¿DE CABAÑAS A PALACIOS? VIVIENDA Y PROCESO DE ELITIZACIÓN EN EL CABO-LOS LLANOS (SANTA CRUZ DE TENERIFE, CANARIAS)

Luz Marina García Herrera
Universidad de La Laguna, España

---

De cabañas a palacios.  Vivienda y proceso de elitización en el Cabo-Los Llanos (Santa Cruz de Tenerife, Canarias)  (Resumen)

Uno de los rasgos constitutivos de las áreas en proceso de elitización (gentrification) es, además del cambio social, la transformación de su parque de viviendas y el cambio socioeconómico del mercado inmobiliario que genera. Dentro de la dinámica de elitización que experimentan los barrios de El Cabo-Los Llanos, en Santa Cruz de Tenerife, este trabajo explora los cambios producidos en el mercado de la vivienda en la zona, e inicia una reflexión acerca de los rasgos específicos que presenta respecto a los observados en otros ámbitos.

---

From huts to palaces.  Housing and gentrification process in The Cape - Los Llanos (Santa Cruz de Tenerife, Canarian Islands) (Abstract)

Transformation of building stock and housing market dynamic are key features of gentrifying neighborhoods, together with related social change. This paper approaches the housing market changes have taken place in El Cabo-Los Llanos, in Santa Cruz de Tenerife; it is also a starting point to think of their particularities regarded to those features stated in current literature.

---

En términos generales, la elitización tiene lugar en barrios céntricos donde la construcción ha experimentado un proceso prolongado de deterioro, debido bien al  escaso mantenimiento de los edificios y a su antigüedad;  o bien debido a que su estilo arquitectónico se deprecia por considerarse caduco. Por tanto la dinámica de ventas en estos barrios tiende a disminuir, o baja el importe de las transacciones.
 

La vivienda y el proceso de elitización : algunos rasgos generales

A lo largo del período de vida de los edificios, al tiempo que va perdiendo valor, sus propietarios van recuperando poco a poco la inversión realizada; lo normal es que no sean derribados, por lo menos hasta que se amortice el capital invertido en su construcción. Pero a medida que la degradación y devaluación de los inmuebles se acentúa, van generándose las condiciones que permitirán, a largo plazo, una nueva fase de inversión, mediante actuaciones de rehabilitación o de nueva construcción.

Para el ámbito anglosajón se ha elaborado la secuencia de ciclos experimentada por el mercado de la vivienda -y del suelo- en aquellos barrios centrales que conduce al descenso de los precios del suelo y de los inmuebles identificada, desde las primeras décadas del siglo XX, por Hoyt. De manera muy esquemática habría cinco fases: fase de construcción y primer ciclo de uso; una tendencia al aumento de la vivienda en alquiler, junto con la falta de mantenimiento y la depreciación de los edificios en un segundo ciclo. Posteriormente el acceso de minorías étnicas al barrio favorece, y amplía, el deterioro y depreciación de los inmuebles; en consecuencia los propietarios dejan de invertir en reparaciones y mantenimiento, generalizándose la desinversión al tiempo que se abandonan algunas construcciones. Por último los dueños de los edificios, ante la escasa rentabilidad conseguida, propician el abandono generalizado de los inmuebles en todo el barrio, independientemente del estado de su estructura; en esta fase se producen asimismo actos de destrucción contra las propiedades (Smith,1996).

Los análisis realizados en diferentes contextos y dinámicas han permitido constatar  que aunque la elitización está precedida de un ciclo de degradación, que hace descender las rentas al tiempo que aumentan las viviendas vacantes, no es necesario que se produzcan todas las fases del proceso mencionado ni este tiene lugar de la misma manera en cada barrio (Smith, 1996).

Por lo común, una vez  que el barrio comienza la fase de inversión y de rehabilitación se produce la intervención de diferentes agentes. Si bien el protagonismo de los individuos "pioneros" en la transformación del barrio ha sido objeto de una viva polémica, lo que parece incuestionable es el papel de la Administración pública, a nivel estatal o local, como agente económico, político o ideológico del proceso;  entre las múltiples formas de dicha mediación  se encuentran la concesión de subsidios para la construcción de viviendas de alto standing,  el control en la adquisición de los inmuebles a rehabilitar, la constitución de sociedades mixtas público-privadas o la aprobación de planes específicos, entre otras (Smith, 1996; Badcock, 1989; Beauregard, 1990,859; Van Weesep, 1994).

La evolución y generalización del proceso de elitización, no obstante su carácter relativamente reciente, ha sido objeto de un esfuerzo de elaboración teórica, distinguiéndose tres "olas" ó estadios en su desarrollo (Smith, 2001, 19-20). En su primer estadio, desde los últimos años de la década de los cincuenta hasta los años sesenta, la elitización afectó sólo a pequeños barrios centrales que reunían la condición de haber sido originalmente ocupados, y posteriormente abandonados, por las clases medias o altas (Hamnett, 1973,252); estos mismos grupos sociales lideraron su recuperación al trasladarse desde otras zonas residenciales de la propia ciudad. El parque inmobiliario se caracterizaba por su prolongada desinversión y efectos consecuentes (edificios vacíos, inmuebles transformados en alojamientos de escaso confort para inquilinos) por lo que las instituciones financieras las excluían de sus préstamos;  el Estado desempeñó ya, desde estas primeras manifestaciones, un papel esencial impulsando la elitización tras los planes de renovación urbana. La transformación de las viviendas comenzó mediante actuaciones de rehabilitación, si bien los grandes promotores realizaron también nuevas construcciones.

Los últimos años de los setenta y la década de los ochenta dieron paso al segundo estadio en el que la elitización dejó de ser un fenómeno aislado; su efecto en el mercado inmobiliario fue mayor, al tiempo que incorporaba importantes segmentos de la clase media. Transformó barrios situados en los límites del centro de negocios, en medio de una importante protesta social, y se extendió asimismo a áreas no afectadas durante el impulso anterior, por considerarlas desprovistas de potencial atractivo para su conversión; un ejemplo fue la transformación de parte del East End londinense con la reconversión del frente fluvial.

Durante el tercer impulso, registrado desde mediados de los años noventa en adelante, la elitización, convertida en un fenómeno central de la economía urbana, presenta algunos rasgos nuevos: se extiende desde el centro urbano hacia espacios más distantes alcanzando suelo industrial abandonado o en proceso de abandono; aumenta el peso de la nueva construcción, no sólo de carácter residencial sino también para usos terciarios cualificados; se realizan inversiones de capital a gran escala, con presencia creciente de empresas internacionales. Y todo ello en un escenario de escasa protesta social (Smith, 2001).

Dentro de este marco general, el  presente texto estudia las características de la vivienda en tres barrios populares, próximos al centro urbano de Santa Cruz de Tenerife, desde mediados del siglo XX y su conversión en un área residencial y terciaria para las clases medias y altas.

La vivienda en El Cabo-Los Llanos: alojamiento y activo económico

El área de estudio comprende tres barrios de características diferenciadas: el núcleo fundacional de la Concepción, El Cabo y Los Llanos, cuya transformación se inició a finales de los años cincuenta del siglo pasado y se prolonga hasta la actualidad. Localizados a lo largo de la fachada marítima, mientras los dos últimos constituían el extremo suroeste de Santa Cruz de Tenerife, La Concepción siempre formó parte del centro urbano.

Reforma Interior y declive inmobiliario (1959-1992)

En un trabajo previo, dirigido a establecer el vínculo entre el proyecto de remodelación urbana de la zona, aprobado en 1959, y los desalojos forzados de los residentes se obtuvieron los siguientes resultados:

Durante  los siglos XVI al XVIII los grupos más acomodados de la villa se instalaron en el entorno de la Iglesia de la Concepción, de quienes se conservaban aún  en buen estado, algunas mansiones. Lo que no era el caso de los barrios de El Cabo y Los Llanos, en los que las casas terreras y ciudadelas de su población -jornaleros,  pescadores y artesanos en su mayoría- presentaban un notable deterioro. Era común en estos barrios que vivienda y lugar de trabajo coexistieran. Los numerosos comercios y talleres artesanales establecidos en el área lo eran de dueños que vivían en alquiler en el propio inmueble ocupando la parte alta. Unos pocos locales de ocio y prostitución completaban la escena de esta área portuaria.

Mientras la ciudad absorbió el flujo inmigratorio de la década de 1940 en los barrios periféricos de autoconstrucción, en el casco antiguo se abrió, para sus propietarios, la oportunidad de obtener fácilmente rentas subdividiendo las viviendas. Así en el área El Cabo-Los Llanos las tres cuartas partes estaban arrendadas, siendo el importe medio del alquiler de 114 ptas/mes, si bien, el abanico de precios de alquiler era muy amplio. Las condiciones de habitabilidad de los inmuebles, derivadas del deterioro señalado, eran deficientes; y el número medio de personas por habitación  (2,1) ocultaba situaciones muy dispares, de modo que en varias manzanas de Los Llanos se pasaba de más de 4 personas por habitación.

Respecto a las características laborales de los residentes, los oficios y empleos desempeñados presentaban  niveles de cualificación bajos (trabajadores del puerto, obreros, empleados y artesanos); confirmando, por tanto, los rasgos señalados en otros casos para los desplazados por la primera ola de la elitización, primordialmente barrios de clase media baja, con cierta heterogeneidad social (Garcia, Smith y Mejías, en preparación).

La relación de propietarios dueños de dos o más inmuebles en la zona (1) sugiere que, a finales de los años cincuenta, debió existir un notable grado de concentración de la propiedad, pues  un grupo de 24 propietarios poseía 78 casas. El matrimonio formado por Mercedes Hernández Pérez y Manuel Martín de la Escalera detentaba el mayor número de propiedades, 15 edificios; de igual modo diversos miembros de la familia Santaella reunían  un total de 10 fincas (2). Y es significativa la presencia de familias muy acomodadas que disponían, además, de otras casas en distintos, y valorados, sectores de la ciudad.

Por lo que respecta a la antigüedad de las construcciones, se mezclaban algunos edificios históricos del siglo XVIII con abundantes casas terreras y ciudadelas decimonónicas; así el grueso de los inmuebles estaba en su tercer período de vida (83 por ciento). En cuanto a su calidad, prácticamente el 90 por ciento de las viviendas era de tercera categoría, con predominio de los edificios de una y dos plantas. En 1959 el Ayuntamiento aprobó una operación de remodelación urbana para el área, que implicaba la expropiación del parque inmobiliario con objeto de sustituir, en el frente marítimo, el uso residencial por el terciario (comercial y administrativo); posteriormente las nuevas viviendas a construir se ubicarían en la zona alta (en el sector Ramón y Cajal-Miraflores).

En contraste con algunas operaciones similares, y coetáneas, desarrolladas en otros países, la idea de rehabilitar los edificios estaba ausente de la acción municipal. Si bien este hecho podría fundamentarse en la baja calidad de las casas (con la excepción del núcleo fundacional), hay, sin embargo, muestras de una ausencia de sensibilidad histórica y estética por los ediles respecto al patrimonio inmobiliario heredado, como se puso de manifiesto en la remodelación del centro comercial tradicional, ejecutada en esos años.

La aprobación del plan de remodelación comprometía al ayuntamiento a adquirir 522 inmuebles, el 5,3 por ciento de los edificios de la ciudad, con casi un millar de viviendas en las que habitaban 1.253 familias -el 8 por ciento de los hogares de Santa Cruz-, mediante una inversión total estimada de 99.057.926,18 millones ptas (595.350,12 euros). Las nuevas viviendas que se construyeran debían ser viviendas protegidas, según el régimen de viviendas subvencionadas aprobado unos meses antes para todo el Estado. Del total de 1.253 viviendas previstas, con un coste total de 114.386.231,84 ptas (687.475,09 euros),  prácticamente el 90 por ciento sería de tercera categoría, un 8 por ciento de segunda y menos de un 3 por ciento de primera categoría. A cada una de las categorías de vivienda se les atribuía una superficie de 65 m² (3ª), 107,5 m² (2ª) y 140 m² (3ª). Las de nivel más elevado se construirían en torno a la calle Ramón y Cajal y su prevista prolongación, eje transversal que enlazaba el frente marítimo de la ciudad con la zona alta. En cuanto a las más modestas no se explicitaba su ubicación pero se reservaba un triángulo, próximo a la zona de industrias, para realojar a "la población modesta afectada por el Plan", que finalmente fue trasladada a vivienda pública en la periferia urbana.

La incompleta ejecución del plan de remodelación originó un largo período, de más de tres decenios, de escasa actividad inmobiliaria en el que el deterioro y el abandono se enseñorearon de los inmuebles de la zona, que se convirtió en un espacio de marginalidad. En Los Llanos, tras la expulsión de sus habitantes a principios de 1973, las ciudadelas y casas abandonadas -a las que solo se les había destruido la cubierta- fueron ocupadas temporalmente por repatriados del Sáhara, además de por familias de chatarreros y buscadores de desechos en el cercano basurero municipal (Diario de Avisos, 10.09.95). Incluso la ermita de Regla, utilizada también como vivienda por "gente de mal vivir", fue incendiada (Gigante Carballo, 2002). La degradación se extendió asimismo al entorno de La Concepción que, en 1994, presentaba numerosos rasgos de los característicos en las áreas susceptibles de experimentar un proceso de elitización. Si atendemos a la situación descrita en la documentación del Programa Urban para todo el centro histórico -dentro del cual el núcleo fundacional constituía su ámbito más deteriorado- existía un elevado porcentaje de viviendas deshabitadas y en ruinas, cuantificándose en un 15 por ciento aquellas  con problemas graves (de infraestructura, por ser  infraviviendas  o excesivamente reducidas). Muchos de los edificios catalogados mostraban un deterioro importante "ante la ausencia de expectativas de futuro para sus propietarios". Al  declive inmobiliario se unía el funcional, por el traslado de los comercios, y el aumento de la marginalidad social (elevado índice de delincuencia, de tráfico de drogas e incluso algún acto de vandalismo contra edificios históricos).

La reactivación inmobiliaria:  rehabilitación municipal e  inversión privada (1993-2003)

Al período de degradación y abandono le ha seguido una activa y desigual dinámica inmobiliaria en la zona, que se ha ampliado, además, con la incorporación   de 61,5 ha de terreno industrial adyacente a Los Llanos mediante su recalificación por el planeamiento. Mientras la obtención de fondos comunitarios europeos ha permitido la rehabilitación del barrio de La Concepción, el protagonismo de la inversión privada en El Cabo-Los Llanos, tanto en el suelo público (constituido tras las expropiaciones) como en el procedente de la recalificación industrial, está produciendo un paisaje carente de estética y, por tanto, de diferenciación cultural.

A) La rehabilitación municipal

En el núcleo histórico de La Concepción se ha producido la rehabilitación de gran parte de los inmuebles, promovida por el gobierno municipal, y que está propiciando, si bien de manera lenta, su revitalización comercial . La rehabilitación del patrimonio inmobiliario se ha producido mediante tres tipos de actuaciones públicas (3), financiadas con fondos de la Iniciativa Comunitaria Urban. Además de su intervención directa en las propiedades municipales, el Ayuntamiento crea las condiciones para que la rehabilitación de los edificios de titularidad privada constituya una inversión financiera razonable.

La rehabilitación inmobiliaria del sector  histórico de Santa Cruz es un requisito obligado para alcanzar los objetivos del gobierno local: por un lado, potenciar la actividad turística  de la ciudad; por otro, reforzar su función comercial mediante medidas como la peatonalización que permite la configuración de un centro comercial abierto (con apoyo de las PYMES presionadas por la competencia de las grandes superficies).

La revitalización residencial en el entorno de La Concepción  no es perceptible aún, hecho que no tiene nada de extraño tras el vacío demográfico provocado por las expropiaciones; como ilustra el que en el intervalo 1955-80 perdiera más de la mitad de la población, fenómeno aún más dramático en algunas calles donde desaparecieron cuatro de cada cinco habitantes. La instalación de nuevos residentes, mediante nuevas construcciones, está produciéndose, en cambio, en el ámbito inmediato de las calles Prolongación de Ramón y Cajal- Miraflores, centro tradicional de la prostitución en la ciudad.

La reinversión comercial, aunque de manera lenta,  es evidente en el barrio donde se han abierto restaurantes y tascas de moda, que coexisten con  la presencia de depósitos comerciales regentados por  empresarios hindúes y chinos. La construcción del Museo de Arte Contemporáneo "Oscar Domínguez", junto al Museo del Hombre y de la Naturaleza en las instalaciones del antiguo hospital civil, dará nuevo impulso al sector como resultado de esta concentración de espacios culturales y de consumo.

B) Las nuevas viviendas: mercado versus estética

La mayor parte del suelo público de El Cabo-Los Llanos se ha ocupado con usos administrativos y culturales, con la excepción del triángulo configurado por las calles San Carlos-Mejías-Humo. Resulta expresiva la remodelación experimentada en las dos manzanas correspondientes a las mencionadas vías .La evolución de la población en estas calles, entre 1955-80, ilustra el proceso de pérdida demográfica que, en general, conoce el área de El Cabo-Los Llanos, destacando  la disminución de los residentes en las calles citadas después de 1965.

Manzana	Familias	Personas	Viviendas	En alquiler	En propiedad	Personas/ habitación	Alquiler medio (ptas/mes)
XL	49	206	32	27	4	1,4	158,4
XLI	88	401	75	72	3	2,1	59,7
Total	137	607	107	99	7	1,8	89,3
Fuente: Plan Parcial del sector de la Avenida Marítima, con inclusión del barrio del Cabo, 1958. Elaboración propia.

En 1958  ese espacio lo habitaban 137 familias que sumaban 607 personas (el nada despreciable 11 por ciento de la población del área). Las 107 viviendas estaban ocupadas en su práctica totalidad por inquilinos, pues las casas residencia de sus propietarios apenas alcanzaban el 6,5 por ciento (cuadro 1). Además de las viviendas, se inventariaron 12 locales comerciales fundamentalmente dedicados al comercio diario ("ventas de aceite y vinagre", bares, bodegón,..). Una exploración en los padrones municipales posteriores arroja indicios de que al tiempo que avanzaba el proceso de desalojo de los residentes, algunas casas fueron ocupadas por una población de rasgos marginales; así después de 1965 eran frecuentes las situaciones de hacinamiento en algunos inmuebles (6 o 7 personas)  coexistiendo con casas donde vivían personas solas, por lo general de edad avanzada. Las profesiones declaradas ofrecen una proporción similar a las señaladas inicialmente para el conjunto del área, si bien aumenta la presencia de trabajadores de la construcción, empleados y obreros.

Tras el ciclo de deterioro mencionado más arriba, los terrenos de la manzana fueron subastados y a continuación construidos por las promotoras Vallehermoso, Ferrovial y Urbis que levantaron los edificios San Telmo, San Carlos y Residencial Urbis a finales de los años noventa. El elevado precio de las viviendas constituyó un umbral económico sólo accesible a los segmentos de ingresos medios y altos. Una indagación exploratoria en el edificio San Telmo, en la que se encuestó a 37 propietarios, desveló que si bien la localización céntrica determinó la decisión de la mayoría (38 por ciento), casi en otro treinta por ciento de los casos la casa se había adquirido como inversión; asimismo el 46 por ciento de los encuestados se había trasladado desde otras zonas de la ciudad, de los que una cuarta parte procedían del centro o de zonas muy valoradas (4). La relación de habitantes empadronados en 2003, más de dos años después de la terminación de los edificios, indica que una significativa proporción de viviendas no se utilizan como residencia habitual.

Pero la reactivación inmobiliaria se ha concentrado preferentemente en la bolsa de suelo industrial recalificado como nuevo centro terciario y residencial;  sobre estos terrenos se ha producido una actividad frenética de compraventas de suelo y construcción de nuevos edificios, acompañados de un espectacular aumento de precios (García Herrera, en prensa). Las grandes promotoras de ámbito nacional (Urbis,  Ferrovial y Vallehermoso) han construido la mayor parte de las parcelas  de la zona, que se ha convertido en la más cara de la ciudad, superando a los tradicionales enclaves residenciales de ciudad jardín. Así en algunos edificios de calidad media, como Nuevo Cabo-Llanos, Parquemar y Los Dragos, el precio medio del m² construido para uso residencial se ha vendido entre 1352-1475 euros, mientras el importe en relación con la superficie útil  ascendió a 1802-1933 euros/m². En febrero de 2003, los precios más elevados se alcanzan en Las Torres I, donde se están pagando 2169,74 euros/m² construido, cifra que se dispara a 3605,89 euros  si consideramos el  precio medio del m² de superficie útil.

Estimamos de interés el análisis de la actuación más emblemática y de mayor magnitud en El Cabo-Los Llanos: Las Torres de Santa Cruz, en la medida que permite conocer tanto el tipo de vivienda que se oferta como el perfil de los compradores (5). Promovidas por Ferrovial, Las Torres son dos edificios de 36 pisos con un total de 480 viviendas, consideradas de primera calidadtanto en lo que se refiere a materiales como a equipamientos. Su imagen arquitectónica, dominando el frente marítimo de la ciudad, se convertirá, junto con el Auditorio de Santiago Calatrava, en el símbolo de Santa Cruz. Anunciadas como "las torres más espectaculares del país" constituyen la promoción "estrella" de la empresa en el año 2003, presentada ya en diversas ferias internacionales (Londres, Miami). Con un coste total estimado de unos 11.000 millones de pesetas y diseñadas por el arquitecto canario Julián Valladares pueden indicar una incipiente tendencia a la deslocalización de la propiedad inmobiliaria (Beauregard y Haila, 2000,31) como apuntan los datos relativos al lugar de residencia de los compradores: si bien el grueso vive en la isla de Tenerife, cabe señalar que casi una quinta parte de los clientes residen en grandes ciudades españolas destacando Madrid y Barcelona; y un puñado de compradores, próximo al 3 por ciento, reside en el extranjero (Londres, Miami y Cuba). Asimismo es significativo que entre los residentes en Tenerife, el 38 por ciento viva en otro barrio de la ciudad de Santa Cruz.

Interesantes resultan también las apreciaciones respecto al tipo de comprador: los clientes del exterior y de las grandes ciudades españolas son mayoritariamente personas particulares; en cambio los compradores de Las Palmas son empresas en su casi totalidad, perfil que predomina de igual modo entre los de Tenerife. Entre los no residentes en Canarias, existe un segmento que está vinculado por origen; así el 25 por ciento de los adquirentes de la Península son parejas canario-peninsulares, y la proporción asciende a la mitad entre los clientes del extranjero. En cuanto a la edad de los compradores, dos tercios tienen cuarenta años o más;  un significativo 29 por ciento tiene entre 30-40 años, mientras los menores de treinta no alcanzan el 6 por ciento.

Las motivaciones para adquirir la propiedad son igualmente reveladoras: más de la cuarta parte admite haber comprado la vivienda como inversión. Si bien la mayoría de los compradores posee sólo un piso, destaca la concentración por algunos clientes de varios de los pisos más caros, los dúplex de la planta central. Por último, entre las profesiones destaca, como cabía esperar, la presencia de las profesiones liberales (médicos, abogados, arquitectos, notarios, farmacéuticos, etc..).

La demanda ha sido elevada para las promociones realizadas. Si tenemos en cuenta el papel  esencial que las preferencias del consumidor desempeñan en determinar tanto la imagen estética como el carácter de las áreas elitizadas (Smith, 1996,57; Amendola, 2000), resultan muy ilustrativas las informaciones proporcionadas por los agentes de ventas de las promotoras (7). De las 4 promociones de Ferrovial (construidas entre 1998-2003), un buen segmento de compradores adquirían pisos ó locales "al instante" , sin detenerse a examinar las características del producto; en algunas promociones los clientes acudían directamente con los cheques preparados para materializar la reserva.

Si bien las motivaciones de los compradores son, lógicamente, diversas, en el área estudiada, además de aquellos que buscan mejorar sus condiciones de residencia (vendiendo su piso actual y comprando otro nuevo) y de los que acceden a su primera casa, destaca una notable proporción para los que la vivienda representa un activo económico. Esta decisión parece estar relacionada con determinadas políticas monetarias y fiscales. Así, en unos casos las compras pueden corresponder a la afloración de capitales  motivada por la unificación monetaria de la Unión Europea a partir de enero de 2002; en otros, la adquisición de viviendas y locales está vinculada a la obligación de invertir las bonificaciones fiscales procedentes de la Reserva de Inversiones de Canarias (6); y, aún en otros, con la instalación de empresas (de nueva creación) que se ven favorecidas por las bonificaciones en el Impuesto de Sociedades, las ventajas de la Zona Especial Canaria y la baja tributación municipal (La Opinión, 24.02.2002, 31)

Nos preguntamos en qué medida este peso de las  consideraciones económicas, que afecta tanto a la oferta como a la demanda de viviendas, junto a otros rasgos sociales y políticos, ha marcado el nuevo paisaje de El Cabo-Los Llanos. En términos generales, la estética se ha convertido en una nueva referencia para el diseño urbano, relacionado con la búsqueda de calidad en el medio construido (Amendola, 2000;  Dom-Bedu, 2001); refiriéndose al caso francés Dom-Bedu señala que la estética urbana se ha convertido recientemente en una norma en la acción municipal.

En el caso de El Cabo-Los Llanos, la ausencia de criterios estéticos en las construcciones de promoción privada originó una crítica procedente de sectores diversos (La Opinión 19.01.02). Si bien el Ayuntamiento creó una Comisión de Calidad de las Edificaciones, la gestión pública muestra una clara ambivalencia: mientras los edificios de promoción pública, destinados a equipamientos culturales y administrativos, se ajustan a la denominada "arquitectura de autor", concebidos en algunos casos como grandes esculturas (González Chávez, 2002, 4), las construcciones del sector privado, destinadas a viviendas, han suscitado una amplia desaprobación. Su resultado se ha calificado de "racionalismo trasnochado que tiene como resultado edificios carentes de sensibilidad y de concesiones al buen gusto" (  González Chávez, 2002,11).

Conclusiones

La investigación desarrollada en El Cabo-Los Llanos, a la vez que constata la existencia de fenómenos comunes a los identificados en otras ciudades, sugiere la presencia de particularidades locales tanto en el desarrollo como en los rasgos finales del proceso de elitización en la ciudad de Santa Cruz de Tenerife.

En primer lugar, se aprecian algunos fenómenos inmobiliarios propios del proceso de elitización. Así, como resultado de un frustrado proyecto de remodelación, impulsado en los años cincuenta por el gobierno municipal, el área estudiada experimentó, asociado a una harto probable disminución del precio del suelo,  un prolongado proceso de deterioro y abandono de los edificios; el forzado desalojo de los residentes tradicionales acompañó este proceso. A finales de la década de los noventa, coincidiendo con el denominado tercer estadio de la elitización, se ha ampliado la zona destinada a uso residencial y terciario, mediante la incorporación de suelo previamente industrial; produciéndose, además, la entrada en el mercado local de los grandes grupos inmobiliarios nacionales. Su presencia, unida a otras actuaciones, ha contribuido a  convertirla en la zona más cara de la ciudad.

En segundo lugar, la transformación de El Cabo-Los Llanos presenta, a la vez, algunos rasgos específicos, como resultado de la confluencia de factores locales entre los que cabe señalar la actuación del gobierno municipal, la composición y capital cultural de las clases medio/altas, y la política económico-fiscal del gobierno autonómo. Entre tales particularidades parecen estar las siguientes:

Las expropiaciones y derribos de inmuebles provocaron un auténtico vaciado poblacional del área, en un momento muy anterior a la fase de reactivación.

La inmovilización del suelo expropiado, en manos del Ayuntamiento, durante más de tres decenios. Estas dos circunstancias han dificultado la percepción, social y política, del vínculo entre la propuesta inicial de remodelación y la presente dinámica de (re)construcción de la zona.

La actual fase de reinversión ha convertido barrios, que en su día albergaron a clases populares, y zonas previamente industriales en las nuevas direcciones postales de las clases medias/medioaltas pero donde el gusto estético es un rasgo de menor presencia. El paisaje residencial de El Cabo-Los Llanos, construido por la iniciativa privada, corresponde a formas arquitectónicas carentes de diferenciación cultural y de conexión con el pasado. No obstante, si en alguna parte se encuentran signos de ese gusto por el pasado es en el entorno de La Concepción, ámbito donde se ha desarrollado el Programa Urban.
 

Notas

(1) Para esta investigación se ha manejado la siguiente documentación: Plan Parcial de Urbanización del sector de la Avenida Marítima y zona adyacente (1959), especialmente el inventario de los inmuebles y familias afectadas por la remodelación urbana que propone; los Libros de Actas del Pleno del Ayuntamiento (1959-65); la documentación del Programa Urban, el Padrón de Habitantes actualizado a febrero de 2003 y la Oficina de Ventas de la promotora Ferrovial.

(2) Mercedes Díaz Hernández, su apoderado Alfonso Santaella Cayol y su hijo Jesús Santaella Díaz eran dueños de 7 casas; dos poseían los hermanos Pérez Santaella en Vera del Barranco; y una Carmen González, esposa de Manuel Santaella Tuells, en la calle San Carlos 5.

(3) El Ayuntamiento ha realizado, mediante el Programa Urban, las siguientes actuaciones: la rehabilitación, encargada a las escuelas taller, de once edificios municipales con objeto de destinarlos a usos sociales  (lúdicos, culturales, etc); la reparación y pintado de las fachadas de los restantes edificios del barrio; asimismo se han restaurado las fachadas, para el conjunto del centro histórico de Santa Cruz, de los edificios catalogados en los niveles 2 y 3 de protección con la colaboración económica de los vecinos en un 20 por ciento del coste.

(4) Encuesta a 37 residentes del Edificio San Telmo realizada por Soledad Mejido Fernández, en junio de 2002.

(5) La información sobre las promociones de Ferrovial ha sido proporcionada por la Oficina de Ventas de la empresa.

(6) La Ley de Régimen Económico-Fiscal de Canarias, aprobada en 1994, creó la denominada Reserva de Inversiones de Canarias (RIC) premiando con importantes bonificaciones fiscales a los empresarios que inviertan parte de sus beneficios en dotarla de capitales. La Reserva de Inversiones constituye un potente instrumento fiscal a través del que se puede estar canalizando un extraordinario flujo monetario hacia el sector inmobiliario.

(7) Es el caso de las cuatro construcciones de Ferrovial de modo que para el primer edificio, Residencial Nuevo Cabo-Llanos, no se hizo prácticamente publicidad, vendiéndose en pocos días por la afluencia de clientes a las oficinas de la empresa; muy similar fue la venta del Edificio Parquemar donde la información oral constituyó el principal medio de difusión. En cambio para Las Torres I el medio más efectivo para la venta ha sido la prensa (51 por ciento), seguido de la información oral (26,56 por ciento). De hecho  tras el éxito de la primera promoción, las siguientes se vendieron, según la promotora, en gran parte con las listas de espera de los clientes que no lograron adquirir una propiedad en el edificio Cabo-Llanos. En la actualidad para Las Torres hay una lista de espera de más de 300 personas.
 

Bibliografia

AMENDOLA, G. La Ciudad Postmoderna. Madrid: Celeste Ediciones, 2000.

BADCOCK, B.  An Australian View of the Rent Gap Hypothesis. Annals of the Association of American Geographers, vol. 79, nº 1,1990, p. 125-145.

BEAUREGARD, R.A. Trajectories of neighborhood change: the case of gentrification. Environment and Planning A,  nº 22, 1990, p. 855-874.

BEAUREGARD, R. A. y HAILA, A. The Unavoidable Continuities of the City. In MARCUSE y VAN KEMPEN, R. (eds) Globalizing Cities. A new spatial order?. Blackwell, 2000, p.22-36.

DÍAZ, C.; DELGADO C.R.; CALERO  C.G.; GARCÍA L.M.; PÉREZ, M. ;  MEJÍAS, M.A. Ciudad oscura, Ciudad luminosa. Santa Cruz de Tenerife (1980-2000). Investigaciones Geográficas nº 28, 2002, . 33-51. Edición electrónica disponible en Internet:             <http://cervantesvirtual.com/servlet/SirveObras/01366390111609343037857/catalogo28/02inve28>. [18 de febrero de 2003]

DOM BEDU, A.-L. When Mayors focus on urban aesthetics: socio-spatial consequences of post-modern cultural trends. Comunicación presentada en Conference on Social Inequality, Redistributive Justice and the City organizada por International Sociological Association on Regional and Urban Development (RC21), celebrada en junio de 2001, Amsterdam, 21 pp.

GARCÍA HERRERA, L.M. y DÍAZ RODRÍGUEZ, M.C. La transformación morfológica y social en el barrio de El Toscal (Santa Cruz de Tenerife. Canarias). Ería nº 53, 2000, p. 231-246.

GARCIA HERRERA, L.M. Propiedad y promoción inmobiliaria en Canarias: una aproximación.  In MAS HERNÁNDEZ, R. y LAVASTRE, Ph.  Propiedad urbana y crecimiento de la ciudad. Madrid: Casa de Velázquez /Universidad Autónoma de Madrid (en prensa).

GARCIA HERRERA, L.M.; SMITH, N.  y MEJIAS VERA, M.A. Gentrification, Displacement and Tourism in Santa Cruz de Tenerife (en preparación).

GIGANTE CARBALLO, F. Los Llanos, un barrio que sólo existe en la memoria. Manuscrito, 2002, 14 pp.

GONZÁLEZ CHÁVEZ, C.M. Arquitectura en las últimas décadas en la fachada costera de Santa Cruz de Tenerife. Comunicación presentada al XV Coloquio de Historia Canario-Americana. Las Palmas de Gran Canaria, octubre de 2002.

SMITH, A. Gentrification and the spatial constitution of the State: the restructuring of London´s Docklands.  Antipode vol. 21, nº 3, 1989, p. 232-260.

SMITH, N. The New Urban Frontier. Gentrification and the revanchist city. Londres: Routledge, 1996.

SMITH, N. Nuevo globalismo, nuevo urbanismo. Documents d'Anàlisi Geográfica nº 38, 2001, p. 15-32.

VAN WEESEP, J. Gentrification as a research frontier. Progress in Human Geography vol. 18, nº 1, 1994, p. 74-83.
 

© Copyright Luz Marina García Herrera, 2003
© Copyright Scripta Nova, 2003