelo metropolitano. No es demasiado especulativo plantear la existencia de economías urbanas paralelas en el espacio peri-central. Mediante trabajo de campo, se observa en varias “poblaciones” de PAC cómo la comunidad organizada colabora en el proceso de compra-venta de propiedades y ayuda a la selección de posibles compradores. Asimismo, se produce solidaridad vecinal al momento de reparar o reconstruir viviendas deterioradas. Plantea una dirigente barrial entrevistada:

“[S]iempre hay demanda por venirse. La lógica que funciona acá es que cuando alguien se quiere ir, la cuadra le busca el comprador. Todo el mundo ayuda a buscar. Es un mecanismo natural. A cualquier persona de afuera no le va a ser tan fácil venirse a vivir acá” (31 marzo 2007).

En todo caso, asumiendo que la renta potencial se construye por atributos generales a partir de la estructura metropolitana de valores de suelo, se concluye que existe una considerable renta potencial en PAC, cuya magnitud podría alcanzar perfectamente las 7 UF/m2. Tal apreciación no es especulativa, a la luz de los procesos que se han observado en los dos casos anteriores.

Sin embargo, dentro de las lógicas estructurales existentes, para que este aumento ocurra, aparece como necesario el “incorporar” estos espacios populares dentro de los circuitos de mercado inmobiliario, si no de manera radical (como en Cerrillos), sí a través de un accionar público sostenido en el tiempo que permita abrir la llave de estos espacios de economía popular para el mercado. Dos aspectos relacionados con esto último son analizados a continuación: primero, la construcción de una imagen “distópica” de decadencia urbana que, corroborando la hipótesis esbozada en el apartado anterior, justifica la flexibilización de la regulación territorial local con baja responsabilidad social. Segundo, y de manera complementaria, la insuficiente o nula inversión pública para el mejoramiento de “asentamientos precarios” en zonas precisamente orientadas a la renovación. En ambos aspectos, tanto el gobierno como el municipio, tendrían responsabilidad institucional.

Se excluyen de este análisis, por limitación de espacio, otros factores destructivos importantes: intervenciones en la estructura vial local, una norma nacional de edificación altamente restrictiva para la densificación predial modesta, y la exclusión sostenida de participación social en la determinación del plan regulador local.

La construcción de la representación espacial: el discurso del “tugurio”

Peri-centro metropolitano: entre el “vacío” y la renovación

Una primera instancia donde se recaba una definición del espacio peri-central es en el gobierno central, más concretamente en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), organismo orientado a establecer los marcos de planificación y producción de vivienda social en el país. El peri-centro es definido por un alto funcionario de gobierno como:

“espacios deteriorados, donde se concentra la pobreza, donde no hay posibilidades de desarrollo, donde no tienen ni el dinamismo del centro urbano, ni el dinamismo de la periferia. … que hoy día no tienen ninguna oportunidad: no son ni la dinámica periferia de las autopistas, de los malls, de la vivienda; ni el dinámico centro urbano que siempre tiene actividad y es accesible; ni obviamente la cuña oriente. Por lo tanto es un anillo … de deterioro: en empleo, en términos de desarrollo urbano, infraestructura, en términos sociales, conflictividad social, delincuencia, demográficos. Pérdida de población, envejecimiento pero empobrecimiento también. Falta de empleo, falta de servicios, todo. O sea, ahí no llegan las actividades comerciales, no llega la Renovación Urbana, o ha llegado en forma muy lenta. Donde hay gente cuya única alternativa a esto es irse, pero a los extramuros” (12 de abril de 2007).

El planteamiento es extremadamente condenatorio, aunque verídico para muchas zonas peri-centrales en franco deterioro social y físico, y en general para las áreas industriales en abandono. Asimismo, se corrobora con la información censal gruesa (a nivel de desagregación comunal) referida al despoblamiento de las comunas peri-centrales. Se trata, sin embargo, de un discurso planteado homogéneamente para todo el “espacio peri-central”, un diagnóstico deductivo y generalizador de conflictos, los cuales de específicos pasan a ser generalizaciones. Con matices, este diagnóstico es compartido por siete de los diez actores gubernamentales entrevistados durante trabajo de campo en 2007. Otro actor de gobierno agrega, refiriéndose más específicamente al área de PAC y Cerrillos, que

“[si] viajas por esta Avenida Pedro Aguirre Cerda, donde tradicionalmente estaba la escuela de Arquitectura, donde habían poblaciones ferroviarias… encuentras que todo está básicamente igual. Esta es un área de Santiago donde no pasa nada. ¡Pero no ha pasado nada estando en esta ciudad donde ha pasado mucho! Para bien, para mal, para regular… pero ha pasado mucho” (10 abril 2007).

Aparece en este segundo discurso un problema epistemológico. En primer lugar, se verifica la tesis de Gilbert respecto a cómo la asincronía entre los ritmos de producción de los espacios populares peri-centrales y aquellos que impone el desarrollo económico – que es finalmente la “vara” con la que se miden las cosas – origina diagnósticos sesgados. Es decir, el espacio urbano que hace veinte años se consideraba como habitable, hoy deja de serlo, aunque mantenga condiciones similares ambientales, redes sociales funcionando y cercanía con el trabajo, servicios y redes de transporte. En términos concretos, el diagnóstico se produce desde una imagen urbana deseable (aquélla que se presenta en la Figura N°4) y que se considera debe ser implantada en el resto de la ciudad. En segundo lugar, la connotación de “dinamismo” y “pasar algo” (suceder algo), presente en sendos discursos, significa concretamente la apertura del espacio local a la reinversión de capital en gran escala, que es la única forma física visible y palpable que puede ser observado el desarrollo urbano “desde la carretera”. Estos discursos desnudan en cierta forma el grado en que los actores públicos son influidos (en ningún caso “determinados”) por las lógicas que la reproducción del capital impone homogéneamente sobre los espacios urbanos.

Las perspectivas de los habitantes del espacio peri-central y sus evaluaciones acerca del estado y calidad de sus entornos habitados no son incluidas en los diagnósticos públicos. Tampoco se hacen observaciones objetivas acerca de las condiciones de habitabilidad de vastas áreas residenciales peri-centrales, sólo se declara que son “inaceptables”. Estas falencias epistemológicas del discurso público son ciertamente confirmadas por otro informante, de la misma repartición, quien reconoce el problema, y reafirma la necesidad de establecer lecturas más detalladas y objetivas referidas a los espacios peri-centrales.

“Efectivamente, muchos [habitantes del peri-centro] se [vuelven] a vivir de allegados, porque pasan muchas cosas ahí. Lo que sucede es que para un diagnóstico de la realidad, efectivamente son cosas que no son miradas. Sería interesante [establecer] una micro sociología de esos espacios, para dar cuenta de que existen, y de que hay más que procesos estructurales ocurriendo allí.” (16 de abril 2007).

Siguiendo las lógicas existentes de desarrollo inmobiliario, en el municipio de Pedro Aguirre Cerda han apostado por realizar transformaciones radicales en su Plan Regulador Comunal desde 2003 a 2005. Estos cambios, según se pensó, podrían desarrollar espacios diagnosticados como menos resistentes al cambio, especialmente al nor-oriente de la comuna, reconvertir grandes piezas urbanas en desuso, generar un radical aumento en el pago de patentes municipales, aumentar población local pero sobre todo recomponer una percepción deteriorada de la comuna que se tiene en el resto de la metrópolis. Estas modificaciones, apoyadas financiera y técnicamente por el gobierno regional, definieron en primera instancia un master plan tentativo que apuntó a abrir nuevos ejes estructurantes, ensanches viales y consecuentemente expropiaciones, apertura de nuevos espacios verdes y en general, aumentos considerables en la densidad permitida de algunos corredores, configurando un esquema regulador, que al menos en el plano, se visualizaba como adecuado para detonar el acceso de un mercado inmobiliario al espacio local (Pulso S.A. Consultores, 2005). Un actor municipal plantea:

“El desarrollo urbano que se produce en el centro, viene hasta San Miguel, y hoy día lo tenemos a cien metros de la comuna. … Eso significa que en cualquier momento se va a querer pasar hacia la comuna, y yo creo que es importante que lo haga, y nosotros tenemos que preparar las condiciones para el aterrizaje de este tipo de inversión, aunque – reitero – contamos con terrenos muy, muy fragmentados. … [Y] hoy día tenemos que el 90% de los que viven en la comuna son dueños de su propiedad. Y la propiedad es, para ese habitante, que hoy es de la tercera edad (o pasado de los 50 años), su capital de vida. Entonces, es muy difícil plantearle [a ese habitante] que entre a especular en el mercado inmobiliario, que entre a trasladarse de la comuna, que entre a tomar otros hábitos de vida. … no te aceptan alguna transformación, sufren con que pueda haber alguna expropiación producto de una avenida que haya que diseñar, etc.” (25 de abril 2007; énfasis agregado).

Es interesante observar cómo este actor reconoce que la renovación se trata de un proceso: a) especulativo, b) que implicaría el desalojo, o al menos el traslado de ciertos habitantes de la comuna hacia afuera, y c) que produciría transformaciones sociales y culturales asociadas a gentrificación. Pese a ello, insiste en la necesidad de promover estas transformaciones, entendiendo, pero no justificando, la resistencia de los vecinos propietarios a dichos cambios. La apreciación negativa de carácter normativo realizada sobre los espacios peri-centrales, construida desde el aparato público central, se traduce poco críticamente, a nivel municipal, como la necesidad de renovar el espacio a cualquier costo.

El problema es complejo, ya que si bien es efectivo que el desarrollo inmobiliario ayudaría a revertir la imagen local que se considera en decadencia, atraería nuevas economías de escala y aumentaría el ingreso a las arcas municipales de pagos por patentes de construcción y derechos de aseo (aunque no por impuestos territoriales, ya que las construcciones con SRU están exentas por Ley DFL2[18]), el beneficio sería producido a un alto riesgo en el que debieran involucrarse los vecinos actuales y sus propiedades.

Esta postura municipal, irrestrictamente orientada al modelo existente de desarrollo inmobiliario, sin evaluación de sus impactos sociales y espaciales, y sin focalización en áreas prioritarias, es corroborada por un actor de gobierno quien con bastante información plantea que las municipalidades peri-centrales:

“…todas apuestan a que el desarrollo inmobiliario de Santiago Poniente les chorree. … Todos quieren que les aparezcan las torres de departamentos, en algunos sectores, particularmente todas quieren esos departamentos en las zonas industriales o de bodegaje, que están todas muy deterioradas. O sea, vamos metiendo departamentos, permitiendo que las normas sean lo más flexible posibles, para permitir que uno meta la mayor densidad para pagar el valor de suelo, y que se puedan aplicar los subsidios. O sea, como no hay manera de calcular la justa medida de lo que se debe hacer, para asegurar que ocurra, todos hacen lo mismo: normas súper flexibles y subsidio. Darle por los dos lados.” (12 de abril de 2007).

Acerca de la provisión de financiamiento para el mejoramiento de barrios

Sin embargo, se produce una contradicción notable. De muchas formas, el diagnóstico acerca de las deficientes condiciones materiales y sociales que justifican flexibilizar el espacio para la renovación, no se traduce en instrumentos de apoyo al mejoramiento de estos supuestos entornos de deterioro generalizado. La Figura 6 da cuenta de los resultados nulos de programas de Fondo Solidario de Vivienda tanto en PAC como San Miguel. Este tipo de programa, probablemente el más integral y flexible en el país para mejoramiento habitacional y barrial a través de densificación en “sitio residente” y mejoramiento de vivienda, requiere la participación de pobladores agrupados colectivamente, entidades gestoras inmobiliarias sociales (EGIS) y sobre todo del municipio como engranaje esencial para su articulación con la comunidad. Sin espacio aquí para a analizar las causas complejas y específicas de la nula aplicación de este programa en las varias comunas observadas, de todas formas surge la pregunta de por qué la casi totalidad de los municipios peri-centrales actualmente en competencia por renovación urbana (exceptuando Cerrillos y Renca) se sitúan dentro de los valores más bajos de aplicación de estos recursos públicos y ayuda técnica estatal.

Figura 6. Índice de familias beneficiadas por proyectos "Fondo Solidario de Vivienda" (2001-2006) respecto a total de población comunal
Fuente: elaboración propia en base a Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU, 2007) y datos censales (INE 2002).

Desde el municipio de PAC se esgrime que son los propios vecinos quienes han sido negligentes en la postulación a fondos públicos para el mejoramiento de sus viviendas y espacios barriales; no se reconoce sin embargo la importancia fundamental de la administración municipal en el manejo del programa. Tampoco queda claro por qué en otras comunas populares de Santiago la situación resulta ser diferente. Asimismo, el discurso municipal difiere notablemente con la información que entrega un profesional del gobierno central, con experiencia en la vinculación entre programas de mejoramiento de barrios y comunidades vecinales, quien asevera que la inversión pública en el mejoramiento de vivienda es absolutamente posible en esta comuna, incluso en aquellas de sus “poblaciones” sindicadas como más conflictivas y menos participativas por parte del municipio:

“Si hay una organización comunitaria que tenga cierta fortaleza, nivel de organización, teniendo la información, que es uno de los asuntos claves, de la oferta que le entrega el Estado a través de los programas de vivienda, [ésta] puede acceder y meterse en el sistema. … Yo conozco [la población] La Victoria, conozco a algunos dirigentes; ellos pueden organizarse y ver cómo se hace. Así fue cómo funcionó el programa de “Pavimentos Participativos” [que surgió precisamente de ahí] y yo diría que esa fue una muy buena modalidad” (23 de mayo 2007).

De alguna forma, podría estarse observando aquí, en términos institucionales y a escala municipal, un esquema análogo al proceso de redlining identificado por Smith (etapa “d” en el modelo) que apunta esencialmente a reducir la ayuda financiera para la mantención de barrios, como factor detonante de la etapa final de destrucción de la materia edificada, operando en paralelo con una suerte de blockbusting (“c”), que en este caso no es promovido por agentes inmobiliarios (al menos hasta donde indica la información disponible) sino por un discurso distópico sostenido y castigador del espacio peri-central por parte de la autoridad técnica y política. Ambas situaciones se plantean como hipótesis abiertas que requieren mayor profundización.

En todo caso, se observa una paradoja, o al menos se verifica que el accionar del Estado, y por cierto la construcción de sus discursos, son originados no por agendas homogéneas y compactas de destrucción creativa, sino por el accionar de actores centrales y municipales, con niveles de agencia relativamente altos, que construyen estos discursos con mayor o menor grado de influencia en la política pública. O, dicho de otra forma, se observan los diversos “planos de realidad” dentro del Estado, que conviven y se contradicen (Raposo y Valencia, 2004). De esta forma, existirían dentro de la política pública de gobierno al menos dos tipos de diagnósticos opuestos acerca del peri-centro: primero, un enfoque normativo, que determina y homogeniza el “deterioro espacial” y que lo vincula con la necesidad de revitalizar a gran escala a través del mercado existente de renovación urbana. Este discurso es asumido por el municipio, el cual construye su política de regulación urbana bajo estos principios. El segundo enfoque plantea en cambio la búsqueda de estrategias de investigación de campo que posibiliten una comprensión menos subyugante del espacio, reconociendo el peri-centro como una diversidad de zonas donde suceden eventos pequeños y cotidianos, donde ciertamente existen conflictos, pero donde asimismo se encuentran nichos de economía urbana que debieran ser aprovechados.

Conclusiones

La presente comunicación es parte de una propuesta teórica que apunta a vincular la teoría de la brecha de renta con procesos políticos y sociales observados en el espacio urbano, constituyendo una hipótesis menos determinista referida a la renovación del espacio peri-central. Se trata sin embargo de una investigación en proceso. Si bien el análisis presentado no provee demasiada especificidad técnica, también ha sido suficientemente comprehensivo en observar cómo los factores de valorización de la renta y algunas dinámicas destructivas espaciales – que por lo demás son diferentes a aquellas determinadas por el planteamiento original de la teoría del rent gap – tienden a estar relacionados. Esto podría constituir una contribución teórica.

La “destrucción creativa” del espacio urbano es inherente a la evolución de las ciudades en contextos de desarrollo capitalista. En este sentido, resulta interesante observar la brecha de renta como un dispositivo para regular un cierto equilibro “macro” entre destrucción y reinversión de capital en términos espaciales y temporales. Asimismo, en el caso chileno, donde la administración política del territorio es centralizada y las economías urbanas metropolitanas son materia de agenda pública nacional, el rol activo del Estado en este proceso resulta fundamental.

Por una parte se lee con claridad la producción social de un incremento del valor potencial de suelo, generado por intervenciones públicas realizadas dentro de límites espaciales muy precisos, en “nichos” de interés para la revalorización, concentrando en ellos los esfuerzos revitalizadores. Lo que queda para el resto del espacio peri-central es sin embargo la construcción de representaciones y discursos del “deterioro” expresados por actores desde las escalas de gobierno central, regional y municipal que – aunque con matices y contradicciones inherentes a la complejidad del Estado chileno –apuntan a justificar la desregulación territorial y la pérdida de competencias del interés público sobre el espacio urbano existente.

A partir de esto, las conclusiones son dos: primero, corroborando el enunciado teórico, la devaluación de los valores de cambio y uso del capital fijo en el espacio peri-central es condición sine qua non para la recomposición futura de este espacio; segundo, mientras no se alcance cierto nivel de destrucción (o un rent gap suficiente), se verifica cómo este modo de regulación – a través de la denegación de vías para el mejoramiento barrial de algunas áreas – guarda estos espacios como reserva, “eternamente” devaluados, para futuras operaciones, consiguiendo a través de esto una escasez actual relativa de espacio peri-central en el mercado inmobiliario, y con ello mantener una renta potencial más alta en aquellos nichos en los que el mercado ya está operando.

En cualquier caso, se trata de un modo de regulación en el que condiciones institucionales y de mercado, articuladas, actúan por delante en la definición de los “dónde”, “cuándo” y “con qué intensidad” de la renovación urbana peri-central. De tal forma, se observa que no son factores culturales, o cambios en los patrones de consumo, los que configuran demanda por la renovación urbana en estos espacios.

Se plantea desde la tecnocracia pública que el peri-centro es un espacio urbano “vaciado”. Podríamos coincidir con esta aseveración, aunque argumentando que más bien se trata de un vaciamiento en el ámbito de la institucionalidad, la ausencia de políticas de desarrollo urbano y social más comprehensivas y, en general, una carencia considerable de capacidad de consolidar mecanismos participativos y más imaginativos de mejoramiento barrial, por parte del gobierno local.

Desde este punto, podemos argüir que no se trata de oponerse al proceso de destrucción creativa per se, sino que de visualizar hasta qué punto la bastante poco “natural” destrucción y recomposición del espacio peri-central podría ser canalizada por una verdadera política de renovación urbana incluyente, orientada a lugares específicos y no a un mercado semi-monopólico operando dentro de una gran macro-zona metropolitana. Una política que incluya la participación social no sólo como eventuales clientes, sino como “mandantes”, operando a escalas de intervención articuladas con los espacios sociales y las formas de organización existentes, posibilitando igualmente el alcance de los objetivos declarados por el aparato público, que son aumentos de densidad, mixtura social y recomposición de tejidos urbanos. Sin embargo, el objetivo central de tal política debiese ser claramente establecido: la apropiación y acumulación de la brecha de renta por parte de los actores sociales locales, que son quienes la han producido a través de su accionar histórico.

Notas