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Scripta Nova
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LA PROMOCIÓN
INMOBILIARIA Y
Daniel Hiernaux-Nicolas
Profesor Investigador y Coordinador de la
Licenciatura en Geografía Humana de la Universidad Autónoma Metropolitana
Unidad Iztapalapa, Cd. de México, UAM Iztalapala.
E- mail: danielhiernaux@yahoo.com.br
La promoción inmobiliaria y el turismo residencial: el caso mexicano (Resumen)
El turismo residencial ha
sido poco estudiado en México. Aun con porcentajes de viviendas de uso temporal
muy inferiores a los países europeos, representan un mercado importante. Los
tipos de vivienda usada para segundas residencias son variados, destacando la
vivienda individual producida directamente por el dueño. Por la modernización
del sector de la construcción y la flexibilización social y territorial de los
créditos de vivienda, se han acentuado la presencia de los promotores
inmobiliarios en la producción de segundas residencias, particularmente en
destinos importantes, como Cancún o Acapulco. Lo anterior implica un fuerte
aumento de la oferta, una concentración geográfica creciente de la misma, pero
quizás y sobre todo, un cambio radical de modelo entre un turismo residencial
orientado por imaginarios de individualidad, tranquilidad y alejamiento de la
vida metropolitana, hacia un modelo de densidad mayor, de consumismo y de
perdida de la sensación de evasión y descanso.
Palabras claves: Turismo, segundas
residencias, promoción inmobiliaria, geografía del turismo
Housing development and residential tourism: the case of
Second home tourism has not been significantly analyzed in
Key words: tourism, Second homes, Housing
Development, tourism geography.
Introducción
El turismo mexicano es, sin lugar
a dudas, un fenómeno masivo, el más intenso en su género entre las experiencias
de los países de América Latina: con cerca de 20 millones de turistas
internacionales registrados al año, representa, según las autoridades
mexicanas, una fuente importante de divisas para la economía nacional, así como
numerosos empleos.
Lo anterior podría hacer
presuponer que el turismo mexicano es un fenómeno ampliamente estudiado. Sin
embargo, no ha sido el caso. Hasta hace pocos años, los principales trabajos de
investigación realizados ya sea en el medio académico, sea en las instancias de
gobierno, se centraban, en buena medida, en identificar la modalidad de
alojamiento hotelero y en ciertos destinos turísticos, los más conocidos que
suelen ser también los de mayor crecimiento de la demanda.
El turismo mexicano es, sin
embargo, mucho más que lo anterior: Su complejidad, las modalidades que ha
adquirido a lo largo de más de cinco décadas de fuerte expansión, los efectos
inducidos en el conjunto de la sociedad, están muy lejos de haber sido
plenamente estudiados. Lo anterior se deriva, básicamente, de dos condiciones.
La primera es el interés de las autoridades en el modelo hotelero, ciertamente
dominante -dentro de los tipos de alojamiento- en cuanto a aportaciones
económicas y en detrimento de otras modalidades de alojamiento.
La segunda proviene del mismo
medio académico que se ha resistido a considerar que el tema del turismo podía
ser digno de estudio. Seguramente que no son ajenos a ello los viejos atavismos
relacionados con la desconsideración del consumo y la reproducción, en última
instancia clara influencia del marxismo de los sesenta y setenta. Este rechazo
por comprender distintos fenómenos relacionados al consumo y la reproducción
parece digno de un productivismo protestante en contra de lo que no es
“trabajo”. En breve, las ciencias sociales y humanidades mexicanas no han
cumplido con el cometido de estudiar a fondo tan relevante proceso.
Sin embargo, la situación
parece estar cambiando. En los últimos diez años aproximadamente, las
autoridades mexicanas han revisado su actitud y se han propuesto el estudio de
otras modalidades de alojamiento así como de diversos segmentos del turismo
mexicano. Con anterioridad, lo más importante era el turismo internacional
orientado al denominado modelo “sol y playa”. Hoy, el turismo social o el
“eco-turismo” forman parte de la agenda oficial, así como lo hace la modalidad
del turismo llamado “de segundas residencias”, entre otros temas.
Desde la perspectiva de la
investigación, es notorio que las ciencias sociales y las humanidades en México
empiezan a considerar que el turismo es “digno de estudio” aun cuando los
resultados de las investigaciones no son considerables. El fuerte impulso dado
a los estudios del turismo en otros contextos, particularmente en el mundo
anglo-sajón, ha ayudado a extraer el tema del impasse en el cual se encontraba
en el concierto nacional.
Del turismo de “segundas
residencias” nos ocuparemos en el contexto de este ensayo, basado en una
investigación extensiva que terminamos en diciembre 2004 en
En este trabajo nos
dedicaremos a una faceta particular del turismo de segundas residencias: la
producción de la vivienda turística y, específicamente, la presencia de la
promoción inmobiliaria en esta modalidad de turismo. En un primer apartado,
analizamos el turismo residencial mexicano, en cuanto a evolución, modelos
específicos, distribución e impactos espaciales, etc. En un segundo apartado,
nos centraremos sobre los modelos de vivienda producidos en este contexto. La
tercera parte del texto se dedicará a la relevancia creciente de la promoción
inmobiliaria para terminar, en una cuarta parte, con algunas reflexiones sobre
las implicaciones de la presencia acrecentada de los promotores en el turismo
de segundas residencias.
El turismo de segundas residencias en México: algunas indicaciones
El turismo internacional
hacia México se acerca a los veinte millones de personas por año. Esta cifra ha
tendido a estancarse en los últimos años, debido a los eventos internacionales
conocidos, creadores de un ambiente de desconfianza e inquietud entre los
turistas. La crisis económica o por lo menos la fuerte inestabilidad del
sistema mundial, ha contribuido también a que se pueda considerar que la época
de oro del crecimiento del turismo mundial ha sido superada, salvo por lo que
se refiere a China, tanto como receptor de turismo y como emisor de “hordas
doradas”, para usar la expresión de Turner y Ash (1991), impulsada por cierta
democratización y por el crecimiento de su poder adquisitivo en el marco del
reciente “milagro chino”.
Frente a este estancamiento a
nivel mundial, en México la mirada oficial se ha volcado hacia el turismo
nacional. Este siempre había sido subvaluado debido a que el indicador de
referencia para medirlo había sido la presencia de nacionales en la ocupación
hotelera. Lo anterior arrojaba una cantidad de turistas nacionales estimada en
46.7 millones de personas para el año 2000 aproximadamente, mientras que la
realidad era otra. Una encuesta nacional realizada en 2001, demostró que el
volumen era notoriamente diferente; se obtuvo la cifra de 93 millones de
viajeros con pernocta y 55 millones sin pernocta[1].
Además, contrariamente a lo que se pensaba, la presencia de grupos de ingresos
medio-bajos y bajos era más importante que la prevista, además de que por su
importancia absoluta, estos turistas son los que más aportan en derrama
económica (poco gasto individual, pero una gran cantidad de personas que
contribuyen al total). El 31% del total del turismo doméstico se sitúa abajo de
la línea de un gasto realizado 3 veces el salario mínimo (SECTUR-INEGI, 2003:
14).
Un estudio realizado sobre el
turismo social en México (Hiernaux, 2002) permitió reforzar este planteamiento
general, y llamar la atención sobre la importancia del turismo de ingresos
medios y bajos a lo largo de la República Mexicana y el predominio de
actividades no comerciales en los patrones de comportamiento de los turistas
mexicanos que viajan dentro del país. La enorme mayoría viaja por motivos como
realizar visitas a familiares y amigos. Finalmente un fiel reflejo de un país
en el que la movilidad de las personas a lo largo del territorio nacional y
hacia el exterior, es un fenómeno masivo.
La clave para entender la
diferencia entre las estimaciones anteriores y las actuales que duplicaron las
cifras tradicionales, se encuentra en las formas de alojamiento. El alojamiento
en casas de familiares y amigos, así como el turismo residencial son las
modalidades alternas que no se habían estudiado anteriormente, por lo que la
limitación del interés y la organización de las estadísticas solamente a partir
del turismo hotelero, provocaron una formidable subestimación del turismo
nacional. Más aún, como los resultados de la encuesta nacional lo indican,
entre quienes viajaron a casas de familiares y amigos, menos de 6% lo hicieron
hacia destinos de playa, dominando el rubro esquivo de “otras localidades” que
no son ni de playa, ni destinos fronterizos, ni grandes metrópolis. Se trata
entonces de un turismo difuso, de una forma de hacer turismo fuera de los
senderos “tradicionales”.
Una de las modalidades
particulares del turismo nacional no hotelero, es la que se refiere al turismo
de segundas residencias, que definimos en los siguientes términos: “El turismo de segundas residencias es
aquel por el cual las personas acuden a un destino o una localidad que no es
forzosamente turística per se, donde tienen la posesión por compra, renta o préstamo
de un inmueble en el cual pernoctan y realizan actividades de ocio y
esparcimiento”.
A diferencia de la definición tradicional
de turismo, en este caso se refuerzan dos puntos centrales. El primero y el más
importante es el hecho de que el turista no utiliza servicios ni estructuras
turísticos comerciales para la pernocta, sino que aprovecha una estructura
habitacional (casa o departamento) que suele haber comprado o que renta fuera
del sistema de alojamiento hotelero.
Por otra parte, estas estructuras de
alojamiento no se encuentran forzosamente en un destino turístico, de tal
suerte que no participan de la misma manera de una cierta “vida turística”
propia de los destinos usuales, aun si muchas segundas residencias se sitúan en
destinos importantes.
Aparte de estas dos características
centrales, el turismo de segundas residencias debe cumplir las mismas
condiciones de “identificación como proceso de corte turístico”: el hecho de
pernoctar y de realizar actividades de ocio y esparcimiento.
Un trabajo reciente de varios autores
ligados al Instituto de Estudios Turísticos de Madrid, propone la definición de
un “alojamiento privado” por oposición al “alojamiento colectivo”; este
alojamiento privado es entonces la forma de alojamiento turístico que no se
ajusta a la definición de “establecimiento”.
La definición propuesta por los autores
de alojamiento colectivo es la siguiente:
“el alojamiento colectivo se define como
el establecimiento de hospedaje que presta servicio de alojamiento al viajero,
ofreciendo habitaciones u otro acomodo para pasar la noche, pero este servicio
debe contar con un número de plazas superior a un mínimo determinado para
colectivos de personas que sobrepasa a una sola unidad familiar y disponer,
aunque no tenga fines de lucro, de una administración de tipo comercial común
para todas las plazas de un mismo establecimiento” (Rodríguez-Salmones, 2003:
11-12).
Por el contrario, estos autores definen: “…el alojamiento privado como la forma de alojamiento turístico que no se
ajusta a la definición de ‘establecimiento’. El alojamiento turístico privado
ofrece, en alquiler o gratuitas, un número de plazas determinadas. Cada unidad
de alojamiento –habitación, vivienda- es independiente y la ocupan turistas,
normalmente durante una semana o fin de semana, quincena o mes, o sus
propietarios como segunda residencia o vivienda de vacaciones”
(Rodríguez-Salmones, 2003: 12).
Como lo advierten estos autores, afloran problemas en la definición y
delimitación de ambos modos de alojamiento. La ambigüedad de la clasificación
proviene de varios factores, entre los cuales está la aparición de nuevos tipos
de alojamiento como los aparthoteles o los tiempos compartidos. Asimismo, como
lo mencionan los autores a manera de ejemplo (ídem: 13), un cuarto rentado en
una casa rural puede ser considerado como alojamiento rural si el dueño de la
instalación lo ha registrado como tal, pero pasa a la esfera del alojamiento
privado si no lo hizo. Y en consecuencia, el acto turístico no se registra, se torno
“invisible”.
Nuestro
punto de vista es que el factor esencial de diferenciación es la existencia de
una prestación de servicio: la vivienda de segunda residencia es parte de una
modalidad de ausencia de servicios prestados para el alojamiento, sin perjuicio
de que el utilizador de la misma haga uso de servicios de alimentos y bebidas o
servicios recreativos diversos de la localidad. De hecho, como lo veremos en un
punto posterior, en las segundas residencias situadas en destinos de playa, es
más frecuente que el turista de segunda residencia haga uso de los servicios
turísticos del lugar, mientras que viviendas similares de la región de
influencia de una gran metrópoli, suelen ser un refugio familiar más que un
punto de partida para acceder a los servicios y a los atractivos del lugar. En
este sentido, los usuarios de este tipo de vivienda turística demandan
escasamente servicios externos.
La encuesta de 2001 sobre el tema (Encuesta Urbana de Turismo Doméstico
en Hogares, 2001) muestra que solo el 39.4% de las familias mexicanas tienen
capacidad de viajar y que de ellas, un 8.46% lo hacen a una segunda residencia.
Aplicando estos parámetros a las estimaciones de población urbana en México y a
las proyecciones de la misma a 2005, se obtienen los datos del cuadro Nº 1 a
continuación:
Cuadro Nº 1
Estimación de la cantidad de segundas residencias en
México
|
|
Unidades
|
|
|
estimación
2005 |
|
de
medida |
|
Población Nacional a
1990 |
81,249.60 |
Miles |
|
Población Nacional a
2000 |
97,483.40 |
Miles |
|
% Población urbana a
1990 |
74.6 |
% |
|
% Población urbana a
2000 |
71.3 |
% |
|
Tasa media de
crecimiento anual |
|
|
|
Población total
1990-2000 |
1.84 |
% |
|
Población urbana
1990-2000 |
0.45 |
% |
|
|
|
|
|
Proyección a 2005 |
|
|
|
Población total 2005 |
106,788.50 |
Miles |
|
% Población urbana
2005 |
76.3 |
% |
|
Población urbana 2005 |
81,479.63 |
Miles |
|
|
|
|
|
Número de familias |
18,518.0977 |
Miles |
|
% familias que
reportan viaje |
39.4 |
% |
|
% segundas residencias |
8.46 |
% |
|
Estimación 2as
residencias 2005 |
617.50 |
Miles |
Fuente: Cálculos propios con base a censos nacionales y Encuesta
Nacional de turismo doméstico, 2001
Esto indica que estamos frente a un mercado del orden
de 600 mil segundas residencias, la gran mayoría de propiedad del turista. Si
comparamos estos datos con la cantidad de vivienda total de México, observamos
una tasa de vivienda turística –de uso no permanente- de menos del 3%. Esta
cifra que merece ser confrontada con datos internacionales: En un
artículo reciente, Mercè Gili señaló que “El
parque inmobiliario de la Unión Europea, según los datos del 2001, es de 170
millones de viviendas, de las cuales un 10,5 por ciento no son de uso
permanente (Euroconstruct, 2001). En la relación de países de la Unión Europea
(UE), España aparece en primer lugar con un 32,2 por ciento de viviendas de
segunda residencia, o de superávit de parque inmobiliario. Portugal, Grecia e
Italia ocupan los puestos siguientes con un 26,9 por ciento, un 22,7 y un 17,7
por ciento, respectivamente. Por lo tanto, se queda claro que el sur de Europa
está muy por encima de la media de la UE y, en contraposición, están países
como Alemania, Holanda y Reino Unido que presentan déficit de viviendas o no
disponen de un parque suficiente para atender a la demanda” (Gili, 2003: 1-2).
México se encuentra entonces
muy por debajo de la situación europea, cifra que demuestra no solo las
desigualdades económicas entre países centrales y periféricos, sino también que
la modalidad del turismo residencial para extranjeros es un fenómeno muy
importante en algunos países europeos, particularmente los del sur, mientras
que en México, está modalidad es todavía reducida en alcance.
A partir de otra encuesta
nacional (la Encuesta de Satisfacción del Turista) que se aplica regularmente,
también se ha podido constatar que un porcentaje de 7.0% del total de los
turistas extranjeros que se internan a México, lo hacen para llegar a una
segunda residencia. Ahora bien, si el porcentaje es sorprendentemente similar
al turismo doméstico, no es menos cierto que la base absoluta es radicalmente
diferente por lo que en cifras absolutas, son mucho menos los turistas extranjeros
que se alojan en segundas residencias, que los mismos mexicanos.
A pesar de los datos
generales de la mencionada Encuesta de 2001, la estimación precisa y detallada
geográficamente de la relevancia del turismo de segundas residencias en México
por destinos principales o por regiones, es particularmente difícil por la
falta de una definición adecuada de este tipo de vivienda en los censos
nacionales de población y vivienda realizados por el Instituto Nacional de
Estadística, Geografía e Informática (INEGI). Nos referimos más adelante a
datos levantados en campo y a estimaciones.
La distribución geográfica
del fenómeno de la segunda residencia, está fuertemente ligada a la presencia
de las grandes concentraciones demográficas urbanas. En torno a la ciudad de
México, es donde se ubican las mayores concentraciones de vivienda de segunda
residencia. En este caso, los estados de Morelos al sur (con su capital
Cuernavaca en particular) así como algunos destinos particulares de los demás
estados circundantes como Valle de Bravo, Ixtapan de la Sal o Malinalco, en el
estado de México, Ixmiquilpan en Hidalgo o Tequisquiapan en Querétaro, son los
mayores receptores de la vivienda de segundas residencias (véase cuadro Nº 2).
Sin embargo, el modelo es esencialmente difuso, es decir diseminado a lo largo
de toda la geografía de la Región Centro del país.
Cuadro Nº 2
Oferta hotelera y
residencial en los destinos estudiados
|
Destino |
oferta hotelera |
oferta residencial |
Proporción |
|
|
|
(cuartos) |
residenc./total |
|
Acapulco |
16,587 |
40,000 |
70.7 |
|
Cancún y Riviera Maya |
49,453 |
8,199 |
14.2 |
|
Chapala |
1,413 |
9,345 |
86.9 |
|
Ixtapan |
973 |
450 |
31.6 |
|
Malinalco |
150 |
750 |
83.3 |
|
Manzanillo |
3861 |
6,462 |
62.6 |
|
Mazatlán |
6,713 |
468 |
6.5 |
|
Morelos |
7,506 |
100,000 |
93.0 |
|
Puerto Peñasco |
2,000 |
5,058 |
71.7 |
|
Puerto Progreso |
0 |
30 |
100.0 |
|
Puerto Vallarta |
10,702 |
15,417 |
59.0 |
|
San Miguel de Allende |
1,251 |
600 |
32.4 |
|
Tequisquiapan |
727 |
2,500 |
77.5 |
|
Tijuana.Rosarito-
Ensenada |
5,672 |
9,710 |
63.1 |
|
Valle de Bravo |
413 |
17,500 |
97.7 |
|
Total destinos
estudiados |
107,421 |
216,489 |
66.8 |
Fuentes:
Datos de SECTUR 2003 y trabajo de campo, 2004. Estimaciones
propias
Modelos de vivienda en el turismo de segundas residencias
Resulta
difícil elaborar una tipología precisa de los tipos de vivienda del turismo
residencial, ya que éste se acomoda a tipos de construcción sumamente distintos
entre sí, desde el trailer o casa rodante habilitado como vivienda fija, a la
manera americana, hasta las mansiones más suntuosas o las haciendas recicladas
para fines residenciales, como ocurre con cierta frecuencia en entidades
federativas del Sur de la República Mexicana como Yucatán o Campeche.
Una
primera clasificación responde a la diferencia entre viviendas unifamiliares
independientes y viviendas en edificios de tipo multifamiliar. No hay lugar a
dudas, que la vivienda unifamiliar independiente es la que históricamente ha
prevalecido en México, como se deriva del punto anterior. Podemos entonces
proponer la siguiente clasificación de segundas residencias:
Vivienda unifamiliar
Esta
es la más frecuente, particularmente en destinos que no son de playa. Corresponde
a su turno a los siguientes modelos:
· Casa
tradicional comprada y remodelada para segundas residencias: este caso obedece
a su turno a varios modelos, el primero es la vivienda urbana o de pueblo,
valorizada tanto por su localización como por su calidad arquitectónica, y
adquirida por una persona que no es residente de la zona y que pretende
destinarla a segunda residencia. En estos casos, es frecuente que la casa esté
bien integrada en el entorno urbanizado, participando en cierta forma de la
vida colectiva de la localidad. Por simple observación, resulta sumamente
difícil identificar si esta vivienda es una segunda residencia. En ciertas
ocasiones se puede observar esta condición si llega a tener mejor estado de
mantenimiento -debido a la renovación emprendida por el propietario- respecto a
un entorno degradado. Podemos encontrar este tipo de viviendas en ciudades como
Taxco, San Miguel de Allende, etc.
También en esta categoría entran las viviendas heredadas por personas
que se han mudado del lugar, y reciben la vivienda en patrimonio. Lo anterior
es y seguirá siendo un proceso relevante en entidades federativas como Morelos,
por la alta migración de la misma al Distrito Federal. En estos casos, el nivel
de ingresos de la persona que recibe la vivienda por herencia no siempre es
acorde con el relativamente más alto nivel socioeconómico de quienes suelen
adquirir una segunda residencia. Los arreglos a la casa resultan ser modestos,
y la casa difícilmente puede distinguirse del entorno barrial.
· Estructuras
del alto valor histórico-patrimonial: en las últimas décadas, ha resurgido un
interés creciente en la protección y restauración de edificios antiguos,
particularmente coloniales. Lo anterior se ha articulado con el turismo
residencial, a través de la restauración de haciendas o de antiguos edificios
de usos diversos, que se reciclan para fines residenciales y, en ciertos casos,
para la instalación de un hotel u otra instalación turística. Estos casos son
minoritarios y corresponden a personas de altísimos recursos o empresas
promotoras, por los costos mismos particularmente elevados, tanto de renovación
de los edificios como de mantenimiento de los mismos.
· Casas
nuevas construidas por un particular: Esta es -por el momento- la categoría que
se encuentra con más frecuencia. Así se han desarrollado destinos como
Cuernavaca, parte de Acapulco por lo menos hasta los años noventa, Manzanillo,
etc. Los estudios de caso permiten documentar al respecto que es a partir de
los sesenta, como proceso ligado a la mejor situación económica del país
durante el llamado “milagro mexicano”, cuando se da una verdadera explosión de
la construcción de segundas residencias, en buena medida cercanas o a distancia
aceptable de los grandes centros urbanos en plena explosión durante ese periodo
que se extiende hasta inicios de los ochenta.
Esta construcción de segundas residencias, es un fenómeno relativamente
masivo, prácticamente imposible de cuantificar, pero claramente relacionado con
un imaginario de escapar del bullicio de la vida urbana. Sin embargo, dos
modelos van a dominar. El primero se relaciona con la casa de fines de semana,
la cual debe situarse en un destino relativamente accesible, o sea a menos de
dos a tres horas máximo del lugar de
residencia permanente.
El segundo modelo es el de la segunda residencia en un sitio de veraneo,
como Acapulco, lo que implica una frecuentación menor de la vivienda,
principalmente en vacaciones escolares, en puentes largos, pero con menos
frecuencia para un fin de semana normal.
· Casas
individuales en fraccionamiento y construidas por un promotor:
La oferta de segundas residencias en fraccionamientos ha ido en aumento, y es parte del fenómeno nacional de crecimiento de la oferta inmobiliaria formalizada por promotores inmobiliarios. Cabe subrayar que la oferta de vivienda en México, se sostuvo por muchas décadas esencialmente en la intervención de particulares y en la promoción pública de vivienda de interés social.
Progresivamente se ha consolidado
un sector inmobiliario significativo, entre otros por la integración vertical
entre las actividades de compra del suelo, provisión de servicios, construcción
de vivienda con la oferta de préstamos a los posibles adquirientes. La figura
del desarrollador de fraccionamientos sin construcción de vivienda se ha
reducido a las promociones informales (tanto en residencia principal para bajos
ingresos como en segundas residencias para estratos medio bajo, de tipo
“fraccionamientos campestres”). Estamos entonces frente a la presencia de
desarrolladores inmobiliarios que integran actividades y ofrecen un producto
“llave en mano”.
Este tipo de oferta se ha consolidado en forma intensa para las segundas
residencias, por varios motivos:
· Los
compradores extranjeros (turismo receptivo) en su gran mayoría no pueden
realizar las actividades de construcción tanto por alejamiento geográfico como
por desconocimiento de las reglas de operación de la construcción, de la
obtención no siempre fácil de permisos y licencias, etc. El recurso a una
oferta clara, integrada y soportada por empresas conocidas en el mercado, se
vuelve un elemento decisivo para la compra.
· Los
compradores nacionales no siempre desean edificar su casa directamente, por
razones similares, sobre todo tratándose de compras en destinos distantes,
aunque los estratos de muy altos ingresos puedan recurrir a arquitectos
independientes o a despachos especializados, capaces de cubrir todas las
actividades ligadas a la edificación de la vivienda. También incide
significativamente el factor costo, ya que los precios en conjuntos
residenciales suelen ser inferiores a lo que cuesta una edificación individual,
debido a las economías de escala. Cabe recordar que muchos destinos no cuentan
con una industria de la construcción autónoma, por lo que es difícil conseguir
el personal especializado así como los materiales que suelen ser de mejor nivel
y calidad que los que usan los habitantes del lugar.
Segundas residencias en conjuntos multifamiliares
La
edificación de segundas residencias en conjuntos residenciales multifamiliares,
ha sido una tendencia creciente, y está cubriendo una parte significativa de la
oferta. Sin embargo, este tipo de implantación
está diferencialmente distribuida en el territorio, ya que concierne antes que
todo, a sitios de nuevo desarrollo o destinos muy consolidados de gran escala.
En el
primer grupo encontramos por ejemplo a los desarrollos en Puerto Peñasco, Sonora,
donde los conjuntos son muy importantes, y se planea desarrollar nuevos de gran
alcance. Similar situación se verifica en Cancún o en Acapulco. Consideramos,
por lo que se ha podido observar en campo, que lo anterior está relacionado con
varios factores:
·
El primero es la consolidación del desarrollo, que implica una renta del
suelo creciente, y por ende la necesidad de densificar los desarrollos para
lograr un retorno importante del capital y ofertar a precios accesibles las
viviendas.
·
El segundo factor es la creciente aceptación de residir en
multifamiliares por parte de la clase media que, tradicionalmente, solía
preferir mayoritariamente la casa individual. El factor seguridad resulta
esencial en este caso, ya que los conjuntos en altura permiten un mayor control
de las viviendas cuando están desocupadas, y permiten diseñar una seguridad
colectiva que se transfiere a la responsabilidad de una administración central
del conjunto, factor favorable para quienes no residen en permanencia en el
lugar.
·
Otro elemento es que se abaten los costos de servicios colectivos como
piscina, instalaciones para fiestas y, en general, los de las amenidades que se
han vuelto indispensables para la segunda residencia y que cada vez resultan
menos costeables para una familia independiente.
·
Finalmente, resta mencionar las ventajas ofrecidas por una
administración colectiva, no solo para la seguridad y las instalaciones
colectivas, sino también para el manejo de la propiedad en su puesta en el
mercado de renta temporal, situación que también es importante en algunos
casos. En Peñasco, los nuevos conjuntos se publicitan no solo como segundas
residencias, sino también como inversión inmobiliaria susceptible de ser rentada
o vendida posteriormente con una plusvalía importante.
La promoción inmobiliaria: de convidado callado a agente
protagonista
El papel de la promoción
inmobiliaria en la producción de la vivienda turística ha crecido sensiblemente
en los últimos años. Lo anterior es el resultado de numerosos factores, algunos
que señalábamos ya anteriormente, pero demuestra, en términos generales, una
tendencia a la modernización de las actividades del sector de la construcción
que transita en forma acelerada de modalidades de producción y comercialización
tradicionales a otras francamente modernas. Sin embargo, las políticas de
vivienda se han modificado radicalmente en México, lo que ha permitido un
crecimiento extraordinario del sector vivienda en los últimos años.
Nuevas políticas de vivienda y apertura al capital privado
Después de la fase de
inflación acelerada y tasas de interés flotantes entre 1982 y 1988, el mercado
inmobiliario ha recobrado bases más sólidas: las tasas se han vuelto fijas y
los préstamos se suelen otorgar en pesos mexicanos. Las nuevas viviendas que se
han construido en los últimos años, fueron financiadas por los fondos de
vivienda públicos (INFONAVIT y FOVISSSTE) o por los Sofoles, productos
ofrecidos por la SHF, Sociedad Hipotecaria Federal, que ofrece hipotecas
asequibles a hogares de entre 2 y 50 salarios mínimos mensuales, lo que
representa una fuerte apertura para los estratos de ingresos medios.
Por otra parte, se ha
agilizado notablemente el acceso al crédito, antes fuertemente marcado por la
corrupción y la dificultad de la gestión. Por otra parte, un candado bastante
importante que se ha modificado, es que ahora el beneficiario de un crédito no
tiene forzosamente que comprar en donde le indican (las promociones oficiales
de vivienda por el pasado) ni en la misma ciudad donde reside. Se puede
apreciar de inmediato que se abrió así la puerta a que la vivienda nueva pueda
ser adquirida como segunda residencia, más aun cuando se recuerda que se han
abierto considerablemente los niveles de ingresos susceptibles de recibir un
financiamiento. Dicho en otros términos, se ha impulsado así en forma evidente
la construcción de vivienda, pero es esencialmente la clase media que recibe la
mayor parte de los beneficios de estas nuevas políticas.
El valor del stock de
vivienda refleja bien esta situación. Mientras las categorías de vivienda
“mínima”, “social” y “económica” representa más de 60% del total de las 24.5
millones de unidades de viviendas en el país, en cuanto a valor, solo significan
poco más que el 20%. Por su parte, los tres niveles altos, es decir “medio”,
“residencial” y residencial plus” forman el complemento, lo que, en valor total
representa casi el 80% de 1 millón de millones de dólares[2].
Antes de 1994, como ya lo subrayamos,
la producción de la vivienda estaba fuertemente atomizada, pero empezó a
consolidarse con la aparición de grandes estructuras corporativas que fueron
controlando porciones crecientes del mercado inmobiliario. Estos grandes
actores se han bursatilizado como es el caso de GEO (inició actividades
bursátiles en 1994), ARA (1995), Hogar (1996) y finalmente SARE a fines de
2003: estamos así claramente frente a una oferta creciente, pero además,
claramente articulada con el mercado financiero[3].
Resulta interesante notar
que, según el reporte de Softec de 2004, el mercado de interés social disminuyó
para los promotores en 11.6% en 2003, mientras los niveles medios y superiores
crecieron a más de 50%, en el caso del mercado para niveles medios, debido a la
agresiva promoción de los Sofoles para este estrato social.
Otras características de la
producción de vivienda, es la penetración de fondos de inversión extranjeros en
el mercado inmobiliario mexicano. A manera de ejemplo, Prudencial Real Estate Investors
América Latina, mantiene alianzas con el Corporativo Geo para el segmento
residencial. El primero ha constituido una fuerte reserva territorial, lo que
le permite garantizar una expansión de sus actividades (reservas para 70,000
viviendas en 11 estados)[4].
También Metlife planea, a través de una empresa aseguradora que mantiene en
México, lanzarse a las actividades inmobiliarias. En términos generales, se
estima que la Inversión Extranjera Directa en el sector inmobiliario alcanzó
600 millones de dólares para 2004, o sea 20% más que en 2003[5].
Esta presencia se debe también al hecho de que los costos de producción por m2
han bajado, entre otros en la vivienda media residencial, a 1400 US$, un valor
entre los más bajos del mundo.
Los desarrolladores han
logrado así incrementar su posición en el mercado de vivienda urbana: de 50%
del mercado en 1998, alcanzan en 2003 un 77 % del mercado (SOFTEC, 2004: 165):
como lo anunciábamos en el título de este inciso, se han vuelto indudablemente
el agente protagonista del mercado.
Los promotores y la vivienda turística
Como lo indica el mismo
reporte, Cuernavaca es el primer mercado de segundas residencias en México[6],
mientras que Acapulco es el segundo. La gráfica a continuación, evidencia bien
que en Cancún, se han vendido cerca de 8,000 unidades de vivienda en 2003, la
mayor parte en los niveles económicos y medios. De hecho Cancún ha aparecido
como un mercado importante de segundas residencias a partir de 2002. La presencia de un cierto porcentaje de vivienda
social proviene del fuerte déficit acumulado de esta localidad, para la cual la
promoción pública del desarrollo turístico no tomó en cuenta esta demanda, lo
que provocó que ese destino fuera y siga siendo una de las ciudades con las más
fuertes desigualdades sociales en México.
Le sigue en importancia
Cuernavaca con poco más de 4,000 unidades de viviendas vendidas en 2003, siendo
las tres cuartas partes de nivel económico. Las tres mil unidades vendidas en
Acapulco, se ubican mayoritariamente en el estrato medio[7].
Según el mencionado reporte, parece notorio que el mercado turístico se está consolidando como un mercado en fuerte expansión que logra representar un porcentaje creciente de la demanda, sin por ello eclipsar la producción de viviendas para uso de primera residencial, el principal mercado en México (ver figura Nº1)
Figura Nº1
Unidades de vivienda vendidas por desarrolladores en
centros turísticos selectos
Fuente: Mexican Housing Overview, 2004: 137. Nota: RP: residencial Plus; R: residencial; M: Medio;
e: Económico; S: social; En Unidades de vivienda.
Sin embargo, frente a la
relevancia del mercado inmobiliario, se presentan varias situaciones que
limitan la presencia de los promotores en los destinos turísticos de segundas
residencias. Podemos enumerar las siguientes:
Las ciudades de menos de
100,000 habitantes no ofrecen condiciones para la inversión de desarrolladores
inmobiliarios. La dimensión del destino es evidentemente importante, por el hecho
de que resulta difícil lograr, en primera instancia, la reserva territorial
suficiente para producir a cierta escala. Los mercados de suelo en estas
localidades son eminentemente reducidos, y en la mayoría de los casos, las
operaciones de compra-venta de tierra para segundas residencias, se realizan
entre particulares.
Por otra parte, un proyecto
de cierta importancia requiere de infraestructura urbana adecuada, como pozos y
subestaciones eléctricas que no ofrecen las localidades o por lo menos no en
las condiciones de operación (volumen y calidad) que requiere un proyecto de
vivienda de cierta escala. Lograr la expansión de las infraestructuras y de los
servicios puede resultar particularmente difícil y costoso en tiempo y dinero
para los promotores.
En numerosas localidades del
interior, entonces, el desarrollo de segundas residencias se hace bajo la
modalidad de la auto-producción de la vivienda, es decir por medio del recurso
al arquitecto o maestro constructor o a una empresa menor de edificación,
prácticamente de tipo familiar. Las grandes corporaciones se encuentran así
vetadas de este mercado.
Sin embargo, el umbral de
100,000 habitantes que se reporta para la mayor parte de los casos (Softec, 2004:
165) no es absoluto. Nuestro trabajo de campo permitió evidenciar que
localidades menores como Puerto Peñasco[8],
han sostenido un fuerte desarrollo del mercado de segundas residencias. Pero
ello se debe a la presencia de promotores de medio alcance, varios operando con
capitales estadounidenses en México.
La promoción inmobiliaria
para la segundas residencias, se sitúa entonces en las ciudades de mayor
desarrollo turístico y particularmente en una ciudad como Acapulco, que ha sido
mejor integrada a la demanda metropolitana de la ciudad de México, gracias a la
autopista construida durante el sexenio de Carlos Salinas (1988-1994). Esta
obra fue decisiva para la transición de un modelo de dominante hotelera a un
modelo residencial.
Implicaciones de la promoción inmobiliaria en el turismo de
segundas residencias
La penetración de la
promoción inmobiliaria en el turismo de segundas residencias, tiene
implicaciones profundas en cuanto a la estructura y la distribución geográfica
de estas actividades.
Por una parte, es importante
subrayar que la producción de vivienda para uso turístico, como ya se señaló,
se situó por mucho tiempo fuera de las vicisitudes del mercado. Lo anterior
significa que esta producción no era mercantil. Una primera mirada puede hacer
pensar que todo es beneficio: Más viviendas de segundas residencias,
posiblemente a mejores precios, y mejores condiciones de financiamiento para
grupos de ingresos más bajos que tradicionalmente no podían alcanzar este tipo
de lujos.
Al mismo tiempo, se torna más
claro que el turismo de segundas residencias se está dualizando cada vez más.
Por una parte, están quienes pueden hacer construir su propia vivienda a su
gusto, en el lugar que ellos mismos determinan. Por la otra, están quienes
compran una vivienda estandarizada, con escasas diferencias con la primera
residencia en cuanto a diseño, estilo de vida implícito y calidad de
materiales, en destinos impulsados por las necesidades mismas del mercado y
sobre todo de los promotores es decir, de la especulación inmobiliaria que
cobra un vigor inusual en México en los últimos tiempos.
Una implicación fuerte de
esta mercantilización se deriva de la relación del segmento de las segundas
residencias con relación al mercado destinado a los residentes permanentes.
Como se vio en varios destinos estudiados, el desplazamiento de la vivienda
local hacia el mercado turístico se hace cada vez más notorio, y reduce la
posibilidad de los residentes permanentes para alcanzar una vivienda por el
incremento de costos que impone el segmento turístico. Lo anterior no es
historia nueva: siempre ha sido observable en Acapulco por ejemplo, pero ahora
se acentúa la situación a favor de una dominación radical del mercado de la
vivienda por el segmento de segundas residencias.
Desde la perspectiva de la
gestión local, este segmento en aumento crea muchos más problemas que ventajas.
La necesidad de desarrollar infraestructuras urbanas para una población que, en
ocasiones, apenas acude una a dos veces al año a su segunda vivienda (casos de
departamentos en Acapulco o Cancún, por ejemplo), significa una carga muy
fuerte al erario público. Agregándosele la necesidad de mantenimiento, de
vigilancia, de conservación de la imagen de las áreas residenciales (como parte
de la imagen turística general del destino), se multiplican los costos y las
cargas para las autoridades locales, con frecuencia poco retribuidas por los
impuestos locales (particularmente bajos en México) y la escasa generación de
empleos (y además temporales).
La tendencia en los diseños
de los conjuntos ha sido a la homogeneización formal y, sobre todo, a la
conformación de unidades cerradas que son “gated
communities” fantasmas: Mucha protección y pocos habitantes.
Otro aspecto negativo es que
la ausencia de los propietarios transforma estas zonas en un paraíso para toda
clase de abusos: rentas ilegales a beneficio de los administradores sin avisar
al propietario, uso indebido de los locales por los administradores, además de
la presencia de intermediarios –lo que la jerga coloquial local denomina
“coyotes”, es decir sin patente para ejercer la profesión, y usando técnicas
delictivas (como recuperar la oferta de los agentes inmobiliarios con patente
oficial y promoviéndola por su cuenta). Y falta indicar la presencia de
extranjeros que se instalan ilegalmente en el país para el jugoso negocio de
intermediarios inmobiliarios sin permiso alguno ni de residencia legal, y de
capitales de muy dudosa proveniencia en operaciones inmobiliarias de pequeña y
mediana envergadura[9].
Desde una perspectiva de
distribución espacial, la tendencia ha sido a promover nuevos destinos de menor
tamaño y evitar la reproducción del modelo Acapulco que perdió competitividad
hotelera por la saturación y las deficiencias mismas de la masificación. Pero
el turismo residencial es ahora el motor más potente de una concentración aun
mayor que por el pasado, de la actividad turística. Así, Acapulco parece
haberse insertado en un nuevo ciclo de vida del producto turístico, gracias a
la reconversión intensiva de un modelo de dominante hotelera, hacia un modelo
centrado sobre la segunda residencia. Mientras que Cancún fue diseñado para la
infraestructura hotelera, es a lo largo de la Riviera Maya donde se ha ubicado
recientemente el desarrollo residencial. Los efectos ambientales son masivos,
pero las políticas públicas mudas.
En todos los destinos donde
la reconversión del modelo turístico se hace de hotelero a residencial, la
presencia del capital inmobiliario es intensa. Mientras que en Acapulco se
registran nuevos proyectos hoteleros, la mayor parte de las acciones
inmobiliarias se destinan a la producción de segundas residencias. Cabe señalar
que la actividad hotelera es de lenta recuperación financiera, mientras que la
edificación residencial es de recuperación inmediata, gracias, sobre todo, a la
complicidad del Estado mexicano que organizó los mecanismos de financiamiento
de la vivienda –bajo un discurso de financiamiento social- para facilitar la
intervención de los promotores, nuevos favorecidos del régimen político.
Dinero rápido y fácil,
permiten a los promotores una venta garantizada en tiempos cortos y, por ende,
una recuperación veloz de su apuesta: también ello es una mina de oro para los
capitales ociosos (entre los cuales están los fondos de pensión) que, como un
fantasma recorren el mundo en busca de ganancias rápidas. Las segundas
residencias responden a estas expectativas en la misma medida que el sector
inmobiliario en general, formándose una burbuja inmobiliaria que quizás termine
como la tecnológica años atrás: desinflándose, provocando un caos en el
mercado.
Podemos finalmente
interrogarnos sobre la implicación misma de este cambio para el turismo como
actividad. El turismo de segundas residencias ha obedecido, por mucho tiempo, a
un imaginario de descanso, de regreso a la naturaleza, de reencuentro con la
familia y con los amigos(Hiernaux, 2002; Amirou, 1995) . En términos actuales,
podemos afirmar que la segunda residencia ha sido, dentro de un modelo de
“habitar” fragmentado (Radowski, 2002) propio de las sociedades modernas y más
aun hipermodernas, una suerte de válvula de escape al individualismo y a la
perdida de relaciones sociales por la vida agitada. La segunda residencia, más
allá de los casos para los cuales es pura manifestación de estatus social,
suele ser una parte importante del reencuentro con una socialidad que tiende a
diluirse.
Por ende, la penetración de
mecanismos de mercado, la transformación de un bien de uso en un bien de cambio[10],
la finalidad especulativa de la segunda residencia que se hace cada vez más
notoria, a la imagen del modelo americano que como un tsunami social arrasa
todo a su paso, tiende a destruir una finalidad esencial de la segunda
residencia para el ser humano. Por lo menos esto opera para quienes no pueden
alcanzar las residencias extremadamente caras que siguen construyéndose para
las élites del modelo mundial, las clases dirigentes del capitalismo
mundializado. Tendremos entonces, más turismo residencial aunque de menor
calidad social.
Notas
