El paisaje, recurso turístico por excelencia, se está viendo alterado por el modelo de desarrollo basado en la creación de segundas residencias. España es el país de la Unión Europea que tiene mayor número de residencias secundarias, un 32 por ciento del total del parque inmobiliario. La negativa experiencia del litoral mediterráneo que permitió asignar recursos sin límite provocando crecimientos masivos y desordenados, se repite ahora en el Pirineo. Los paisajes estandarizados y carentes de identidad son el resultado de la especulación inmobiliaria. Las hipotéticas ventajas del desarrollo turístico basado en este modelo se han ido desvaneciendo, hasta el punto de que actualmente se plantean serios inconvenientes por las fracturas territoriales y sociales junto con los costes añadidos que generalmente sobrepasan las posibilidades de estos consistorios. Las incógnitas son muchas con este modelo, que a corto plazo se presenta insostenible.

The second houses. Leisure or business? (Abstract)

The protection and conservation of the landscape is one of the most common challenges of the mountain areas, which have recently realized  that the ski tourism and the installation of ski resorts is a reasonable way to improve their economy. This is because these areas are under the pressure of the real-estate industry which is usually linked to skiing. Tourism can be considered as a key factor for the development of these mountainous areas. However, it has also led to a great transformation of the natural places and the small villages involved in this process. In Spain, the learning of the negative consequences brought to the Mediterranean coast by the development of the tourist trade should be used as a stimulus to plan the utilization of the mountain as a tourist resource in a more respectful way.

El antagonismo entre ambas situaciones radica en los desajustes entre la capacidad de los parques existentes y la fuerte demanda de la población inmigrante por lo que respecta a los países que presentan déficit. Sinembargo, el superávit en el sur de Europa respondería más a cuestiones de tipo cultural ya que en esta zona está más extendida la costumbre de disponer de segundas residencias, aunque también es debido a la falta de planeamiento territorial y a la facilidad con que los gobiernos han permitido su construcción a lo largo de todo el territorio español.

Pese a que la tradicióny costumbre de la propiedad inmobiliaria de segundas residencias están mucho más arraigadas en el sur de Europa, resulta que una gran parte del parque de viviendas de las Baleares, la costa de Alicante y las Canarias está en manos extranjeras, especialmente de ingleses y alemanes. “Más de 116.000 propiedades del Archipiélago Canario están registradas a nombre de extranjeros. El Cabildo de Lanzarote ha sido el primero que ha lanzado la voz de alarma sobre el aumento de la compra de propiedades por parte de foráneos, sobre todo en el interior de la isla, por lo que solicitó al gobierno canario que se estudie la posibilidad de limitar la compra de segundas residencias a extranjeros” (La Opinión de Tenerife, 22-9-02).

La segunda residencia en España. Baremo de prosperidad

Muchos son los motivos que han contribuido a incrementar la tendencia para la compra de segundas residencias en España, aunque entre ellos es necesario destacar factores estructurales, políticos, socioeconómicos y demográficos que han contribuido a fomentar un mayor gasto en todo lo relacionado con el ocio y han permitido asimismo el aumento de la movilidad (González Reverte, 2000). La reducción de la jornada laboral y, por tanto, el incremento del tiempo de ocio y el aumento de la renta, más una mayor movilidad de la población española son elementos socioeconómicos y demográficos que hanfavorecido la demanda de segundas residencias.

Pero todos estos factores serían insuficientes si no hubieran coincidido con una coyuntura económica de signo alcista que debe relacionarse directamente con los beneficios fiscales obtenidos por la compra de segundas residencias (15 por ciento y 10 por ciento de desgravación), juntamente con la necesidad de dar salida al dinero “escondido” al fisco y el anuncio de la entrada en vigor de la ley de Costas en julio de 1988 que provocó un incremento de la demanda de licencias para obras en primera línea de mar (Oliveras 1989).

La segunda residencia se ha desarrollado en los últimos 40 años a un ritmo vertiginoso, por lo que es necesario determinar cuáles son las causas que han comportado la proliferación de este fenómeno, pero también las consecuencias y los impactos territoriales que ha provocado.

Es evidente que los motivos económicos ocupan un lugar esencial a la hora de entender este fenómeno puesto que las segundas residencias constituyen una inversión mucho más rentable que un determinado tipo de alojamiento turístico. Teóricamente se podría creer que la demanda de segundas residencias responde a unas necesidades de ocio y tiempo libre de un sector de la población urbana de clase media alta, pero esta teoría no es correcta en su totalidad. La demanda de segundas residencias en multitud de casos surge de capas sociales solventes en momentos de bonanza económica y atiende más a un interés de ahorro fiscal y a una necesidad de esconder el “dinero negro” que no a puras necesidades de ocio. Por lo tanto, nos referimos a una ocupación del suelo por parte del sector inmobiliario o financiero en vez de por el sector turístico.

Esta realidad queda constatada, en primer lugar, por los pocos días en que son ocupadas estas viviendas, un promedio de entre 15 y 18 días al año, y en segundo puesto, por el ritmo de transmisiones de la propiedad que afectan a este tipo de inmuebles. Las inversiones de capital en estas viviendas suelen generar plusvalías de forma muy rápida y, por tanto, aumentan a gran velocidad las negociaciones de compra y venta.

El ejemplo de Catalunya

El parque inmobiliario de segundas residencias en Catalunya supera el medio millón de unidades. El 42 por ciento se concentranen la zona litoral y si sólo se tiene en cuenta la ciudad de Barcelona, el 35 por ciento de sus habitantes son los propietarios. Prácticamente una de cada tres familias de la capital catalana dispone de una segunda residencia que, en la mayoría de casos, es en régimen de propiedad (IERMB 2002).

Ya en la zona montañosa del AltPirineu, en municipios como Alp, Bolvir o Llívia en la comarca de La Cerdanya, las edificaciones destinadas a segundas residencias suponen más del 90 por ciento de todo el parque inmobiliario. En los últimos diez años, se han construido en esta comarca más de 8.000 unidades de edificación destinadas a la vivienda secundaria y, curiosamente, muchas de estas residencias suponen para sus propietarios las terceras o cuartas en propiedad, por lo que su ocupación suele ser mínima.

El origen de esta modalidad constructiva se inicia en Catalunya y en el resto de España a principios de la década de los setenta. La bonanza económica y el despertar del turismo de masas empuja a los constructores a impulsar urbanizaciones en las islas y en todo el litoral mediterráneo al disfrutar estas zonas de unos atractivos muy determinados: el sol, el mar y la arena que en inglés constituyen las famosas “tres s” (sun, sea y sand) ampliamente analizadas en la literatura turística anglosajona.

El fenómeno más reciente se sitúa en el Pirineo y curiosamente también podemos aplicarle la máxima de las “tres s” aunque con algunas variaciones: sol, nieve y esquí (sun, snow y ski). Al igual que en el litoral, donde la ocupación se centró en la primera línea de mar, en el Pirineo las urbanizaciones se han concentrado a pie de pistas de esquí.

Los impactos territoriales y medioambientales son evidentes en toda la costa mediterránea con kilómetros y kilómetros de edificaciones al lado del mar que se amontonan desde la Costa Brava hasta Andalucía y la solución no se presenta nada fácil. En sólo 40 años, una gran parte del litoral se ha visto ya tan afectado que es prácticamente irrecuperable.

Las últimas tendencias, sin embargo, también apuntan en este mismo sentido en el Pirineo puesto que ya muestra propensiones constructivas inimaginables en unos territorios que hasta hace escasos años parecían estar condenados a la miseria y al abandono.

Última tendencia: Pirineo versus estaciones de esquí

En Catalunya existe una larga tradición en cuanto a la práctica de los deportes de invierno y de montaña. Concretamente, el esquí, en sus diferentes modalidades, ha experimentado en el último tercio del siglo XX un notable crecimiento. Una de las consecuencias de este desarrollo ha consistido en el aumento del número y extensión de las estaciones de esquí alpino. De este modo, tras las primeras iniciativas en La Molina y Núria, las comarcas pirenaicas cuentan actualmente con diez complejos de esquí alpino.

También en la última década, el numero de practicantes de este deporte se ha triplicado, pasando de los 850.000 usuarios de la temporada 1989-1990 a los 2.250.000 del 2001-2002 (ACEM, 2003). Sin embargo, es necesario constatar que el aumento espectacular se produjo al inicio de la década de los 90 y que, en los últimos años, el sector se ha mantenido en un cierto estancamiento o con leves oscilaciones, más relacionadas con la meteorología o la cantidad de innivación que con las tendencias de fondo o de cambios profundos en la demanda. Pese a todo, en Catalunya se produce una sucesión continuada de iniciativas destinadas a ampliar el dominio esquiable de las estaciones ya existentes y a la creación de nuevos complejos invernales.

El negocio de la nieve está basado en grandes operaciones de tipo inmobiliario. No existe actualmente en Catalunya ninguna licencia para la apertura de una estación de esquí que no vaya acompañada de un plan urbanístico, generalmente a pie de la estación y, por tanto, alejado de los núcleos tradicionales. A modo de ejemplo, la empresa TEVASA, SA. (Telecables del Valle de Aran), actualmente BaqueiraBeret, cuando presentó el presupuesto para la creación de la estación, destinaba sólo el 9,3 por ciento del total a las instalaciones mecánicas mientras que el 90,7 por ciento restante correspondía a grandes promociones inmobiliarias, Plan General de Ordenación Urbana del Alt Aran, 1969. (GILI, M. 1999). Otro ejemplo más reciente y que demuestra que las tendencias no cambian es el proyecto para levantar una estación de esquí en la Vall Fosca, en la montaña de Filià (PallarsJussà). El proyecto tiene como ámbito el núcleo de Espui que actualmente cuenta con 20 habitantes y 2.500 metros cuadrados de superficie construida. La normativa aprobada para posibilitar la implantación de la estación permite la construcción de 60.000 metros cuadrados en la zona calificada como urbana, distribuida en los 18 núcleos del municipio, aunque la mitad de esta superficie, 30.000 metros cuadrados, se concentra en el núcleo deEspui y su explotación corre a cargo de la promotora de la estación. De este modo, esta última población pasará a multiplicar por doce su superficie construida.

Dinámicas inmobiliarias en el AltPirineu

Comarcas como La Cerdanya, Val d’Aran, Alta Ribagorça o el PallarsSobirà acogen la mayor parte de las estaciones de esquí del Pirineo catalán. Es en estas zonas donde encontramos los índices relativos de producción inmobiliaria más altos de toda Catalunya. Entre 1981 y el 2001 se han construido 14.735 viviendas que suponen una media anual de 702 unidades nuevas y un ratio de 11 viviendas anuales por cada mil habitantes. En La Cerdanya y la Val d’Aran se alcanzan unas ratios de 20 viviendas por mil habitantes y en algunos municipios de estas comarcas, como Naut Aran o La Vall de Boí, la cifra sobrepasa las 50 unidades, cuando la media catalana es de seis por cada mil habitantes (Bases per al Planejament Territorial 2002).

En los últimos 20 años, el incremento del parque inmobiliario en el Pirineo ha sido notablemente importante y es necesario determinar las causas y las consecuencias, especialmente cuando se detecta que no responde a las necesidades demográficas de la población.

La tipología de la vivienda dominante es la de segunda residencia y se manifiesta de forma más predominante en municipios con mayor peso turístico y en los que cuentan con una estación de esquí. Entre el 1981 y el 1991, el parque de viviendas secundarias se incrementa en un 51,3 por ciento, mientras que el de principales sólo ha subido un 10 por ciento y teniendo en cuenta que las viviendas secundarias ya suponían en 1991 un 83 por ciento respecto a las restantes.

Los datos del sector inmobiliario más recientes, que corresponden al 2001, las obtenemos a partir de los proyectos visados y de las cédulas de habitabilidad junto con los certificados de final de obra. Respecto a los datos obtenidos a nivel comarcal (ver tabla 1) observamos cómo no se aprecian modificaciones en las tendencias.

La comarca de La Cerdanya sigue a la cabeza en cuanto al número de proyectos visados y finalizados y la Val d’Aran ocupa el segundo lugar del ranking de la promoción inmobiliaria. Asimismo destaca que en todo Aran no existe ninguna promoción de protección oficial, mientras que en La Cerdanya hay diez proyectos visados de P.O. ante 856 de renta libre.

El impacto de la construcción de nuevas edificaciones en el AltPirineu no es homogéneo ni uniforme en todo el territorio. Las cifras comarcales, a menudo, resultan de una suma de dos o tres municipios de cada comarca, por lo que en una misma área podemos encontrar los índices relativos más altos de Catalunya, pero también los más bajos. Los ejemplos más significativos los encontramos igualmente en las comarcas de la Val d’Aran y La Cerdanya (ver tablas 2 y 4).

De los 321 iniciados en Aran, 250 corresponden al municipio de Vielha y Mijaran y 59, a Naut Aran. Por lo tanto, en los siete municipios restantes de la comarca sólo contabilizamos 11 proyectos visados. Entre los 401 certificados de final de obra o de proyectos acabados, 167 hacen referencia a Vielha y 224 a Naut Aran. En la comarca de L’Alta Ribagorça, durante el año 2001, se iniciaron 118 proyectos en el municipio de la Vall deBoí del total de 145 en toda la comarca. (ver tabla 3).

La Cerdanya es el otro ejemplo de concentración urbanística con 856 proyectos en toda la comarca. Municipios como Alp, Bellver y Puigcerdàredpresentan el 90 por ciento del volumen de visados durante ese año.

Estas tres comarcas utilizadas para la muestra no han sido escogidas al azar ya que todas comparten un mismo modelo territorial. De este modo, las estaciones de esquí constituyen su principal motor de crecimiento. BaquèiraBeret, BoíTaüll, La Molina y Masella son complejos de esquí radicadas en las tres comarcas citadas y han sido un revulsivo para su desarrollo urbanístico. La proximidad o accesibilidad a una estación de esquí determina el modelo de crecimiento.

Puntos débiles del modelo

La vinculación del turismo y, en particular del esquí, a la actividad inmobiliaria y más concretamente a la construcción de segundas residencias crea una situación excesivamente dependiente y, a medio plazo, podría convertirla en insostenible. 

Algunos ejemplos permitirán valorar la naturaleza del problema: la estación de 2 Alps, en Francia, dispone de una dominio esquiable de 24.000 Has. y una oferta de 24.000 camas, la mayor parte rotatorias; Courchevel, el complejo invernal más rentable de los Alpes franceses, disfruta de un dominio esquiable de 14.000 Has. y la cifra de camas, igualmente rotatorias en su mayoría, es de 10.000. Sin embargo, el dominio para la práctica del deporte blanco en BaquèiraBeret es de 2.000 hectáreas, mientras que sus camas casi alcanzan las 10.000 y en buena parte son de segunda residencia, y la proyectada estación de la Vall Fosca, en el PallarsJussà, con sólo 450 hectáreas esquiables contempla una capacidad de 7.500 camas.

Estas características van estrechamente unidas a las peculiaridades del sector turístico catalán y español que se caracteriza por la propensión de la población a disfrutar de segundas residencias. De este modo, la implantación y el desarrollo de las estaciones de esquí catalanas están totalmente vinculados a los ciclos de la construcción y a la correspondiente demanda de residencias secundarias en complejos turísticos: el boom constructivo en la estación de BoíTaüll se produce a finales de los años 80; la expansión y progresiva unificación de La Molina y Masella llega de forma paralela al desarrollo urbanístico de La Cerdanya y los proyectos de la Vall Fosca y la ampliación de Baquèira se gestan en pleno período expansivo de la segunda mitad de los 90.

Este modelo de desarrollo turístico, muy propio de Catalunya en su conjunto, tiene en las zonas de montaña, con un medio frágil y que “venden” el paisaje virgen como uno de sus principales atractivos, un impacto ambiental especialmente notable. Este hecho ha acabado provocando, en alguna ocasión, conflictos entre el sector que genera la demanda –nos referimos a capas sociales solventes- y el que promueve la oferta, normalmente las empresas promotoras de los complejos invernales. Otro ejemplo que puede servir para ilustrar esta situación es que los mismos propietarios de residencias secundarias de una urbanización de Taüll se manifestaron en contra de otro complejo de viviendas próximo al considerar que ellos habían pagado por un entorno y una calidad medioambiental que quedaban difuminados con la construcción de otra urbanización (“Turistas con casa en Taüll se oponen a la ampliación del núcleo urbano” SEGRE, 16-4-1998).

Además de las cuestiones ambientales y paisajísticas, es necesario analizar brevemente cuáles son también los costes y beneficios de esta forma de desarrollo desde el punto de vista de la creación de puestos de trabajo, de los ingresos para las administraciones localesy cómo repercute en los propietarios del suelo.

La construcción de nuevas residencias obviamente comporta la creación de puestos de trabajo, especialmente en los sectores de la construcción e inmobiliarios ya que incide muy poco en el turístico. Durante la ejecución de las obras se produce un incremento de puestos laborales en lampistería, electricidad y albañilería, aunque es necesario destacar que las promotoras suelen ser foráneas y, en muchas ocasiones, la mano de obra procede igualmente de otras áreas exteriores. Teniendo en cuenta que la segunda residencia en Catalunya en general y en las áreas de montaña en particular la frecuentación es muy baja, una vez acabada la obra, el número de puestos de trabajo se reduce radicalmente, quedando circunscrito básicamente a mantenimiento, limpieza y restauración. De este modo, a costa de hipotecar mucho territorio a medio plazo, se crean muy pocos puestos de trabajo.

Desataca también la creación de puestos de trabajo de forma directa por parte de la estación de esquí (servicios de pista, mantenimiento y atención al cliente, etc). Estos empleos son importantes básicamente porque ocupan, en muchos casos, a población joven, sin embargo es necesario tener en cuenta que el gran predominio de las empresas de las estaciones sobre las economías de las comarcas les da una gran capacidad de fijar las condiciones de trabajo y que la ocupación que generan está sometida, por definición, a una gran estacionalidad.

Otra de las teóricas ventajas radica en los beneficios que reportan a las arcas municipales de los consistorios que albergan las estaciones de esquí. Efectivamente, estos ayuntamientos ven incrementadas sus rentas con la concesión de licencias para nuevas construcciones. Pero cabe remarcar que los impuestos correspondientes a estos permisos se perciben únicamente una vez y que, ya satisfechos, los ayuntamientos se ven obligados a mantener de por vida muchos servicios para atender a estas nuevas urbanizaciones, que a menudo están aisladas de los núcleos de población tradicionales. Todo ello comporta unos gastos que en la mayoría de ocasiones superan las posibilidades económicas de los ayuntamientos afectados. Por otro lado, la debilidad de la fiscalidad local no permite en muchas ocasiones atender a las nuevas demandas de suministro de agua, alcantarillado, recogida de basuras, limpieza de calles, mantenimiento de infraestructuras viarias, con lo cual los desequilibrios, lejos de desaparecer, se acentúan.

Finalmente, las ventas de terrenos, que antiguamente estaban dedicados a pastos, para las futuras urbanizaciones constituyen otra ventaja al traducirse en una nueva inyección de capital para unos cuantos propietarios pirenaicos. Sin embargo, quienes realmente obtienen las ganancias son los promotores, que una vez han adquirido el suelo, multiplican los beneficios con la construcción de segundas residencias. Estas ventajas económicas se convierten en inconvenientes cuando llegan las segundas generaciones. El mercado de la vivienda no diferencia entre viviendas principales y secundarias, lo que añade un nuevo problema para la población residente: el acceso a la vivienda de los pocos jóvenes que aún quieren vivir en el Pirineo comprueban cómo un bien de primera necesidad se convierte en un producto de lujo. El mercado de los alquileres tampoco es una alternativa viable puesto que es mucho más rentable arrendar las viviendas por temporada turística o fines de semana que no para residencia permanente.

El modelo de desarrollo del turismo de montaña basado en la expansión de la segunda residencia tiene algunas ventajas inmediatas pero plantea muchas incógnitas, especialmente una gran preocupación de cara a la sostenibilidad ambiental y su rendimiento ambiental a medio plazo.

Sería necesario pues una regulación exhaustiva de este modelo de crecimiento que, en muchos casos, ha comportado un deterioro del paisaje que es el producto a vender como reclamo turístico. Los resultados observados hasta ahora son, en muchos casos, paisajes fracturados y desordenados. Dado que el paisaje es dinámico y está en permanente evolución, aunque a la vez sea uno de los elementos más identificativos de la cultura de una sociedad determinada, es necesario preservarlo y otorgarle la categoría de patrimonio en la medida que sea posible la estandarización, la uniformización y la falta de calidad y originalidad que tienen la mayoría de edificaciones que podemos ver hoy en el Pirineo. 

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