Olga Lucía Ceballos Ramos

Rehabilitación de vivienda y recuperación del patrimonio construido.  El caso de Bogotá (Resumen)

Este artículo expone los principales resultados de una investigación sobre la posibilidad de rehabilitar inmuebles con valores patrimoniales destinados a la vivienda de inquilinato en el centro de Bogotá.  Lo anterior, mediante la aplicación de un modelo experimental que permitió establecer los diferentes escenarios de gestión  y su viabilidad, atendiendo tres preocupaciones centrales: la primera, la recuperación de patrimonio arquitectónico modesto; la segunda, aportar soluciones al déficit habitacional mediante la recuperación en términos de habitabilidad de inmuebles destinados a vivienda tipo inquilinato, y por último,  a  la recuperación  de los inmuebles sin expulsar a sus habitantes tradicionales.

Palabras clave: patrimonio arquitectónico modesto, déficit habitacional, habitabilidad, rehabilitación

Housing and heritage building restoration: the case of Bogotá  (Abstract)

In this article we present the main results of a research done on the possibility of restoring buildings and properties with heritage value currently used as tenement houses in down town Bogotá. This was done by applying an experimental model which allowed us to establish the different management scenarios and their feasibility, well aware of three crucial concerns: first, the restoration of architectural buildings of modest heritage value; second, to provide solutions to the housing deficit by restoring and improving the actual housing capacity of buildings currently used as tenement houses, and finally, restoring the relevant properties without ejecting their customary tenants.

Key Words: architectural building of modest heritage value, housing deficit, habitability, restoration

En las ciudades latinoamericanas constituye un problema común el deterioro de sus áreas centrales, especialmente de los centros históricos cuya causa se debe principalmente a la deficiente capacidad de intervención de la gestión pública.  Para Carrión (2001, 13), esta situación es explicable por tres razones principales: en primer lugar, el olvido de la importancia del centro de la ciudad en la formulación de las polítcas urbanas al ubicar las prioridades del desarrollo en la expansión periférica.  En segundo lugar, la fuerza de presión privada que ha terminado por desbordar la capacidad de respuesta de la gestión pública. Y en tercer lugar, porque se ha construido una organización institucional altamente compleja para el manejo del centro de la ciudad.

En Colombia, las administraciones gubernamentales de sus principales ciudades han explorado alternativas de recuperación de los centros históricos y de rehabilitación de vivienda, en el caso de Bogotá materializados en los planes zonales que adelantó el FONADE en la década del 80, los trabajos desarrollados en la década del 90 por el Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo PNUD y la Corporación La Candelaria [2] , entre otros.  De la misma manera, entre 1988 y 1991 se definió una política para los centros históricos y el patrimonio inmueble por parte del Instituto Colombiano de Cultura, Colcultura [3] . Sin embargo, el discurso sobre la rehabilitación urbana, por diversas razones, no ha tenido la continuidad teórica y práctica lograda en países como Ecuador, México o Cuba.

Adicional a lo expuesto, en las principales ciudades colombianas se concentra actualmente un importante déficit de vivienda, el cual viene en aumento en los últimos años, especialmente en la demandada por parte de su población más pobre.  Las dificultades de este sector de la población para resolver su problema habitacional mediante la adquisición en el mercado de una vivienda en propiedad, se derivan principalmente del bajo nivel e irregularidad de sus ingresos, que les reduce su capacidad de ahorro a la vez que les obstaculiza acceder a créditos en los esquemas de financiamiento de vivienda social.  Consecuencia de esta situación, y como una alternativa de solución precaria, existe la vivienda compartida de inquilinato, entre otras formas de alojamiento informal. Dentro de la población que acude a esta práctica habitacional existe un segmento que destina un porcentaje considerable de su ingreso para pagar el arriendo de un cuarto de “inquilinato” [4] , cuya calidad física, espacial y ambiental, generalmente no coincide con su precio (Zuleta, 1995).

En Bogotá, sus áreas centrales cuentan con inmuebles con valor patrimonial deteriorados por la práctica habitacional del inquilinato, deterioro que se debe a dos razones principales: de una parte, a las transformaciones de su espacialidad original para el logro  de una mayor cantidad de unidades habitacionales precarias para alquiler a bajo costo, y de otra, a la baja e incluso inexistente inversión de sus propietarios en su mantenimiento, lo que afecta el valor arquitectónico e histórico de las edificaciones.  Esta situación, sumada a la problemática urbana propia de las áreas centrales en la ciudad latinoamericana, de abandono del uso residencial primero y luego del terciario para finalmente albergar vivienda precaria de bajo costo, genera un ámbito inapropiado para la conservación del patrimonio construido allí existente.  De igual manera, la carencia de políticas urbanas dirigidas a la recuperación del patrimonio inmueble y a la rehabilitación urbana dificultan tanto la conservación de los inmuebles con valores patrimoniales localizados allí como la recuperación efectiva de estas áreas para la ciudad.

En todo este proceso de transformación urbana de las áreas céntricas, la vivienda compartida en arriendo o inquilinato, ha surgido espontáneamente como una solución habitacional para el renglón de la población de más bajos e irregulares ingresos.  Así, se trata de una oferta de cuartos de alquiler en edificaciones antiguas con un alto grado de deterioro, que demandan hogares con baja capacidad de pago, razón por la que aceptan alojarse en las deficientes condiciones físico-espaciales que éstas ofrecen.  No obstante, se esta franja de población reconoce como una ventaja la localización en la ciudad que les permite un fácil acceso a los servicios urbanos y a las fuentes de ingresos (Tarchópulos, 1997).

Aunque en el área céntrica de Bogotá son pocas las edificaciones en pie a las que se les reconocen valores patrimoniales y que a su vez albergan la práctica habitacional del inquilinato, el deterioro ocasionado por las transformaciones inadecuadas no contribuyen ni  a su conservación ni a atender el déficit habitacional en términos cualitativos.  Adicionalmente, durante los últimos treinta años, la aparición de nueva oferta de vivienda y nuevas centralidades así como la carencia de políticas urbanas integrales para el centro, han propiciado la continuidad de su decadencia.En cierta medida el sistema de financiamiento de la construcción instaurado en Colombia en los años 70 con el sistema UPAC (Unidad de poder Adquisitivo Constante), para el financiamiento de la construcción y adquisición de vivienda, atenúa el descuido de la administración de la ciudad sobre sus áreas centrales, debido a la promoción de vivienda nueva en la periferia, donde es posible encontrar suelo barato y en consecuencia se obtiene mayor rentabilidad. Ello se suma a la inexistencia de créditos para financiamiento de vivienda usada y remodelación, y a las deficiencias en la legislación del arrendamiento.

Lo expuesto, conduce a plantear varias preguntas.  En primer lugar, respecto a la viabilidad económica de rehabilitar inmuebles patrimoniales con uso de inquilinato.  En segundo lugar, sobre la viabilidad de rehabilitarlos para  el uso de vivienda manteniendo esa práctica habitacional, y por ende, sin desplazar a sus actuales habitantes.  En tercer lugar, sobre la posibilidad de plantear un modelo de intervención para la rehabilitación de vivienda patrimonial que permita conservar esa práctica habitacional.  Para dar respuestas a estas inquietudes, se requiere determinar las condiciones de habitabilidad en los inmuebles objeto de estudio, considerando los valores patrimoniales de la vivienda compartida de inquilinato en los inmuebles reconocidos por la administración de la ciudad.  Lo anterior, para establecer sus potencialidades de rehabilitación a través de un modelo experimental de gestión e intervención.

De igual forma, la consulta de información disponible en estudios previos sobre rehabilitación de vivienda dirigida a los sectores céntricos de la ciudad, tanto a nivel nacional como internacional, así como los trabajos realizados sobre inquilinatos durante los últimos años, los cuales constituyen una base fundamental de un trabajo de esta naturaleza.  Desde el ámbito académico, se toman como precedente los trabajos del Instituto Javeriano de Vivienda y Urbanismo INJAVIU (1998 a 2001) y de la Maestría en Restauración de Monumentos Arquitectónicos (1999 a 2002), ambas unidades académicas de la Facultad de Arquitectura y Diseño de la Pontificia Universidad Javeriana.  Desde el ámbito institucional, se consideran los trabajos realizados por la Misión Bogotá Siglo XXI (1993) y el Banco Central Hipotecario (1978 a 1981).

En el marco de esta reflexión, se propuso la realización de un modelo experimental de gestión e intervención para la rehabilitación de vivienda compartida en edificaciones de conservación tipológica [5] , aplicado a la zona céntrica de Bogotá.  Lo anterior, teniendo en cuenta que en la actualidad se carece de pautas suficientes para la rehabilitación urbana en general y de inmuebles patrimoniales del centro histórico en particular que deriva en intervenciones inadecuadas que atentan contra la permanencia del patrimonio arquitectónico nacional.  En este sentido, con la realización de un modelo experimental se propone la apertura de un camino de investigación que aporte lineamientos a los responsables de este tipo de intervenciones.  De igual forma, permitiría explorar una alternativa de solución al problema del déficit habitacional y a su vez proteger los valores arquitectónicos y urbanos del centro de ciudad.

En consecuencia, se centró la reflexión en la propuesta de un modelo experimental que integrara las intervenciones de rehabilitación puntual arquitectónica con la rehabilitación urbana. Lo anterior, por considerar que la sostenibilidad en el largo plazo de las intervenciones de rehabilitación radica en asumirlas como problemas urbanos que deben ser abordados de manera integral.  Es decir, las intervenciones arquitectónicas de rehabilitación deben desarrollarse al interior de planes de ordenación general de la ciudad o de planes parciales de rehabilitación integral de los centros históricos y sus zonas periféricas.  Éstos contemplan distintos programas de intervención (urbanismo, vivienda, seguridad, bienestar social, entre otros) que incluyen sistemas de ayudas y formas de financiamiento tanto para propietarios como para inquilinos.

El estudio parte de la identificación de los inmuebles de inquilinato de interés patrimonial ubicados en la zona periférica del centro histórico, más exactamente en el barrio Las Cruces, barrio aparecido en la ciudad a finales del siglo XIX, en el que se localiza un patrimonio arquitectónico modesto y que afronta problemas de deterioro urbano.  Para cada una de las edificaciones seleccionadas se revisaron la información catastral del predio, los avalúos catastrales, los valores del suelo y de construcción, la tenencia, la información cartográfica y planimétrica, los valores del arriendo, la caracterización de la población residente, la disponibilidad de servicios domiciliarios, entre otros, para el desarrollo de análisis comparativo entre los inmuebles estudiados.  Así, se estableció que en términos generales existen condiciones precarias de habitabilidad en las unidades habitacionales desarrolladas en los inmuebles patrimoniales.  El tipo de población demandante de las unidades habitacionales en vivienda compartida en inquilinato, corresponde a un grupo familiar conformado por tres personas (una pareja joven con un hijo).  La cabeza de familia alcanza el nivel educativo de secundaria y sostiene a los suyos con los ingresos que le brinda un trabajo informal.  Esta situación laboral, presenta problemas en términos de la estabilidad laboral, asunto que dificulta, en caso de proponerse hacerlos propietarios de su vivienda, el pago de una cuota de financiamiento.

Con estos resultados, se pretendió avanzar en el problema de la gestión frente a la rehabilitación de vivienda compartida en arriendo y su directa relación con las políticas de vivienda actuales.  Se realizaron ejercicios de simulación para medir la viabilidad de la práctica rehabilitadora a manera de posibles estrategias, teniendo en cuenta el comportamiento económico, financiero y de mercado.  Así mismo, se estudió la modalidad de leasing habitacional y la vivienda en propiedad y arriendo.  Los ejercicios de simulación involucraron diversas maneras de tenencia de la vivienda, principalmente propietarios y arrendatarios, buscando lograr soluciones adecuadas a la capacidad de ahorro de la población que habita los inmuebles objeto de estudio.  Estas modalidades fueron analizadas desde los escenarios de gestión: privado, público y mixto, para establecer la viabilidad que presenta cada uno de los inmuebles para su rehabilitación, de acuerdo con los actores que participan, incorporando aspectos de tipo económico y financiero.  A la vez, se analizaron las potencialidades de los instrumentos de gestión mediante la realización de análisis comparativos, en los que se evalúen los actores, el desarrollo de la operación, los mecanismos de gestión, los costos y el financiamiento de la intervención de rehabilitación.  Finalmente, con los lineamientos de gestión propuestos se pretende hacer posible la rehabilitación de vivienda compartida en inmuebles de conservación patrimonial en el centro de Bogotá.

Para el desarrollo de los escenarios se propusieron nuevas unidades habitacionales para cada inmueble,  de acuerdo con las características y las áreas disponibles.  En algunos casos se logró aumentar el número de unidades, y por ende el número de familias, aportando, así, a la superación del déficit habitacional.  En otras, fue necesario reducir el número de unidades, puesto que el área era insuficiente para el logro de las calidades necesarias para una vivienda digna.  En ciertas edificaciones el número de unidades habitacionales se mantuvo igual.  Como postulado inicial, se planteó que a mayor número de unidades habitacionales mayor rentabilidad en la venta o arriendo de los inmuebles.

Se consideraron finalmente cinco escenarios de gestión en los que actúan el sector público, privado y mixto, para los casos de  arriendo y venta.  El arriendo, responde al interés de mantener un solo propietario para todo el inmueble, continuando, de esta forma, con la práctica de la vivienda compartida en arriendo, en mejores condiciones de habitabilidad.  El caso de la venta, es la simulación que posibilita que los actuales inquilinos accedan a ser propietarios de lasunidades habitacionales en las queactualmenteresiden.  Estos dos escenarios se proponen en el marco del objetivo de no desplazar la población residente (véase tabla 1).
 
 

La gestión privada

En la gestión privada se contemplan dos escenarios: el arriendo y la venta.  El primero, consiste en el que el actual propietario asume una deuda con una entidad financiera para rehabilitar su inmueble.  La viabilidad de este escenario está medida en la rentabilidad que representa para el propietario rehabilitar su vivienda, cotejando los costos de la intervención con los ingresos netos que recibe por concepto de arriendo.  En este caso, el aumento del número de unidades habitacionales en el inmueble representa una mayor entrada de dinero al propietario, que eventualmente le permite responder por la deuda asumida.   Para este caso se evalúa el ingreso neto del propietario, restando al ingreso por concepto de arrendamiento de las unidades habitacionales propuestas, los pagos de servicios públicos y de impuesto predial.  Luego, se estiman los costos directos e indirectos de una intervención para rehabilitación.  Los costos directos están referidos al valor de la rehabilitación por metro cuadrado y se estiman en US$ 140 para el barrio Las Cruces.  Los costos indirectos corresponden a un 60% de la intervención.  Finalmente, se realiza una simulación de un crédito hipotecario con una entidad bancaria.  De esta manera, se evalúa si las cuotas del crédito pueden ser equiparables al ingreso mensual del propietario, caso en el cual la rehabilitación sería viable.

En la aplicación del ejercicio para los inmuebles de estudio se determina que el propietario del inmueble, accediendo a un crédito hipotecario a 15 años, paga casi seis veces más en promedio que lo que le está ingresando por la renta de las unidades habitacionales.  Este escenario sería viable solamente si el propietario rehabilita motivado por un gran interés en la conservación del patrimonio y un sentimiento altruista de elevar la calidad de vida de sus inquilinos, intereses poco reales en la práctica.  Lo anterior demuestra que este escenario no es viable para la rehabilitación de los inquilinatos, puesto que no es una inversión rentable para el propietario quien no tiene las condiciones económicas para invertir sin tener una recuperación de su inversión.

El escenario del caso de la venta, supone la compra del inmueble por parte de un inversionista privado, que puede ser un banco u otro agente, que invierte en la rehabilitación del inmueble y luego vende las unidades habitacionales a los actuales inquilinos.  La viabilidad de este escenario depende de que el valor pagado por las familias supere -o por lo menos sea equiparable- a la inversión del agente privado, en la compra y rehabilitación del inmueble.  Además es viable en la medida que el monto de la cuota del préstamo para compra de la unidad, no supere aquella cifra que la familia paga como arriendo mensual, teniendo en cuenta que la intención es no desplazar a la población residente.  Para este caso, el aumento en el número de unidades habitacionales, supone dividir el valor del inmueble entre varias familias y, por lo tanto, disminuir considerablemente las cuotas de un préstamo hipotecario.

En este escenario se tiene en cuenta el costo físico del inmueble, logrado a partir de la sumatoria del valor del terreno y el valor de la construcción.  Luego se adicionan los costos totales de rehabilitación, directos e indirectos.  Al costo total de la compra y la intervención, se le suma la utilidad del propietario del inmueble correspondiente a un 10% de la transacción y la utilidad propia del  inversionista privado equivalente a 10%. Con los cálculos anteriores se define el costo de cada unidad habitacional por inmueble y se evalúa el valor de las cuotas de un crédito hipotecario a 15 años, para cada familia.  Esta operación permite identificar si la deuda mensual no supera las posibilidades económicas de estas familias.  En la aplicación de este escenario en los inmuebles de estudio, se identifica que, con una financiación a 15 años para la compra, cada unidad habitacional paga tres veces más el valor que en la actualidad sufragan por concepto de arrendamiento.  Así se demuestra que el citado escenario tampoco es viable, si se pretende conservar la actual población residente en los inmuebles.  Con estos valores se genera un desplazamiento de la población, ya que solo elevando el estrato socioeconómico de los habitantes es factible solventar las cuotas del crédito hipotecario.  De otra parte, cabe señalar que tampoco es viable elevar el estrato socioeconómico si se mantienen las condiciones de deterioro urbano existentes en el barrio, razón por la que no habrá interés de inversionistas privados en financiar proyectos de esta índole.

La gestión pública

La intervención del Estado para la rehabilitación en un escenario de gestión pública, consiste en la compra del inmueble y su posterior rehabilitación, para luego venderlo a los actuales inquilinos de la unidades habitacionales.  Para este caso, el agente público está haciendo una inversión a fondo perdido en cuanto a la compra y rehabilitación del inmueble.  Adicionalmente éste debe cubrir un subsidio para cada una de las unidades habitacionales, que hace el papel de cuota inicial de la compra del inmueble.  El escenario es viable, por una parte, en la medida que las familias puedan pagar la cuota mensual de un préstamo para el valor restante de la unidad habitacional.  Por la otra, en el caso que el Estado decidiera hacer este tipo de inversiones, que no representan ninguna rentabilidad para el sector público, solo por el interés en la conservación del patrimonio construido.  Para este escenario, se evalúan los costos del inmueble, adicionándose los costos de rehabilitación para identificar el monto de la inversión.  Luego se define el valor de la unidad habitacional al que se resta el subsidio familiar de vivienda [7] .  Con el valor restante se lleva a cabo una simulación de préstamo hipotecario y se definen las cuotas que deben asumir las familias para ser propietarias de las unidades habitacionales que actualmente habitan.

El subsidio planteado es el correspondiente a una solución de vivienda nueva de interés social tipo 1, [8] es decir US$ 3.780, aproximadamente.  Lo anterior, teniendo en cuenta que el subsidio de mejoramiento de vivienda, correspondiente a US$ 2.070, no sería de gran ayuda para que las familias que residen en las unidades habitacionales logren ser propietarias.  La única manera de lograr tal fin radica en el acompañamiento del subsidio propuesto de un crédito hipotecario a 15 años pues, en promedio, los créditos ascienden a un monto equiparable al que actualmente están pagando por el arriendo de las unidades habitacionales.  Sin embargo, cabe señalar que en este escenario el Estado no obtiene ninguna utilidad.

La gestión mixta

En la gestión mixta, al igual que en el caso de la privada, se contemplan dos escenarios como son el de arriendo y venta.  Para el caso del arriendo, se presenta como la oportunidad que el propietario del inmueble tiene de recibir un subsidio para la rehabilitación del inmueble, disminuyendo, así, las cuotas del crédito hipotecario.  El escenario es viable en la medida que las cuotas no superen los ingresos netos del propietario.  Para la aplicación del escenario se evalúan los ingresos netos, los costos totales de rehabilitación y al mismo tiempo, se estima el valor del préstamo al acceder a un subsidio del Estado.  En este caso el propietario conserva el inmueble y el Estado subsidia la rehabilitación, por ser un bien de interés patrimonial.  El subsidio tiene igual monto que el propuesto en el caso anterior, es decir US$ 3.780, pero, esta vez sólo se considera un subsidio por inmueble.  De este modo, el excedente es asumido por el propietario a través de un crédito hipotecario, para la rehabilitación, a 15 años.  Este escenario es inviable, en la aplicación a los inmuebles de estudio, puesto que las cuotas que asume el propietario para el crédito superan en un 500% su ingreso neto mensual. Rehabilitar para el propietario, entonces, no es rentable.  Igualmente, dadas las políticas de vivienda actuales, donde solo se subsidian viviendas de menos de 135 salarios mínimos mensuales, aproximadamente US$ 24.300, ninguna de estas intervenciones puede acceder a un subsidio, ya que superan el monto estipulado por el gobierno.

Por último, se presenta el escenario de la gestión mixta para la venta.  En este escenario un agente privado compra el inmueble y lo rehabilita, para luego vender las unidades habitacionales a las familias que actualmente lo habitan.  Al mismo tiempo, el Estado otorga un subsidio para la compra de cada unidad y el dinero faltante lo solventa con un crédito hipotecario a 15 años.  En la aplicación de este escenario a los inmuebles de estudio, se encuentra un contexto viable para la rehabilitación, pues las cuotas que estas familias tienen que costear por concepto del crédito hipotecario, son equiparables a las que actualmente pagan por el arriendo de las unidades habitacionales.  Por otra parte, la posibilidad planteada de ofrecer la propiedad de una vivienda rehabilitada a los inquilinos de las unidades habitacionales, basado en un esquema financiero en la modalidad de leasing habitacional, no es viable.  Ello, porque aunque el monto de los intereses cobrados es inferior al de la vivienda de interés social, sesenta meses es poco tiempo para que estas familias puedan cubrir los costos de las viviendas rehabilitadas.  Adicionalmente, este esquema no permite préstamos superiores a veinticinco salarios mínimos, es decir US$4.500 aproximadamente, cuando el costo mínimo de compra y  rehabilitación de una unidad en el presente estudio es de US$ 6.300 aproximadamente. Esto implica un crédito mayor, haciéndose inviable la modalidad de leasing para cumplir uno de los postulados del proyecto como lo es el no desplazamiento de la población residente en los inmuebles estudiados.

Conclusiones

Los resultados obtenidos permiten concluir que la rehabilitación del patrimonio arquitectónico modesto no es factible por fuera del marco de una rehabilitación urbanística que garantice la viabilidad y sostenibilidad  de este tipo de intervención.  En este sentido, la rehabilitación debe contemplar no solo la protección del patrimonio construido sino también el mejoramiento de la calidad de vida de quienes habitan los sectores patrimoniales de la ciudad.  Por lo tanto, resulta fundamental considerar y hacer parte a los residentes de los procesos de rehabilitación, con el fin de generar consensos y sentido de pertenencia.

En este sentido, Bogotá estuvo acorde, durante la década del 80 y parte de la década del 90, con las tendencias europeas y americanas del “regreso a la ciudad construida”.  Se hicieron esfuerzos para desestimular la expansión hacia la periferia y rehabilitar el centro histórico.  No obstante, en los últimos años se ha perdido terreno en la práctica de la rehabilitación, al punto que el Plan de Ordenamiento Territorial de la ciudad no considera el tratamiento de rehabilitación y separa radicalmente los tratamientos de renovación y conservación.  De igual manera, La Corporación la Candelaria, que participó en interesantes programas de dignificación de la vivienda así como proyectos de rehabilitación de inquilinatos, en el centro histórico, ha perdido capacidad de actuación en esta dirección.

En este contexto, la propuesta del modelo experimental, acierta en su definición en dos temas, principalmente.  Por una parte, registra los principales factores y aspectos que intervienen en la rehabilitación de la vivienda compartida en inmuebles de interés patrimonial.  Por la otra, incorpora el componente de la gestión urbana de manera transversal, permitiendo identificar, así, la viabilidad y sostenibilidad de la intervención a largo plazo.  No obstante, este modelo experimental presenta ciertas limitaciones relacionadas con el reducido número de inmuebles resultantes para su aplicación y con la falta de información para proponer factores y aspectos relacionados con la gestión social. Lo anterior, determina que el modelo debe ser validado por una muestra mayor y complementado con datos útiles a la gestión social.

En la aplicación de este modelo experimental se identificó que de los 1530 predios localizados en el barrio Las Cruces, 54 corresponden a inmuebles de vivienda compartida en arriendo y de éstos solo 9 están catalogados por el DAPD como inmuebles de conservación tipológica (Decreto 606 del 2001).  Es decir, que solo el 0.58% corresponde a inmuebles de inquilinato de interés patrimonial y, por lo tanto, a los estudios de caso a los que se les aplicó el modelo experimental.  Podría afirmarse, así, que esta antigua práctica habitacional en el barrio se ubica mayoritariamente en predios no catalogados como de conservación.  Sin embargo, teniendo en cuenta que este trabajo investigativo no revisó tal valoración, prevalecen dudas frente a la existencia de valores patrimoniales en algunos de los inmuebles no catalogados.

El estudio de localización de las manzanas con respecto al barrio, permite deducir que la periferia del barrio exhibe una tendencia a la renovación urbana, por la presencia de vías de alto tráfico vehicular, de carácter metropolitano, mientras que en el centro del barrio se presenta una tendencia a la conservación morfológica y tipológica.  Cuando una manzana está bajo la influencia de una vía principal, tiende a sufrir cambios en el uso residencial por uso comercial o mixto (vivienda-comercio).  Lo anterior, genera cambios en el tipo arquitectónico original de las edificaciones de valor patrimonial por adecuaciones funcionales, pero también interviene en la fluctuación de los precios de los inmuebles así como en el  valor del suelo urbano.

Ahora, respecto a las condiciones económicas de las familias residentes en los inmuebles estudiados, se tiene que en general sus posibilidades de ahorro mensual son restringidas y les impide ser sujeto de crédito, lo cual constituye un obstáculo respecto a la posibilidad de convertir a estas familias en propietarias.  Esta alternativa sería viable solamente si se modifican las políticas de vivienda, en cuanto al financiamiento y a la asignación de los subsidios dirigidos a la población de bajos ingresos residente en el centro de Bogotá.

Los escenarios de gestión contemplados, permitieron abarcar el total de las alternativas posibles en el marco de la política de vivienda en Colombia. En este aspecto se puede concluir que la gestión privada, tanto para la venta como para el arriendo, resulta ser una propuesta inviable.  En el caso del arriendo, el propietario no tiene las condiciones económicas para invertir sin tener la posibilidad de la recuperación de su inversión.  En el caso de la venta, se genera un desplazamiento de la población, puesto que solo elevando el estrato socioeconómico de los habitantes es factible pagar las cuotas del crédito hipotecario.  La gestión mixta, para el caso de arriendo, tampoco es viable en cuanto las cuotas que asume el propietario para el crédito superan en un 500% su ingreso neto mensual.  En este orden de ideas, los únicos escenarios viables son el de la gestión pública y gestión mixta, para el caso de venta, pues en promedio la amortización mensual del crédito asciende a un monto equiparable al que actualmente están sufragando los inquilinos por concepto de arriendo.  Sin embargo, el escenario público para el Estado constituye esta operación en una inversión a fondo perdido, ya que no existen posibilidades de recuperación.  Pero, en este último escenario es indispensable tener en cuenta que al tiempo que el Estado estaría ofreciendo una vivienda digna a los más pobres, propiciaría la conservación del patrimonio cultural, obligación constitucional inalienable, razón por la que el tema de la inversión a fondo perdido pasaría a ser un tema secundario.

Por otra parte, la posibilidad prevista de ofrecer una vivienda rehabilitada, en propiedad, a los inquilinos de las unidades habitacionales, a partir de un esquema financiero en la modalidad de leasing, no es viable.  Esto porque aunque el monto del interés cobrado es inferior al de la vivienda de interés social, sesenta meses (cinco años) es muy poco tiempo para que estas familias puedan cubrir los costos de las viviendas rehabilitadas.  Adicionalmente, este esquema no permite préstamos superiores a veinticinco salarios mínimos, es decir US$ 4.500, cuando el costo mínimo de compra y rehabilitación de una unidad, en el presente estudio, es de US$ 6.300.  Así, la propuesta de hacer propietarias a estas familias de las unidades habitacionales mediante la modalidad de leasing, es inviable si se tiene como objetivo mantener la población residente.
 
 

Notas
 

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