LA VIVIENDA EN LAS URBANIZACIONES CERRADAS DE PUEBLA Y TOLUCA

---

La vivienda en las urbanizaciones cerradas de Puebla y Toluca (Resumen)

Las tendencias residenciales “cerradas” son la nueva versión de las urbanizaciones privadas y tradicionales de la élite que en su expansión reciente agudizan la fractura y la desestructuración creciente dentro de la sociedad en el territorio. La vivienda en fraccionamientos cerrados es la expresión más genérica de la calidad del espacio residencial y ha sido en los últimos años materialmente contorneado por límites físicos que buscan la autosegregación. Hoy se multiplican en una producción seriada que progresivamente va desvirtuándose en un conurbado de indefinidos y cambiantes límites, al colonizar y reconquistar nuevos suelos parejamente. Dos elementos están permitiendo esta mágica ubicuidad del urbanismo privado, básicamente “celular”. Por una parte, el cerramiento para la autoprotección, dotación, gestión e identidad de la comunidad cerrada y, por otra parte, las redes, con una fecunda multiplicación de conexiones de todo tipo en el territorio que garantizan el nexo y completan el sistema.

---

Abstract

The tendencies about “gated” communities are the new way of  the private and traditionals urbanizations’ elite. They point the growing fracture and deconstruction in the recent expansion of the society in the territory. Housing is in the gated communities the most generic expresion of residential space quality, It has been just shaped last years by changing physical limits looking for segregation itself. They multiply now in serial production the goes progressively bad in urbanizations with undefinited and changing limits while they occupy new soils. Two elements are letting this magic ubiquity of the private urbanism, by “cells” basically. On the one hand, the fencing to protection by itself, concession, management and identity of the gated community and, on the other hand, the nets, with a rich reflexing of every type connection in land to guarantee the union and completing the system.

---

Los fraccionamientos cerrados, son colonias o urbanizaciones que constituyen una forma concreta de crecimiento urbano singular por su localización, morfología y los grupos sociales que lo desarrollan. Se inscriben en el proceso histórico y general de las emigraciones sucesivas de la población de altos ingresos desde el centro a espacios más alejados, según se expandió la ciudad y empeoraron las condiciones de vida en los centros urbanos. En las ciudades latinoamericanas es también la opción residencial de los grupos sociales de mayores ingresos desde finales de los años sesenta, cuando las condiciones de vida de la gran ciudad se hacen más precarias e inseguras. Son entonces las demandas específicas de vivienda de gran calidad de estos grupos sociales y, sobre todo, la demanda de servicios especializados, confort y seguridad que realizan, los factores causales de su éxito y expansión.

En México es de gran relevancia su presencia pues muestra la elección residencial de las élites urbanas en los ámbitos espaciales más valiosos respecto a accesos y condiciones paisajísticas y ambientales en el contexto de explosivas y precarias expansiones del área urbanizada de las ciudades. Su mayor desarrollo en los últimos años acontece y se explica dentro las degradadas condiciones socio-medioambientales de gran parte de las periferias de los núcleos centrales como de los ámbitos metropolitanos. Ambos procesos han afectado a la Zona Metropolitana de la Ciudad de Toluca y de la ciudad de Puebla creando sectores de gran calidad residencial y paisajística en un medio urbano infradotado y deficiente infraestructural y ambientalmente. Cabria inscribirlos cómo ámbitos de reciente generación dentro del sistema conurbado de la Ciudad de México que cómo señala Ward “durante su conversión de plaza a suburbio a megaciudad, la ciudad se ha vuelto espacialmente más diferenciada y segregada (...) las primeras oleadas de habitantes adinerados de los suburbios fueron hacia occidente y el sur, zonas con las mejores condiciones externas (bosques, agua fresca, bajos niveles de contaminación, acceso a carreteras y cercanía a los pequeños poblados extraurbanos y los servicios que ofrecen). De esta manera se dio un patrón de diferenciación social entre el sur y el occidente (los más adinerados) y el norte y oriente (los de menores ingresos)” (Ward, 1991, 90). La segregación social que ya existía en la ciudad con la suburbanización se reprodujo en una zona mucho más amplia en la que se seguía identificando claramente por la distribución de la población según sus niveles de ingresos (Ward, 1991), pero con un grado de complejidad múltiples que se han traducido en la fragmentación física y social de extensos ámbitos conurbanizados, imposibles de encajar en modelos segmentados de segregación socioespacial propios de los primeros momentos de la suburbanización cómo los descritos.

En el caso de la zona metropolitana de Toluca, por ejemplo, que ocupa unas 5.000 hectáreas y aproximadamente alberga unos 400.000 habitantes, principalmente por el crecimiento del municipio meridional de Metepec con 140.000 residentes, el área urbana ocupa 1.700 hectáreas fraccionadas, sobre todo, por el sector privado favorecido por el dominio de la propiedad privada del suelo rústico. También ha sido importante el crecimiento urbano de Lerma que extiende su mancha de ocupación urbana en las 1000 hectáreas más cercanas al valle de México; se ha ocupado casi a partes iguales entre la industria y la residencia, con un aeropuerto internacional y el Parque Industrial 2000, y ha aglutinado en torno a unos 70.000 habitantes. En el extremo occidental del corredor que atraviesa la Zona Metropolitana de la Ciudad de Toluca se encuentra Zinacantepec que ha crecido en su mayoría ilegalmente sobre terrenos ejidales hasta dar residencia a otros 80.000 habitantes. En la Zona Metropolitana de la Ciudad de Toluca (ZMCT) sólo 1000 hectáreas de las 5000 urbanizadas han seguido procedimientos legales que garantizan niveles de urbanización óptimos, como los fraccionamientos, la mitad de los cuales han sido realizados, al igual que en el municipio de Toluca, por el sector privado.

Estas urbanizaciones de lujo, periféricas e íntimamente vinculadas al vehículo privado en los grandes y rápidos viarios, se han cerrado en los últimos años entre otros factores externos a la pobreza y a la peligrosidad del exterior, razón por la que han seguido alejándose de la ciudad, en especial de sus tramas continuas en expansión permanente, buscando la naturaleza aunque ésta se corresponda en la actualidad con una periferia cercana en un medio natural extraordinariamente transformado. Hoy los fraccionamientos cerrados, que siguen básicamente aplicando los parámetros de los modelos del suburbio anglosajón y de la ciudad jardín europeos, toman la forma de colonias unifamiliares que ensayan la práctica del cerramiento, cada vez más generalizada, aislandose del exterior dentro de ámbitos conurbados  y han reforzado la aguda desarticulación y diferenciación social del espacio en las inabarcables periferias desarticuladas y segregadas en las que se insertan. El modelo de urbanismo privado con gran calidad residencial busca dotarse de todo lo que la ciudad general no ofrece, como buenos servicios e infraestructuras internas y dotaciones diversas.

Las nuevas tendencias residenciales “cerradas” son la nueva versión de las urbanizaciones privadas y tradicionales de la élite que en su expansión reciente agudizan la fractura y la desestructuración creciente dentro de la sociedad. En el caso de Toluca, capital del Estado de México, la aparición y desarrollo de esta forma de crecimiento puede entenderse tanto como una prolongación de las áreas residenciales de la élite de la Ciudad de México, desde el Bosque de Chapultepec hacia los paisajes serranos y limpios de la Sierra de las Cruces siguiendo la Carretera hacia Toluca, como por el desarrollo autónomo de espacios de calidad para la población de más altos ingresos de los aproximadamente 1,5 millones de habitantes que componen Toluca y su zona metropolitana.

Las características de su espacio físico y social

En torno a una docena de ejemplos estudiados permiten señalar algunos rasgos de valor general para las viviendas en conjuntos “cerrados” cómo la tendencia que presentan a la concentración sectorial en algunos municipios de las periferias metropolitanas, cómo en los municipios de San Pedro Cholula y San Andrés Cholula en Puebla y los de Metepec y Lerma en Toluca, lo que en ambos casos representan los segmentos más próximos a las primeras rápidas vialidades, mejoradas y ampliadas en la actualidad. Son asimismo destacables las diferencias en los tamaños de los conjuntos, oscilando entre umbrales tan extremos como las poco más de 4 hectáreas y las más de 150 hectáreas de varios proyectos, y la diversidad de tamaños de los lotes, con influencias determinantes en la densidad residencial y en la evolución general de los fraccionamientos provocado por las diferencias en las normativas interestatales que generan notables diferencias en los puntos de partida del modelo general; esto determina una gran variedad de “colonias cerradas” que se suma a la diversidad de tipos que la cronología, la localización y los sub-mercados internos han generado. El propio producto inmobiliario determina una amplia gama social, y por tanto, un repertorio dilatado de tipos de vivienda y, por tanto, de versiones de la elite. Cualquiera de las urbanizaciones estudiadas muestran[1] por el precio del lote y la forma y condiciones de pago, que sólo los estratos solventes son demanda potencial, como en este caso del Rancho La Asunción, fraccionado en Metepec (ZMCT) a partir de 1980 donde la demanda es preferentemente externa a Toluca y su zona metropolitana pues la venta del terreno urbanizado se realiza en Naucalpan y sólo la mitad de los compradores serán del Estado de México correspondiendo la otra mitad a residentes del Distrito Federal.

NOMBRE	MUNICIPIO	SUPERF.		PROMOTOR	Nº LOTES	TAMAÑO LOTE	FECHA
Club Campestre San Carlos	Metepec	57,0		CLUB CAMPESTRE SAN CARLOS, SA	320	600-2225	1971
Club de Golf Toluca	Lerma	26,0		OCHOA DE GAXIOL-CTV	200	250	1969
Colonia Zamarrero	Zinacantepec	28,1		EDAGO DE MÉXICO, SA/CV	269	700-800	1992
Conjunto Residencial Providencia	Metepec	75,16		SALGADO MONTESINOS	760	375-600	1993
Del Virrey	Metepec	9,2		INMOBILIARAI JEGA	81	607-1229	1980
Hacienda San José de Barbabosa	Zinacantepec	8,7		ALONSO AGUEBARRE	85	500-600	1989
Hacienda Santín*	Toluca	166,33		PRADO DE RIVERA	1831	600	1981
Los Encinos	Lerma	149,31		CECOP, SA DE CV	852	600	1987
Rancho La Asunción	Metepec	39,06		ROJAS LUGO	454	500-1900	1980
Rancho La Virgen	Metepec	48,19		INMOBILIARIA GAMSA, SA/CV	499	250	1972
Rincón de las Fuentes	Metepec	32,4		RINCÓN DE LAS FUENTES, SL	672	290-500	1975
Valle de los Sauces	Ocoyoacac	20,58		CAPETILLO VILLASEÑOR	133	600-1500	1972
Villarán	Ocoyoacac	61,87		INMOBILIARIA VILLARÁN SA/CV	332		1981
*Fraccionamiento Residencial Campestre fracasado y reconvertido.
NOMBRE	MUNICIPIO		SUPERF.	PROMOTOR	Nº LOTES	TAMAÑO LOTE	FECHA
Bosque de San Sebastián	Puebla		268	HOLSCHNEIDER YHORDEEN	7200	200	1973
Campestre el Paraiso	Puebla		13,9	CAMPESTRE EL PAPRAISO, SA	149	300	1987
Campestre Residencial Morillolta	San Andrés		8,1	CAMPESTRE RESID. MORILLOLTA, SA	117	300-1000	1989
Conjunto Residencial Las Quintas	San Pedro		4,4	HABITAT D. INMOBILIARIARIOS, SA/CV	72	600	1991
Haras Los Angeles	Amozoc		79,2	HAGHENBECK CÁMARA	393	2000	1987
Jardines de Zavaleta	San Andrés		16,2	GRUPO CONSTR. INMOB. VIVE, SA/CV	329	300	1990
La Concepción	San Andrés		16,1	GRUPO INMOB. LLEIDAS GAVITO	122	500	1991
Lomas Club de Golf	Puebla		2,7	FRACC. LOMAS CLUB DE GOLF, SA	41	300-500	1992
Lomas de Galicia	Teotimehuacan		30,7	GALICIA FLORES	83	2000	1990
Los Encinos	San Andrés		9,2	INNOB. RESID. MORILLOLTA, SA	89	612	1994
Los Pinos	San Pedro		5	HADDAD Y BOJALIL	156	200	1993
Puerta de Hierro	San Andrés		26,7	VÁZQUEZ IZURRATEGUI	433	480	1992
Fuente: Elaboración propia a partir de los expedientes de los Inventarios de Fraccionamientos de las Secretarías de Desarrollo Urbano de Puebla y Toluca.

Espacialmente, el proceso de relocalización de las élites y de las áreas residenciales de gran calidad ha sido muy significativo por la ópción morfológica de la vivienda unifamiliar aislada en parcela ajardinada, formando conjuntos que se han ubicado rompiendo el continuo edificado con el resto de la ciudad. Respecto de las construcciones hay una enorme variedad teniendo en consideración que muchas de las colonias residenciales ofertaban precisamente la posibilidad altamente demandada de romper la homogeneidad residencial de otras ofertas y tipos residenciales. La casa de diseño propio, ajustada a unas normas especificadas por el promotor, ha determinado una gran variedad de situaciones arquitectónicas y estilísticas que no obstante cumplen unos rasgos comunes: carácter unifamiliar y poca altura, normalmente por debajo de los 8 metros y gran calidad en todos los materiales exteriores. Sin embargo, en las promociones más recientes, cómo el Conjunto Providencia en Metepec, se comprueba la estandarización de la construcción dentro de la tendencia del promotor a ofertar una vivienda terminada y no, como ha sido dominante hasta ahora, la de vender un solar o lote urbanizable en una colonia urbanizada, dotada y cerrada por el promotor.

Permiten observar cómo las relaciones y jerarquías sociales mantienen relaciones directas con las organizaciones y formas del territorio, y se concretan en disposiciones espaciales que cabe interpretarlas como manifestaciones de segregación social en el espacio fijadas en las propias estipulaciones de un Reglamento Interior que addenda a las propiamente constructivas del espacio físico las que ordenan su espacio social afectando a su uso, forma y función así como a sus formas de vida. La enumeración de las diferencias legislativas más evidentes entre los Estados de Puebla y Toluca, así como otras pautas comunes del aparato legal que reglamenta las urbanizaciones cerradas permiten constatar la influencia directa de la legislación en la morfología y, por consiguiente, expresar la existencia de distintos tipos de fraccionamientos a partir de este criterio.

Sin duda, la morfología de una colonia cerrada está condicionada por la clasificación de los lotes mínimos por categorías[2], especialmente el tamaño del lote mínimo para el fraccionamiento de mayor tamaño de parcela, que recibe denominaciones distintas según los Estados. Obviamente esto determina una variación notable en el paisaje urbano que generan las cerradas en las distintas ciudades mexicanas sólo en función de la normativa de cada Estado. El tamaño de parcela condiciona la densidad del uso del suelo y modifica el carácter extensivo hacia ocupaciones más intensivas cuando el lote mínimo se reduce. Del mismo modo el porcentaje de superficie libre por parcela o lote varía extraordinariamente entre el 60 y el 30% y con ello determina la creación de urbanizaciones más densas a pesar de que todas respondan a tipos y denominaciones de “baja densidad” por la presencia de la casa unifamiliar con jardín propio. En el caso de Puerta de Hierro en Puebla, un Fraccionamiento Habitacional Residencial o de Primera, se puede construir hasta el 70 % de una parcela de 400 metros cuadrados de superficie mínima frente al 60 % de espacio libre mínimo por lote en los fraccionamientos residenciales campestres también de la ZMCP, como los de Morillotla o Los Encinos.

Las viviendas de los fraccionamientos cerrados ocupadas por los grupos reducidos de la población que en la actualidad llevan las riendas de los modos de vida privilegiados, concretan el espacio construido dónde se ordena el espacio social de la élite. Sus altas cotas de poder en la sociedad siempre les han posibilitado establecer unas relaciones y jerarquías sociales que mantienen relaciones directas con las organizaciones y formas del territorio, y se concretan en disposiciones espaciales que interpretamos como manifestaciones de segregación social en el espacio, límites de separación con el resto de la ciudad en todos los órdenes de la vida social que han supuesto “líneas espaciales entre los grupos sociales” (Méndez, 2002), un fluir interrumpido para las relaciones entre los habitantes de la ciudad que ha sido una constante en la formulación de la historia territorial, un rasgo sostenido de la historia de la ocupación del suelo. También “los mecanismos de distinción” (Méndez, 2002) empleados siempre han remitido a óptimos patrones de calidad y condiciones en la habitabilidad, en la vivienda, por eso que los parámetros principales de las formas y mecanismos de separación, no han cambiado sustancialmente y se identifican con el óptimo de la calidad de vida urbana, esto es, con los modos y modas residenciales de la élite. Involucra desde el diseño general del conjunto urbano, muy frecuentemente remitiendo a la ciudad jardín, aunque constriñéndola en la rigidez de la cuadrícula sí los imponderables topográficos o del producto inmobiliario de la lotificación así lo recomendaban, a la idea de agrupación de viviendas así como su concentración espacial y la especialización del uso del suelo en área residencial que representa a la homogeneidad social del grupo residente. También las condiciones del espacio generado con holgura en las dimensiones, calidad y distinción en la arquitectura y los restantes espacios resultantes, desde la disponibilidad de espacios libres y zonas verdes de uso propio y colectivo a su ubicación en áreas alejadas de la ciudad central, con amplitud y calidad medioambiental. Las específicas características del espacio urbano construido sitúan los estándares producidos de los conjuntos urbanos dentro de lo que en la actualidad llamaríamos “ecobarrios”, sino fuera por su dependencia y potenciación del transporte privado, en el sentido de presentarlos como el antecedente más claro de la ciudad sostenible al preservando la arquitectura y los espacios construidos con valor histórico, respetar el entorno natural e integrar en el diseño las condiciones medioambientales, retornando a la escala humana en las relaciones y dimensiones entre los trazados viales y peatonales, con acertadas disposiciones espaciales y morfológicas, incluyendo en términos generales, un espacio público a escala humana.

El espacio social de estos fraccionamientos ha modelado una identidad urbana propia que se soporta en la combinación de pilares históricos, morfológicos y socioeconómicos minimizada en la actualidad por unos rasgos identitarios en los que sólo se enfatiza el carácter de comunidad cerrada. Esta infravaloración de la identidad de las élites, de su arraigo y su definido patrón de identificación socio-espacial, sólo cabe explicarla por la contundencia inusitada con la que se han exacerbado sus más genuinos rasgos al ser significados por la transparencia explicativa del aislamiento físico cómo primer y principal símbolo de la identidad comunitaria. No obstante, la proliferación del cierre no sólo se está produciendo en otros grupos sociales y en distintos desarrollos y partes de la ciudad sino también como tendencia general para la producción, gestión y control físico del espacio en la ocupación del territorio metropolitano.

En los últimos años están tomando auge en las dilatadas periferias las ”urbanizaciones cerradas" y son uno de los principales elementos de la fragmentación física y social de los inacabados territorios metropolitanos.

La imagen simbólica de la seguridad constituye el centro del marketing inmobiliario con el que se venden dentro de la idea de la vivienda cómo producto de consumo. La vivienda de los fraccionamientos cerrados expresa con mayor contundencia que otros productos inmobiliarios la tendencia reciente a ser concebida como un objeto de consumo desde su consideración natural de necesidad básica y bien de inversión.

El sector inmobiliario (promotor-propietario) es emisor de un producto “vivienda” consagrado en la sociedad de consumo, dentro del consumo de bienes económicos y simbólicos y de la invención de los símbolos de hoy.  En la vivienda ofertada en conjuntos exclusivos, y frecuentemente cerrados, hay gran variedad de productos y servicios, la esencia del producto (objeto) y su funcionalidad, sólo una casa, no es nada nuevo, y sin embargo, se soslaya y el énfasis se pone en adornos y adjetivos nuevos, que lo envuelven cómo nuevo producto. Lo nuevo es que se han inventado y definido  objetos y necesidades nuevas. Se impone la lógica de la renovación, del reemplazo dinámico de productos, en este caso del objeto en sí, la casa,  y de los servicios ofrecidos y hasta de los mismos “lugares” dónde ubicarlos. Se trata de crear emociones de “apropiación simbólica” y de “pertenencia social”, de crear lugares significativos a partir de singularidades, cómo la imagen simbólica de los compradores de seguridad, catecismo del marketing inmobiliario. Hasta el carácter de “productos inmobiliarios exclusivos” es perfectamente cuestionable. No hay tal adaptación del producto al consumidor pues el demandante se amolda a las opciones que le ofrece la mercancía-producto, no es original, no es personalizada, no es exclusiva. Hay una cadena de realidades simbólicas homogéneas para los compradores de los valores sociales de la élite que a su vez son miembros de una realidad social heterogénea. Es, en definitiva, un mensaje confuso y demagógico, el imaginario de la emulación del “buen vivir”  en el patrón de la vivienda de calidad.

Cambios recientes en el espacio físico 

La vivienda en fraccionamientos cerrados es la expresión más genérica de la calidad del espacio residencial y ha sido en los últimos años materialmente contorneado por límites físicos de elemental explicación: autosegregarse, ésta cómo se ha señalado “propicia la legitimación del espacio propio mediante mecanismos palaciegos, presencias físicas simbólicas de solución estética” (Méndez, 2002), referentes recurrentes que sobretodo encierran una evidencia concluyente respecto al sentimiento de la diferencia.

Desde los años noventa, éste y otros rasgos se han reajustado y han replanteado el valor y los significados de la vivienda de lujo y sus conjuntos urbanos.

El límite

Las líneas de separación se han materializado en piedra, metal, electricidad, vigilancia, tomando otras formas materiales que las que imponía el límite del uso y el precio del suelo. Sólo expresan física y contundentemente la interrupción que de hecho existía en el libre fluir de las relaciones sociales en el territorio.

Las vallas o bardas en las colonias más antiguas han perdido parte de su carácter originario al abrirse nuevos puntos de acceso para facilitar la movilidad de los residentes con el exterior, sobre todo cuando con el paso del tiempo los alrededores de la colonia se han visto ocupados con nuevos crecimientos urbanos; su integración con el entorno se produce como consecuencia de quedar absorbidas por la nueva ocupación urbana del suelo inmediato. Aunque hay gran disparidad de situaciones y algunas mantienen grandes bardas alrededor de las cuales discurren los nuevos, largos y desérticos viales que ha habido que construir, bordeándoles, para comunicar áreas urbanas de nueva formación. En general, la mayor antigüedad de las colonias suele acompañarse de bardas de menores dimensiones y más amables, aunque sólo sea por la edad crecida del arbolado que acompañó la dotación obligatoria de áreas verde en la parcelación originaria de la colonia.

En términos generales los límites son una respuesta a varios procesos confluyentes y, sólo en parte, relacionados:

Primero, al cambio en las condiciones urbanas que ahora presentan nuevas dimensiones pero gran facilidad de movimiento para todos. Segundo a la parición de nuevos envoltorios para seguir ofreciendo, por parte del sector inmobiliario, los mismos productos en unas condiciones diferentes. Tercero, a las condiciones actuales que han determinado un “excelente momento de mercado” con numerosas potencialidades de negocio para el sector promotor; sin duda, favorecido por una política urbana que emana de políticas generales desregularizadoras. La combinación permite el aprovechamiento inmobiliario de los espacios intersticiales dejados en reserva urbana en la primera y más notoria emigración de la élite de la ciudad de masas. Ahora se capitalizan ante las nuevas condiciones y resulta una multiplicación de “suelo a urbanizar” que han propiciado, también, la multiplicación de los potenciales demandantes, abriéndose con ello, a un amplio espectro de clases adineradas o con capacidad de endeudamiento este patrón de ocupación de suelo “a imitación de la élite”.

Y por último, los límites actuales son respuestas a la gran complejidad y conflictividad social de las urbes, en buena medida cómo ecuación única y posible ante las dimensiones de “lo urbano” en un contexto creciente de injusticia social y desigualdad de oportunidades, que determinan la aparición de exacerbadas respuestas de autodefensa del lugar, generalizándose la moda y los mecanismos de reafirmar patrimonios e identidades acotándolos con límites físicos.

Usos mixtos del suelo

De la zonificación de las realizaciones iniciales se ha pasado progresivamente, según los casos, a conjuntos residenciales con usos mixtos del suelo. Entre las más genuinas realizaciones ya hubo conjuntos urbanos con carácter exclusivo en residencia y otros que incorporaban servicios y equipamientos de esparcimiento (deporte, cultura, esparcimiento). La distancia determinó, según los casos, una lectura más pura de la zonificación reinante en los años de las primeras realizaciones desde los cuarentas. Así, la distancia interfería en la presencia de otros usos del suelo en desarrollos urbanos de élite coetáneos, que aún se complicaban más cuándo éstos desempeñaban según para qué demandantes una oferta de primera o segunda residencia. Por ejemplo, algunos fraccionamientos de la Zona Metropolitana de Toluca fueron “segundas residencias” para “defeños” cuándo hoy son primera residencia fundamentalmente para residentes locales.

El carácter mixto hoy dominante es un rasgo de origen aún por determinar a falta de chequeos que cuantifiquen cuántos y desde cuándo los usos del suelo no residenciales han nacido al tiempo que los fraccionamientos.

No obstante, los usos notoriamente nuevos son los comerciales, que han llegado desde los noventa en paquete con otros usos terciarios de la mano de los mall. Los centros comerciales sí han supuesto la llegada de “la tienda del barrio” para el urbanismo privado del fraccionamiento residencial ahora en proceso continuo de cerramiento y ampliándose cómo constelaciones en el infinito.

Carácter democrático-multiclasista

Del mismo modo que en el uso del suelo hay antecedentes de su carácter mixto actual, también en su homogeneidad social cabe cierta diversidad desde el momento en que los lotes del fraccionamiento no siempre han sido uniformes. La introducción de diversos tipos de lotes, en tamaño, forma y localización, así como la reconducción del desarrollo en función del mercado y la movilidad y relevo de los ocupantes con el paso del tiempo, ha ido determinando una cierta heterogeneidad social.

No obstante, al igual que ocurre con los centros comerciales, también este espacio de la élite ha ido “democratizando” sus usuarios y clientela, más allá del interclasismo relativo que permite una gama amplia ofertas dentro de este tipo concreto de producto inmobiliario en una misma promoción o desarrollo. Del mismo modo, el espacio de la élite ha entrado en la órbita del consumo, como un producto más que es consumido y, por tanto, cuánto por más clientes mejor, por lo que se ha desencadenado una multiplicación de desarrollos que diversifican el producto y atienden en fases de la promoción, o promociones complementarias distintos segmentos del estrato socioeconómico que nutre las “nuevas élites urbanas” es decir, el residente en comunidades cerradas.

Ubicuos en el periurbano infinito

Desde sus primeras implantaciones mostraron la dependencia de suelos con localizaciones óptimas en cuanto a accesos y calidad medioambiental con “ventajas de la localización del terreno (...) independientemente de su belleza natural y del paisaje que de ahí se domina, se encuentra muy cercano a la ciudad de Toluca, sin estar dentro de zona urbana, está también próximo a la ciudad de México. Sin estar dentro de la zona industrial, se encuentra en la región en que están instaladas fábricas muy importantes y en el aspecto agrícola sus tierras son especiales para praderas, lo que facilitará la siembra de los pastos”[3]. Los ámbitos elegidos para la promoción de estos conjuntos responden a parámetros de gran calidad ambiental y de gran magnitud superficial que juegan un papel decisivo en la elección del lugar cómo muestran las gestiones realizadas desde 1976 para la urbanización Los Encinos en Lerma dónde se “empezaron a hacer  varios intentos para desarrollar turísticamente el lugar, tratando de sacar máximo partido a la gran cantidad de árboles que tiene. Los estudios de previsión apuntaron la conveniencia de que se enfocara principalmente a fincas de descanso con la adición de instalaciones deportivas, destacando entre ellas la Equitación”[4].

También se produce una indisociable relación entre la calidad de la vivienda y los  valores naturales del entorno o de la conservación natural del mismo que condicionará en muchas ocasiones hasta el propio diseño del conjunto, obligando a replantear el tamaño del lote menor, unidad básica para determinar la densidad media del conjunto urbano. Así se indica que “se tuvo como premisa el enriquecimiento de la ecología respetando cuanto árbol existía al trazar los lotes y forestando muchas más áreas, por esto mismo se evitó el hacer lotes pequeños; en conclusión el fraccionamiento quedó proyectado con 332 lotes de dos mil doscientos metros cuadrados de promedio, un Club Deportivo con gran importancia en su renglón ecuestre, así como zona comercial”[5]. Del mismo modo, los grandes consumos de suelo son consustanciales a los conjuntos urbanos de estos tipos de vivienda y condicionan el tipo de producto inmobiliario en los que “se ha estimado conveniente tanto para no recargar el precio cuanto para evitar el gasto y el problema del mantenimiento, toda vez que es suficiente para privacía e independencia y que todos tienen vista a los jardines en que consiste el campo de golf”[6].

Si en los primeros desarrollos esos elementos han ido condicionando sus localizaciones y emplazamientos, hoy es la ubicuidad la característica que se torna novedosa y explicativa. Este elemento es probablemente el que más inercias y consecuencias desencadena, y es en gran parte consecuencia a su vez de los anteriores reajustes. Se trata de la multiplicación de estos conjuntos de viviendas de gran calidad, y de sus modalidades afines, con una gran impronta espacial al desarrollarse en todas las direcciones tras traspasar las áreas que les permitieron especializar sectorialmente el territorio periurbano cuándo se concentraron originalmente en sus ámbitos más privilegiados por accesibilidad y valor medioambiental.

Hoy se multiplican en una producción seriada que progresivamente va desvirtuándose por un conurbado de indefinidos y cambiantes límites, al colonizar y reconquistar parejamente.

Dos elementos están permitiendo esta mágica ubicuidad del “urbanismo nuclear y privado”, básicamente “celular”. Por una parte, el cerramiento para la autoprotección, dotación, gestión e identidad de la comunidad cerrada. Una membrana que permite la supervivencia del organismo. Por otra parte, las redes, la fecunda multiplicación de conexiones de todo tipo en el territorio, que garantizan el nexo y completan el sistema. Ambos facilitan la proliferación de estas nuevas formas de crecimiento urbano, que nunca mejor dicho son nuevas formas de ocupación del suelo, pues se alejan cómo constelaciones en órbita del concepto urbano por excelencia de polis.

La proliferación del urbanismo celular se realiza de modo casi independiente de los factores distancia y entorno, factores ambos básicos para establecer un rígido valor del suelo cómo tajante arbitro en la distribución de la población en el territorio. Hasta la fecha, ambos funcionaban imperativamente sobre el precio, disminuyendo por el aumento de distancia al centro y depreciándose o encareciéndose según el tipo y características de los usos del suelo ya instalados.

El nítido papel salomónico del precio y la renta del suelo en el uso del mismo, obviamente, no desaparece sólo que minimiza variables espaciales muy rígidas, que determinaban y justificaban hasta ahora su hegemonía para explicar la segregación socioespacial. Todo el discurso de la “escasez del suelo” para determinar la carestía de la vivienda ha pasado a otros términos. Tal es el caos aparente que resulta, que aún se vive inmersos en la perplejidad, productores y consumidores. Todo es terreno abonado para el urbanismo celular, el urbanismo empaquetado, bien envuelto, de cualquier tamaño, para muchos y diferentes destinatarios. Es en gran medida la forma que toma la vivienda como producto de consumo, ya obviadas las rémoras y premisas del carácter de la vivienda como necesidad básica y del derecho constitucional, o al menos de justicia social, a disponer de techo digno.

Obviamente, para este proceso han resultado imprescindibles hechos y discursos. Ambos se retro-alimentan y es difícil saber si fueron nuevas prácticas o sus discursos las que iniciaron la globalización, meollo del nuevo discurso del encapsulamiento de la casa, la vida, la identidad. Sin duda, es necesario el discurso de lo próximo y cercano para componer el urbanismo privado-celular. Ha sido fácil reivindicarlo como extensión de lo local, el tener el marco global, de hecho y de derecho, de la “mundialización”. Y el cierre, facilita la presentación del aparente nuevo producto, y también, permite establecer mejor nuevas reglas.

Conclusiones 

Las urbanizaciones “cerradas” son la antítesis del medio ambiente urbano dominante de la parcelaciones marginales al estar bien dotadas en todos los servicios e infraestrucutras y crear microambientes de alta calidad. Las “cerradas”, constituyen “islas de urbanización” intercaladas en la trama urbana y periurbana pero su existencia desarticula el territorio periférico y acusa la segregación socio-espacial.

Esta desarticulación del territorio afecta al conjunto de elementos de la organización del espacio como los accesos, las infraestructuras y, en general, los usos del suelo. La desarticulación de las periferias se produce por la ruptura de continuidad espacial de la ciudad que las “cerradas” producen en ámbitos superficiales importantes, no sólo por sus importantes dimensiones sino por la tendencia a unirse, a conformarse áreas de concentración de colonias o urbanizaciones de este tipo. Deberían según la ley realizar obras bajo el concepto “vialidad” para lograr la correcta incorporación vial del desarrollo a la estructura vial existente en la zona sin embargo, un rasgo básico de la mayoría es el aislamiento viario del entorno, garantía de seguridad y calidad, que es reforzado con la “barda” perimetral, sello de exclusividad de esta forma segregada de crecimiento urbano en las periferias.

En definitiva, las consecuencias urbano-territoriales condicionan las características medioambientales de los ámbitos periféricos donde normalmente se ubican provocando la dispersión de la urbanización en las periferias cada vez más laxas en densidad e involucrando en la urbanización a los cada vez más reducidos espacios naturales circundantes a las metrópolis. Además, provocan, como se señalaba, agudos contrastes residenciales al monopolizar y apropiarse de los espacios de alta calidad natural y construida. Este tipo de fraccionamientos obliga, como se apuntaba a donaciones de suelo, tanto para vivienda social como para equipamiento del sector en el que se instalan, sin embargo, se ha comprobado que son cedidas en otras localizaciones perjudicando el nivel general de dotaciones del sector que cuenta con estos procedimientos para ampliar sus deficitarias infraestructuras

Los fraccionamientos cerrados experimentan cambios internos en función de su adaptación a las condiciones cambiantes del mercado y de las estrategias de los promotores a lo largo del desarrollo de la operación inmobiliaria, en función de los éxitos o fracasos acumulados en dependencia de la coyuntura económica y de la respuesta interna de la demanda. Una estrategia frecuente por parte de los promotores, con grandes repercusiones en desvirtuar el modelo originario, es el intento de aumentar densidades y rentabilizar suelos privados en parte del fraccionamiento, normalmente introduciendo edificios condominales y usos no residenciales. Son prácticas muy frecuentes que casi siempre son objeto de conflicto con las asociaciones de colonos que vigilan el mantenimiento de las condiciones y garantías de calidad del fraccionamiento.

Pese a ello, y a representar, la forma urbana de la exclusión por la cúspide social, los casos muestreados permiten afirmar que dentro de su condición de fraccionamientos bien urbanizados y dotados, la variabilidad de situaciones es muy notable y, sobre todo se pone en entredicho la legalidad y regularidad como tipo, siendo frecuente que, incluso en estos fraccionamientos, las ventas de lotes antecedan a la culminación de la introducción de las obras de urbanización y los servicios urbanos, que se entreguen las actas de recepción de las mismas a los respectivos Ayuntamientos sin haber concluido buena parte de ellos, así como que se reduzcan las cantidades garantizadas por el promotor, con la incorporación para la venta de los lotes dejados en garantía de terminación de las obras de urbanización a la Administración. Además de un incumplimiento general y prolongado de los plazos obligatorios para la realización de las obras de urbanización e introducción de los servicios urbanos.

En general, se han producido importantes modificaciones entre los proyectos originarios y los finalmente aprobados, a su vez sólo parcialmente ejecutados. La tendencia ha sido al aumento de la densidad de la edificación, condicionando por tanto el destino del producto y la morfología final, con lotes menores, en espacios más urbanizados y densos, con menores dotaciones, y en general, abaratando el producto. De modo que las frecuentes relotificaciones, entre otros factores, pueden explicar la falta de congruencia y unidad entre las informaciones relativas al tamaño y número de lotes, pese a las indicaciones de las distintas Leyes de Fraccionamientos que las han regido, y la propia ejecución[7].

El patrón de la vivienda de las élites no cambian con estas modificaciones del espacio físico de los fraccionamientos de estudio. Es un perfil bien definido, grupo dominante y poderoso que materializa en el territorio todos los referentes culturales y sociales que le identifican. Lo ha hecho siempre, frecuentemente, usando los mismos símbolos y códigos aunque variando los “lugares” según los contextos urbanos. Desde siempre han practicado cotidianamente su identidad. Las identidades colectivas de las élites se sostienen desde siempre en la resistencia de clase pero no llegan a articular una identidad de proyecto para la construcción de un futuro común que trascienda de la defensa de grupo. La “clave de un desarrollo fecundo de las identidades colectivas es su transformación de la resistencia al proyecto, de la defensa de la memoria colectiva a la construcción común del futuro” (Castells, 2003).

El conjunto de elementos enunciados ha garantizado, y lo seguirá haciendo, una ideología e identidad propia de las élites, de los que han carecido otros grupos sociales sin la capacidad económica suficiente para reproducir y emular la producción y consumo del urbanismo llamado primero de calidad, luego claramente “privado” y hoy “cerrado o celular”, y que sigue en una vertiginosa expansión. La conciencia de grupo, el sentimiento de pertenencia a la élite, de defender un espacio físico, porque un reglamento así lo estipula, porque hay una entidad que vela por ello, porque casi sólo en estas condiciones un mandato del productor-promotor inmobiliario tiene garantías suficientes de éxito, tanto en el cumplimiento del reglamento cómo en el funcionamiento real de la Asociación de Colonos, procede por lo tanto, de la pura y sencilla operación mercantil por la que se patrimonializa una parte del todo, sencillamente por la condición de convertirse en “propietario de” un bien inmobiliario de muy alto valor que sólo está al alcance real de unos pocos.

Es la combinación de los factores que definen el urbanismo de los ricos la que explica la rápida simbiosis de los mismos y su funcionamiento como ideología o identidad de élite. Otros desarrollos urbanos también concebidos unitariamente han contado con especificaciones que salvaguardaban la concepción original de los diseños urbanos pero no han resistido el paso del tiempo y la redefinición de los valores sociales y económicos sobre el espacio construido.

Un espacio físico estética y éticamente óptimo, hoy además acotado nítidamente, con reglamentos e instituciones que regulan un sinfín de relaciones expresa no sólo un espacio social con identidad específica, plena del carácter de “lugar singular”, sino que es además, el escenario de la exacerbación de los mundos cerrados que tan detenida y sutilmente han estudiado y estudian algunos sociólogos y antropólogos actuales (Savampa, 2001).

 

Notas