Tipologías de expansión metropolitana en Santiago de Chile: precariópolis estatal y privatópolis inmobiliaria

TipologÍas de expansiÓn metropolitana en Santiago de Chile: precariÓpolis estatal y privatÓpolis inmobiliaria [1] .

Rodrigo Hidalgo
Instituto de Geografía, Pontificia Universidad Católica de Chile
hidalgo@geo.puc.cl

Hugo Zunino
Departamento de Ciencias Sociales, Universidad de la Frontera
hzunino@uc.cl

Lily Alvarez
Doctoranda en Geografía Humana, Universidad de Barcelona
lalvarec@gmail.com

Una de las principales manifestaciones de cambio que se viven hoy en las grandes ciudades de América Latina, y del tercer mundo en general, tienen que ver con la con las modificaciones recientes que se manifiestan en los usos del suelo de sus periferias. El trabajo busca otorgar antecedentes empíricos y lecturas teóricas al modo en que se están gestando las emergentes configuraciones territoriales en la periferia metropolitana de Santiago de Chile, teniendo como base de análisis de los dos principales ejes del espacio residencial construido: viviendas sociales y condominios cerrados. En este sentido, interesa adentrarse en las diferentes dimensiones y procesos que dan lugar a la construcción de una nueva geografía socio-residencial metropolitana. Se hace énfasis en las formas espaciales resultantes y en el papel desigual que desempeñan en ellas los agentes involucrados, desde los promotores privados, pasando por el Estado hasta los propios habitantes.

Palabras clave: expansión metropolitana, agentes urbanos, desarrollo inmobiliario

One of the main expression of the urban changes unfolding in large Latin American cities, and in urban areas of the third world in general, are land use changes in peripheral locations. The aim of this article is to present empirical evidence of these changes and provide theoretical elements to understand the emergence of a new spatial configuration in the periphery of the Metropolitan Area of Santiago, Chile. We base our analysis on the two main elements accounting for the urbanization of the periphery: social housing and condominiums. In this context, our interest is focused on analyzing the different dimensions and processes allowing the construction of a new metropolitan socio-residential geography. We emphasize the resulting spatial forms and the uneven role played by the agents involved; including rear estate investors, the State, and the inhabitants.

Las formas espaciales resultantes de la expansión metropolitana en las grandes ciudades latinoamericanas y, en este caso, en las principales aglomeraciones del Cono Sur (Chile, Argentina y Brasil) expresan síntomas de cambio y particularidad que necesitan se destacados en los tiempos de la globalización neoliberal. En este sentido, en los últimos años se asiste a una importante modificación de las metrópolis latinoamericanas, representada, entre otros aspectos de singular importancia, por los cambios de las formas la segregación socio espacial en las ciudades y el desarrollo de nuevas centralidades. Del mismo modo, se observa una expansión de los condominios cerrados, en su mayoría distantes del centro urbano así como una producción de grandes torres en altura al interior de las aglomeraciones urbanas, vinculadas a los edificios corporativos de las grandes empresas y también a otros usos, como el residencial, el de oficinas y el hotelero. A su vez, estas últimas intervenciones están en directa relación con la necesidad de recuperación de las áreas centrales y con las renovadas estrategias del capital financiero que apunta a los negocios inmobiliarios en búsqueda de rentabilidades con mayor velocidad de retorno. Muchos de estos productos se asocian a lo que de Mattos (2004) ha definido como artefactos de la globalización: grandes centros comerciales, hoteles de las grandes cadenas y condominios exclusivos, entre otros.

Además de esa emergente producción inmobiliaria, las formas tradicionales destinadas a la habitación se revisten de un nuevo impulso decurrente de la dinámica inmobiliaria, que se torna más agresiva y potente por el aumento de la integración con el capital financiero (Pereira, 2006; De Mattos 2008). Esta integración potencia la transformación de lo urbano en una urbanización excluyente, sobre todo para aquellos que no tienen posibilidades de insertarse en su lógica de producción, porque no se constituyen en consumidores de productos inmobiliarios. En esa urbanización persisten y en algunos casos se amplifican las formas tradicionales de solución habitacional en los países latinoamericanos, donde siempre fue expresiva la concentración de la renta en determinados grupos de la sociedad. De esta manera, según el Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (UN-HABITAT) 130 millones de latinoamericanos vive en asentamientos precarios e informales, sin títulos de propiedad ni acceso legal a servicios (PNUD, 2006). En estos asentamientos parece no haber lugar para la vivienda en plenitud, apareciendo apenas las calles donde las personas se instalan, dando a lugar la imagen de un modo de vida casi nómade.

Esa reestructuración metropolitana, que en su dimensión urbana y territorial encuentra referencias en las formas actuales de producción inmobiliaria, viene alterando la relación entre lo público y lo privado, influyendo con ello en la gestión de las modalidades de crecimiento de la metrópoli. Tanto que, en algunos casos, podemos decir que en el interior de la aglomeración se están desarrollando una o varias ciudades privadas, dados los cambios de significado del espacio urbano y de la influencia de la acción de los grandes emprendimientos inmobiliarios. Con la renovada intensificación de la exclusión socio espacial, la tensión social tiene entre sus expresiones la creciente violencia urbana, que muestra que la dinámica en curso puede traspasar ciertos límites, que podrían comprometer la vida urbana actual. Este escenario requiere de parte del poder político de acciones concretas y de una nueva comprensión teórica, que guíe interpretaciones que estén al servicio de la sociedad y de los tomadores de decisiones, debido a que prácticamente no hay ningún agente que esté ajeno a los desdoblamientos de dichas tensiones socio-espaciales.

Desde el punto el vista demográfico, uno de los elementos más importantes dentro de este proceso de cambio metropolitano, tiene relación con el papel que desempeña o ha desempeñado en los últimos años la migración o desplazamientos residenciales intrametropolitanos y las fuerzas que la determinan (Rodriguez, 2007; Ortíz, 2007). En el caso chileno, en esta evolución, durante los últimos años un conjunto de obras públicas han influenciado de modo notable, sobre todo en lo que dice relación con los accesos viales principales y vías de alta circulación, la movilidad residencial de los sectores de ingresos medios y altos con los consiguientes cambios en el paisaje urbano e interurbano nacional que ello implica. En este sentido, bajo el esquema de las «concesiones viales» el sector privado ha comenzado movilizarse en búsqueda de rentabilidades atractivas para sus inversiones, potenciando la expansión física de las áreas metropolitanas y de las ciudades intermedias.

De esta forma, una de las manifestaciones de la expansión física del área metropolitana de Santiago de Chile (AMS) hacia su área de influencia está relacionada con la construcción de viviendas en condominios dirigidas a grupos socioeconómicos medios, medios altos y altos, que migran hacia las áreas periurbanas en búsqueda de nuevos espacios residenciales, de mayor tamaño e inmersos en un hábitat supuestamente opuesto a la modernidad de la metrópoli.

El binomio condominios más autopistas concesionadas está en las bases de lo que hemos denominado privatópolis inmobiliaria, que se relaciona con el aumento de los límites espaciales en la promoción y construcción de espacios residenciales cerrados, marcados por barreras de protección y seguridad, en los cuales se comienza a vivir una progresiva auto segregación no solo del habitar sino que también de los servicios necesarios que apoyan dicha función. Este fenómeno que se comenzó a vivir con especial vigor desde la segunda mitad de la década de 1990 encuentra hoy en la periferia metropolitana el espacio propicio para expandirse: más metros cuadrados a menor precio que en la ciudad consolidada y muchas veces mejor conectada que en su interior en términos de infraestructura vial a causa de las citadas autopistas. En este sentido, cada vez se comienzan a ofrecer productos inmobiliarios para las clases medias y altas en la periferia rural que incluyen supermercados, colegios, jardines infantiles y espacios de ocio exclusivos para sus residentes, tal cual existen en el interior del AMS. Lo único que se excluye, hasta el momento, en estos proyectos tiene que ver con las fuentes laborales donde se desempeñan los posibles propietarios (Hidalgo, Borsdorf y Sánchez, 2007).

Otra manifestación del proceso de expansión o de la generación de suelo urbano hacia el exterior del AMS, está asociado históricamente al desarrollo de proyectos de viviendas sociales promovidas por el Estado y dirigidas a grupos socioeconómicos medios bajos y bajos. Tradicionalmente estos conjuntos, especialmente durante la segunda mitad del siglo XX, se construyeron en la periferia inmediata de la mancha urbana, sin embargo hoy se hacen lejos de ella, en los municipios cuya mayor proporción de superficie está en la categoría de rural.

Los resultados de estas iniciativas de vivienda pública son lo que hemos denominado precariópolis estatal, que corresponde a un espacio monofuncional, segregado y fragmentado, definido por la presencia de los servicios de urbanización –electricidad, agua potable, luz eléctrica y en algunos casos calles pavimentadas. En estos lugares, la población habita en residencias con tamaños cuyo promedio no supera los 45 m2 edificados y por la ausencia del resto de clases sociales, equipamientos y algunos servicios básicos y no básicos, como colegios, centros de salud, áreas de esparcimiento y centros de comercio, entre otros (Hidalgo, 2007).

El conjunto de estas tipologías residenciales constituyen la mayor parte de la oferta residencial dentro del mercado metropolitano, y en este sentido, su patrón de localización significa cambios diferenciados en los perfiles socioeconómicos de la población y de las funciones de los lugares donde ellos se emplazan. Precisamente este artículo buscar otorgar antecedentes empíricos y lecturas teóricas al modo en que se están gestando las emergentes configuraciones territoriales en la periferia metropolitana de Santiago de Chile, teniendo como base de análisis de los dos principales polos del espacio residencial construido: viviendas sociales y condominios cerrados. En este sentido, interesa adentrarse en las diferentes dimensiones y procesos que dan lugar a la construcción de la nueva geografía social en los anillos externos del AMS y que se relaciona con el papel desigual que desempeñan los agentes involucrados, desde los promotores privados, pasando por el Estado hasta los propios habitantes.

Los nuevos espacios residenciales en la periferia metropolitana: elementos para su interpretación

Tomando como referencia a las ciudades europeas y de América del Norte la evolución de la ciudad desde el siglo XIX hasta hoy tiene momentos clave que interesan ser destacados en la óptica del presente trabajo. En un primer momento, la urbe decimonónica se ordenó de modo gravitacional, un centro funcional y económico en torno al cual existía una periferia dependiente y cercana, donde el límite entre lo urbano y lo rural era claro y preciso. Influida por el proceso de industrialización y la proliferación del medio transporte –desde el ferrocarril urbano y suburbano hasta el mismo automóvil- esta situación comienza a modificarse de un modo notable. En rigor producto de este proceso es que nace el suburbio, como un área de expansión deliberada de la ciudad sobre el campo, con fines mayoritariamente residenciales. Con el correr del tiempo este territorio llega a ser cada vez más complejo, incontrolado y difícil de definir y delimitar (Borsdorf, 2004).

En el siglo XX existe un constante proceso de fusión espacial entre los centros de menor importancia que rodean a las ciudades principales y sus zonas suburbanas, por la interacción y el crecimiento mutuo. Fuerzas centrípetas y centrífugas se traslapan, induciendo a un constante avance de la ciudad, dando paso a lo que se ha denominado como el continuo urbano-rural. En este entrelazamiento espacial, las ciudades principales mantienen su papel de centros culturales, pero se debilita su fuerza polarizante. A fines de la citada centuria un nuevo patrón espacial caracteriza la periferia, una estructura formada por unidades espaciales diversas y especializadas cada vez menos dependientes de la urbe tradicional, está substituyendo las viejas jerarquías. En este sistema espacial la relación entre la ciudad y el campo no se estructura de un modo único y racional. La aleatoriedad y la diversidad son características de lo que se denomina post-suburbio. En este contexto y siguiendo la tradición de lo que ocurre en América del Norte y Europa Occidental, el post-suburbio corresponde al nuevo tejido urbano que se forma en el borde la ciudad tradicional y funciona prácticamente independiente de las centralidades tradicionales que operan al interior de la aglomeración, siendo altamente diverso en actividades, formas y estilos (Borsdorf, 2004).

Atrás del conjunto de estas manifestaciones existen una serie de transformaciones que tienen que ver con la modificación de los patrones productivos que han sido relacionados con los procesos de reestructuración económica que actúan en la escala global. Lo anterior permitiría explicar, a través de los cambios en el mercado de trabajo y su diversificación geográfica, la aparición contemporánea del fenómeno en la mayoría de los países y regiones industrializadas y en vías de desarrollo (De Mattos, 2002, 2004).

La línea interpretativa expuesta nacida al amparo de la realidad europea y anglosajona es diferente a la situación que experimentan las ciudades latinoamericanas, lo cual hace necesario una permanente re-teorización conceptual y calce con la realidad empírica. A partir de ello es posible formular una serie de preguntas referidas al calce de la realidad que se vive en los países latinoamericanos con aquellos donde se originaron dichas categoría analíticas, entre las cuales destacamos las siguientes: ¿realmente estamos o no en las ciudades de la región y en este caso en Santiago ante la presencia de un post-suburbio? ¿podemos aplicar casi mecánicamente los conceptos de ciudad difusa o dispersa para diferenciar las formas de crecimiento metropolitano? ¿qué tipo de descentralización funcional ocurre en la periferia metropolitana de Santiago? ¿desde el punto de vista del espacio construido existen áreas diversas y polifuncionales o nos encontramos ante periferias monofuncionales y cuya correspondencia con el post-suburbio es sólo la fragmentación social de los usos del suelo?.

La precariópolis estatal y la privatópolis inmobiliaria: ¿de qué estamos hablando en la periferia metropolita de Santiago?

El análisis de comportamiento demográfico de las comunas del área metropolitana de Santiago (AMS) y las de su entorno rural, muestra que las comunas centrales tienen tasas inferiores de crecimiento que las de la periferia (Figura N°1), aspecto relevante de destacar en el proceso de metropolización que se vive en el AMS e informa de la tendencia a la contraurbanización (Arroyo, 2000; Berry 1976; Ferrás, 2007) observada también en las otras grandes ciudades del país (para Valparaíso ver Hidalgo y Borsdorf, 2005, para Concepción, Pérez y Salinas, 2007).

En este marco general existen en el espacio estudiado consideraciones relevantes como son la dimensión histórica y la amplitud de formas que presenta la expansión metropolitana, propias de la ciudad chilena en general y del AMS en particular, que ayudan a establecer las especificidades y la necesidad de generar categorías de análisis que tengan una correspondencia más cercana a los acontecimientos y realidades que le dan forma. En este trabajo buscamos examinar, en primer lugar, como la vivienda social en la búsqueda de suelo más barato va formando verdaderos espacios monofuncionales, segregados y fragmentados, que podríamos denominar “precariópolis estatal”, definida, como señalamos, por la presencia de los servicios de urbanización –electricidad, agua potable, luz eléctrica y en algunos casos calles pavimentadas, pero carente de las otras dimensiones que dan lugar a la ciudad propiamente tal como la existencia del resto de las clases sociales y variedad de servicios y equipamientos indispensables para el desarrollo de la vida urbana (Capel, 1975, 2003).

La lógica de localización que se relaciona con la vivienda social se asocia con la oferta de terrenos con un bajo valor por unidad de superficie, reservas que por lo general se encuentran en la periferia. Estos proyectos de viviendas se constituyen en un factor más de la conducción del patrón de segregación socio-espacial que desarrollan los agentes urbanos en la lógica de reproducción de sus intereses económicos, de clase y de carácter político y que de paso modelan la expansión urbana en su contexto más amplio (Harvey, 1977; Lefebvre, 1978). Concentrándose en su generalidad, a pesar de los esfuerzos públicos de diversificar la oferta geográfica del proceso centrifugo de población de bajos recursos, en espacios residuales, de margen, dichos conjuntos provocan la concentración de grupos socioeconómicos bajos en contados sectores de las ciudades (Hidalgo, 2007).

Figura Nº1. Porcentaje de variación intercensal de población a nivel comunal en el AMS, 1992-2007.

Desde los inicios de la política de vivienda social en Santiago de Chile se observa la localización de los conjuntos públicos en la periferia de la ciudad. Así lo demuestran los estudios de Hidalgo (2005, 2007) que muestra como progresivamente dichas intervenciones desde la promulgación de la Ley de Habitaciones Obreras en 1906 fueron construyendo la periferia de la ciudad, tanto por su acción directa como indirecta, construyendo nuevas viviendas, favoreciendo el acceso al suelo o gestionado los servicios básicos de urbanización para el inicio de la consolidación de los asentamientos espontáneos o “irregulares” que han adoptado distintas tipologías y denominaciones en los diferentes países latinoamericanos como “favelas” en Brasil, “pueblos jóvenes” en Perú, “villas miseria” en Argentina y “campamentos” en Chile, por mencionar algunos.

Sin embargo, desde la segunda mitad de la década de los noventa nos encontramos con un importante crecimiento de las viviendas sociales en las comunas de la periferia metropolitana de Santiago debido al avance y consolidación de una política de libre mercado que repercute, con fuerza, en todas las iniciativas sectoriales impulsadas por el Estado de Chile. Entre 1978 y 2003 se han construido en las comunas de la periferia metropolitana cerca de 27.000 unidades, casi la mitad de ellas se han edificado en la última década (Hidalgo, Zunino y Alvarez, 2007). Aunque muchas de estas viviendas son para población que efectivamente reside en las localidades asociadas a esas comunas, las cifras señaladas no dejan duda que la vivienda social ya no se localiza solo en la periferia inmediata de la ciudad, sino que se comienza a ubicar en aquellas espacios que limitan con el área metropolitana propiamente tal.

La pregunta que aparece luego de esta breve descripción del comportamiento de la construcción de las viviendas sociales en la periferia metropolitana es ¿cuáles son las consecuencias socio espaciales de esta nueva localización?. Al analizar la información del Índice de Desarrollo Socioeconómico (IDS) [2] para el período 1992-2002, podemos afirmar que ahí donde se construyeron conjunto de viviendas social el IDS descendió, se mantuvo o subió levemente, cuestión que nos lleva a afirmar que estos conjuntos residenciales muchas veces son motores de un cambio regresivo de los espacios donde se ubican.

Como apuntamos, la política mercantilista de uso del suelo urbano impuesta desde los mediados de los ochenta en adelante expulso a las viviendas sociales cada vez más lejos de la ciudad. De esta manera, las comunas periurbanas comenzaron a recibir nuevos habitantes que, debido a su condición de pobreza, disminuyen la condición socioeconómica de los lugares o áreas donde ellos se emplazan. La evidencia empírica muestra una relación entre la generación de focos pobreza y las políticas habitacionales del Estado. Este proceso se observa al comparar los valores del IDS de las zonas con viviendas sociales para los años 1992 y 2002 (figura Nº2).

Figura N°2. Localización de viviendas sociales y condominios según variación del IDS, 1992-2002.

Entonces estamos en presencia de la construcción de una verdadera precariópolis estatal, que además de presentar bajos indicadores objetivos de calidad de vida –medidos a través de los componentes del IDS- ella presenta otros problemas que se ven reflejados en la figura Nº2, que muestran la asociación de los lugares donde se construye la vivienda social con la dependencia funcional de actividades de estudio y trabajo. En concreto, los conjuntos de vivienda social se localizan en lugares que son “sometidos” a los servicios y fuentes de trabajo que se dan al interior del área metropolitana o en la ciudad consolidada, debiendo muchos de sus habitantes recorrer grandes distancias para satisfacer sus necesidades laborales y de educación.

En este documento, en segundo lugar, deseamos destacar la otra cara de la expansión residencial metropolitana de Santiago y ella tiene relación con los espacios residenciales cerrados o condominios que aparecen como un producto inmobiliario de los promotores privados, que buscan rápidas rentabilidades aprovechando factores de diversa índole que les ayudan a valorar el suelo de la periferia. Pero no son localizaciones ubicuas que pueden estar en cualquier posición geográfica sino que aprovechan la existencia de recursos paisajísticos, presencia de seguridad las veinticuatro horas del día y accesibilidad de alta velocidad vinculadas a las mega infraestructuras metropolitanas, que les ayudan a reproducir la inscripción de sus lugares de habitación al corazón de la ciudad bien servida y equipada (Hidalgo y Borsdorf, 2005).

Si se analiza la localización de los condominios en las tipologías que existen en la periferia metropolitana [3] y que dan lugar a la privatópolis indican una situación diferente respecto de la precariópolis en el sentido que en los lugares donde se localizan estos conjuntos residenciales existe una tendencia a que su ubicación se asocie a espacios que aumentan o que ostentan un mayor IDS. A la vez, hay que considerar que en algunas áreas se han edificado condominios cerrados y vigilados relativamente cercanos a la construcciones de vivienda social, reduciendo la segregación espacial pero manteniendo la segregación social. En estos casos, las cifras pueden denotar un aumento del IDS, pero éste no es consecuencia de un proceso global de mejoría de las condiciones de vida de esos lugares actuando a nivel de distrito censal, sino consecuencia del emplazamiento de sectores medio y medio-alto que se auto-excluyen, física y simbólicamente de la población más pobre (Figura N°2).

Las modalidades de crecimiento de las ciudades chilenas y de sus áreas metropolitanas en las últimas décadas, se asocian a un modelo que podría ser homologado al de ciudad dispersa y también del postsuburbio pero que no puede ser leído automáticamente como tal. Tanto la precariópolis como la privatopolis no se condicen con la realidad europea y de América del Norte debido a que en ellas no existen las características básicas de formación de los espacios que se dieron a lugar en esas naciones del hemisferio norte. Como apuntamos, en éstas últimas el crecimiento y ocupación de la periferia metropolitana inmediata y de las áreas circundantes a ella se ha dado con un conjunto de equipamientos y servicios equivalentes muchas veces a lo existente en el interior de la aglomeración (Borsdorf, 2005). Esto en el caso del AMS queda demostrado en la medida que los habitantes de la periferia del AMS realizan sus actividades diarias, educación y trabajo, principalmente al interior de ella.

Esto quiere decir que tanto los modos de vida de los residentes de la precariópolis como de la privatópolis basan en una proporción no despreciable sus fuentes laborales y provisión de bienes y servicios en la oferta intra metropolitana. La migración de los habitantes de esta última categoría hacia las áreas periurbanas está asociada principalmente a la búsqueda de nuevos espacios residenciales, con algunas ventajas comparativas respecto de la oferta inmobiliaria existente al interior de la aglomeración. Una de las hipótesis que explica lo anterior se relaciona con el acceso a viviendas de mayor tamaño predial y construido que se ofertan en estos lugares de transición entre el medio rural y el medio urbano (Hidalgo, Salazar, Lazcano y Roa, 2004). También existen connotaciones subjetivas en las decisiones de los nuevos habitantes que buscan espacios abiertos que evocan paisajes bucólicos campestres, en los cuales se pueden desarrollar actividades de ocio inmersas en la naturaleza y medio rural, como los campos de golf, clubes ecuestres y lagunas para deportes acuáticos (Cuadro N°1, Figura N°3).

Entonces la privatópolis se forma a partir del cambio de la localización residencial y necesariamente no se condice con un desarrollo al unísono de la mayoría de los otros servicios y funciones especializadas que los citadinos que moran en ella requieren para satisfacer sus necesidades. Aunque en muchas de las comunas de la periferia del AMS se comienzan a localizar algunas instituciones de educación primaria y secundaria [4] , los grados de centralidad que ellas ostentan son bastante inferiores que los existen al interior de la aglomeración y por lo mismo sus residentes deben viajar las mismas distancias de aquellos moradores de la precariópolis, pero con la ventaja de la auto movilidad (Ver figura N°4).

Atrás de las dinámicas sobre la urbanización existen distintas lecturas sobre los efectos que provoca la privatópolis en los medios geográficos donde se emplaza. Una aproximación tiene que ver con la disponibilidad de la tierra de alta productividad, base natural para las actividades primarias de la población, no solo originaria, sino sobre las labores agrícolas en general de la región. Esta situación debe ser matizada en la medida que el mercado de la tierra no es ciego y que pone a disposición una oferta de parcelas de agrado [5] cuya renta es inferior a usos agrícolas cuya producción supera al rendimiento de usos urbanos. Esto ocurre en la actualidad con la producción vinculada a las agriculturas globalizadas, como lo ha demostrado el trabajo de Corbalán, Ramírez y Aguirre (2007) para el caso de la ciudad de Molina, en la región del Maule, que informa que los valores de la tierra urbana son inferiores a aquellas superficies dedicadas a la actividad vitivinícola.

Cuadro N°1. Migración hacia la privatópolis: factores de atracción desde la periferia y repulsión desde la metrópoli

Repulsión desde la metrópoli	Atracción desde la periferia
Factores ambientales: contaminación del aire, ruido, congestión vehicular.	Factores ambientales: aire limpio, silencio, Espacios de ocio abiertos e inmersos en la “naturaleza” y “vida campestre” (por ejemplo: canchas de Golf, clubes ecuestre, lagunas para deportes acuáticos, entre otros)
Seguridad, delincuencia y aumento de la sensación de las tasas de criminalidad que repercuten.	Oferta inmobiliaria: acceso a viviendas de mayor tamaño predial y construido a un costo menor en relación a la mercado intrametropolitano. Vigilancia y mayor seguridad. Posibilidades de diseñar “su propia vivienda” en relación a la construcción estandarizada del interior del AMS.
Factores laborales: modificación de la fuente laboral o acogimiento a jubilación.	Posibilidades de ejercer una nueva actividad que no involucre movilidad a la fuente de trabajo.
Factores personales: Renuncia a la vida en la ciudad y migración al campo para vivir en él y de él. Búsqueda de un espacio diferente y ajeno a los males de la ciudad para el crecimiento de los hijos.	Factores personales: mayor tiempo para la familia. Mejorías de la salud corporal.

Es probable que esto dependa del estrato socio económico al cual está dirigida la oferta residencial y en consecuencia de la capacidad de pago de los adquirentes del suelo para llevar adelante sus intereses, pero los propietarios del suelo no dejarán margen alguno para disminuir sus ganancias. En el escenario económico globalizado el suelo agrícola compite con usos urbanos y los terrenos que se ponen en el mercado residencial son precisamente aquellos que no cuentan con las condiciones agro productivas para insertarse en los circuitos económicos internacionales.

En definitiva estas dinámicas tienen consecuencias sobre la generación y gestión del suelo urbano más allá de los límites de la ciudad tradicional y en su relación con las transformaciones socioeconómicas de los municipios involucrados. Esta situación repercute directamente en la sustentabilidad del proceso de metropolización, o en otras palabras, sobre la armonía territorial de la expansión metropolitana, lo que es un gran desafío para la gobernabilidad de estos espacios y, de paso, para los actores que convergen en ella, tanto del sector público como privado y de la comunidad en general (Hidalgo y Salazar, et. al., 2005).

En este sentido, la colonización residencial de las comunas externas al AMS provoca un verdadero efecto dominó sobre la dotación de infraestructuras, equipamientos y servicios (Hidalgo y Salazar et. al. 2005). Inclusive si la magnitud de la migración induce un cambio substantivo en el número de residentes de las áreas de destino, se pueden generar consecuencias sobre la representación sociopolítica de estos espacios de interface urbano rural (Orellana, 2007; Salazar, 2007).

Un factor que influye en la gobernabilidad metropolitana del Santiago es la fragmentación administrativa determinada por los cuarenta y dos municipios que dan forma a la mancha urbana continua del AMS. En el caso chileno existen escasas instancias de institucionales que traten de coordinar de modo intersectorial las políticas y procesos que influyen en las configuraciones territoriales que dan forma a los espacios metropolitanos (Arenas, 2006, 2007). Los principales instrumentos están asociados a los planes regionales de desarrollo urbano y planes reguladores intercomunales destinados por definición a regular al suelo el urbano y sus áreas de expansión [7] .

El marco desregulador y subsidiario que dio a lugar la reforma neoliberal chilena permitió la instalación de un modo de ordenar el territorio en función de la competencia de la rentabilidad de usos más que de la capacidad ambiental y territorial de los mismos. En este ámbito, el dibujo residencial de la periferia metropolitana también está dado por el papel que desempeñan las empresas que proveen los servicios de urbanización básicos para la instalación de las viviendas que se construyen en los espacios aludidos (Figura N°5). Esto cobra espacial valor en las residencias de la privatópolis en la medida que ellas se hacen en las denominadas parcelas de agrado. Estas últimas se ubican fuera de límites de los planes reguladores comunales y en definitiva su instalación no depende de una normativa de construcción urbana sino que de la factibilidad de las empresas que otorgan el servicio. Dicho de otro de modo se habita con fines residenciales el suelo rural que no es rentable en la dimensión agro productiva y su materialización no está dada por las instancias de ordenación territorial de la legislación urbana chilena sino por la capacidad que tienen las empresas prestadoras del servicio, todas ellas privadas.

Atrás de estos procesos existen una serie de relaciones de poder entre los agentes que están determinando con sus decisiones el dibujo de las formas de ocupación del territorio. En este contexto, se entiende que el poder, definido en este caso como el grado de influencia que los actores involucrados en la construcción social del territorio, puede ejercer control sobre el destino de una determinada área o lugar, con el fin de avanzar en la consecución de objetivos específicos deliberados con antelación. En su articulación intervienen tanto personas que ocupan una situación de privilegio para ejercer dominio sobre otros actores que – a primeras luces – aparecen subordinados a decisiones tomadas en esferas que escapan de su control inmediato. Para descifrar la mecánica del poder en un determinado caso, resulta útil considerar elementos operando a distintas escalas geográficas. Siguiendo a Zunino, (2002), tanto en escalas generales como específicas existen diferentes estrategias para hacer valer la autoridad (por ejemplo reglamentos, leyes) o la capacidad para cambiar líneas de acción definidas por actores que operan en los diferentes niveles que le son propios (por ejemplo las autoridades del nivel local o nacional pueden ver afectadas sus decisiones de entes locales o viceversa).

Figura N°5. Distribución de empresas prestadoras de los servicios de agua potable y luz eléctrica en el AMS.

La autoridad formal de las leyes, reglamentos vigentes y criterios de costos en materia de construcción de viviendas sociales que dan a lugar la precariópolis, dibujan una situación en donde los promotores inmobiliarios gozan de una capacidad amplia para decidir la localización de los conjuntos residenciales dirigidos a los más pobres, el diseño arquitectónico de dichos emprendimientos y la calidad de la infraestructura y equipamiento que se ofrecerá a los adquirentes. Dado que la política de vivienda vigente en Chile fomenta la postulación individual o a través de los “comités de vivienda” que aglutinan a un número acotado de familias que residen en una determinada comuna, esta política tiene un fuerte sesgo individualista, lo cual limita severamente la capacidad de la población beneficiaria para organizarse y ejercer presión ante los organismos formales como los municipios o ante los promotores inmobiliarios. Así, los beneficiarios de los programas de vivienda social permanecen en una situación subyugada en tanto que poseen escasos recursos para cuestionar y cambiar decisiones que ya han sido tomadas y sancionadas por la autoridad formal de turno. Como corolario, en Chile ha desaparecido el llamado movimiento poblacional que tuvo un papel influyente desde los cincuenta hasta mediados de la década de los ochenta del siglo pasado (Garcés, 2003). La capacidad de los pobladores para ejercer influencia ex-post al proyecto depende de su capacidad de organizar y llevar adelante sus estrategias para promover cambios.

La situación con respecto a la privatópolis es distinta. En este caso los promotores inmobiliarios utilizan resquicios legales para urbanizar terrenos fuera del límite urbano o bien ejercen su influencia – la cual es potenciada por la necesidad de las autoridades formales para atraer inversión y desarrollo – para modificar los instrumentos de planificación con el objeto de darle el sustento legal a proyectos específicos. En la fase pre-proyecto se involucran en un diálogo directo con las autoridades municipales. La decisión sobre la factibilidad de la realización de estos emprendimiento surge a partir de estos canales de comunicación y muchas veces se establecen instancias informales para la toma de decisiones (Zunino, 2006). En el caso de las subdivisiones prediales fuera del límite urbano, los adquirentes de los terrenos y/o viviendas se enfrentan a una situación de desamparo, pues no pueden exigirle a la municipalidad que los dotes de los servicios, equipamiento e infraestructura, pues el predio no se encuentra afecto, como señalamos, a las disposiciones que amparan las subdivisiones en áreas urbanas. La relación que se establece entre los promotores y los adquirentes corresponde a acuerdos que muchas veces dan origen a un número importante de conflictos. En el caso de condominios dentro de áreas urbanas, su desarrollo debe enmarcarse en los instrumentos formales de planificación urbana vigente.

Consideraciones finales

Tanto la precariópolis como la privatópolis son formas territoriales resultantes de un tiempo y espacio determinado, que en términos macro se vinculan con acciones que se dan en el marco del Estado neoliberal. En este sentido las dos se relacionan con la flexibilización del mercado del suelo, un mismo proceso que actúa en niveles de decisión diferentes y en escalas distintas.

En la misma dimensión, existen velocidades desiguales determinadas por los flujos de capital y la capacidad de decisión de los agentes involucrados. En este sentido, la precariópolis y la privatópolis pueden ser vistas dentro del proceso de reestructuración inmobiliaria (Pereira, 2006), que es producto del agotamiento de la dinámica de crecimiento periférica que caracterizó la expansión metropolitana del Estado industrial-desarrollista centro-periferia. En contrapartida la reestructuración inmobiliaria tiene que ver con el modo en que las condiciones de movilidad del capital, nacional e internacional, obtienen las condiciones óptimas para retrotraer ganancias, cuestión que en el contexto de la globalización económica es uno de los símbolos de cambio de las grandes ciudades.

Tal como lo hemos planteado, las formas espaciales resultantes de esta reestructuración no son iguales y las diferentes áreas metropolitanas o grandes ciudades no responden de modo homogéneo. En este sentido los actores que actúan a escala global pueden ser los mismos pero en el ámbito local no, este es expresión además de la relación producción-capital, de procesos históricos, culturales y sociales que trascienden esa problemática y que otorgan un marco fundamental para comprender las manifestaciones de la expansión metropolitana en los países latinoamericanos.

La precariópolis y la privatópolis son el caso chileno las ecuaciones residenciales de la periferia metropolitana (Pereira, 2006) y expresan, en parte, la repetición del patrón de la geografía social que se vive al interior de la ciudad entre la vivienda pública dirigida a los más pobres y el espacio de autoconstrucción de las clases obreras formado desde la década de 1950 con aquellos barrios de la élite y las clases medias, construidos en el mismo período, y que en la actualidad se desarrolla en base a los condominios que dan a lugar a la urbanización cerrada. A diferencia de ello, lo que ocurre en las afueras del AMS está justamente asociado a un fenómeno cuya localización y extensión está en las bases de lo que el mismo Pereira ha denominado “el fin de la ciudad, la urbanización sin límites” (Pereira, 2007).

La vivienda social –que se relaciona con la precariópolis-, por lo tanto, cobra importancia en la medida que se conforma sobre la base de las políticas estatales, que tienden a generar en los conjuntos de mayor tamaño grandes espacios de marginalidad social. Ellos se materializan muchas veces sobre ejes que son parte de la expansión continua de la ciudad o de la exurbanización de la población a ciudades menores o nuevas ciudades, como lo describe Semmoud (2001) para el caso de Paris. En la periferia de esta ciudad y de otras urbes francesas los conflictos generados durante el año 2005 muestran que la acumulación de población inmigrantes de los países del magreb y de otras naciones países del llamado tercer mundo más los excluidos de la sociedad gala reclaman por oportunidades de inclusión las que muchas veces pasan por la localización de sus residencias. Esto último lo debemos poner en relieve dado que en el caso chileno en las últimas décadas se ha llevado adelante una intensa construcción de viviendas para los más pobres en las periferias de las casi todas las ciudades del país pero estándares bastante más bajos que los realizados en Francia y otros países europeos y a diferencia de ellos con población con población no migrante.

Los condominios que dan lugar a la privatópolis tienen, como señalamos, una raíz que está en la flexibilización del marco legal para acoger proyectos inmobiliarios en la periferia del AMS y da cuenta de una acción deliberada del Estado chileno. En ella se manifiestan situaciones que tienen que ver con el modo en que el mercado inmobiliario promueve sus productos y la forma en que responden los adquirentes. Existe un aumento de la oferta de suelo y de viviendas construidas que no se condice con el incremento de la demanda en función del crecimiento demográfico del AMS. En otras palabras hay más unidades a ser habitadas-construidas que potenciales compradores. En paralelo aumenta la oferta y los precios de los inmuebles tienden mantenerse o a incrementarse y la demanda se mantiene o crece levemente. A su vez progresa la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios de bajo costo para adquirirlas, situación que en Europa y en América del Norte se conoce como la burbuja inmobliaria (Brenner, 2004), concepto que significa que el precio de las vivienda no tiene relación con los principios básicos de la racionalidad económica y que están determinados en definitiva por cuanto están dispuestos a pagar por ellos los compradores (Rullan y Artigues, 2007).

En el caso de la privatópolis suceden acontecimientos que deben ser destacados en la línea precedente, debido a que estas propiedades están ancladas, muchas veces, en inversiones familiares que persiguen una renta segura para ser arrendadas o ser usadas como segundas residencias, por la aspiración de personas citadinas de poseer un lugar de ocio y descanso fuera de la ciudad. Esto coloca un elemento de complejidad al análisis puramente económico y que en definitiva es un aspecto a considerar en los cambios que se viven en las periferias metropolitanas, lo que pone en relieve la necesidad de seguir indagando en el comportamiento de los intereses de los actores comprometidos en la configuración de las periferias metropolitanas.

La precariópolis y la privatópolis son factores de cambio del complejo socio territorial que se construye en la actualidad fuera del perímetro de la conurbación del AMS. Ellos modifican el patrón de la geografía social que se configura en gran parte en base a población migrante del núcleo urbano consolidado del AMS, que en el caso de los condominios constituye una opción deliberada por localizarse distantes de las áreas consolidadas de la AMS. Para los residentes de los conjuntos habitacionales del Estado es prácticamente la única alternativa de acceder a la “casa propia”, la que soluciona muchos problemas pero de paso ocasiona inconvenientes que tienen que ver con la localización, distante muchas veces de los puntos donde ellos desarrollan tradicionalmente sus actividades labores y de educación, entre otras.

La indagación en los procesos territoriales actuales que viven las áreas urbanas del país y sus respectivas implicaciones teóricas, constituye un ámbito del conocimiento a profundizar por parte de las disciplinas científicas interesadas por las transformaciones del territorio. La comprensión e interpretación de las dinámicas espaciales debe llevar a establecer marcos de referencia adecuados para la realidad nacional y que aporten al estudio y solución de las dificultades que enfrenta el Estado y la sociedad chilena en estas materias.

Notas

[1] Proyecto Fondecyt regular 1060759 y Cooperación Internacional 77070242. Una versión en extenso de este trabajo fue publicada en PERERA, P. e HIDALGO, R. p. 23-40. Producción Inmobiliaria y reestructuración Metropolitana en América Latina. Santiago: Serie GEOlibros Nº11 y FAU/USP, 2008, p.167-195, con el título Las dos caras de la expansión residencial en la periferia metropolitana de Santiago de Chile: precariópolis estatal y privatópolis inmobiliaria.

[2] El procedimiento del cálculo del IDS fue tomado a partir del Índice de Desarrollo Humano (IDH), metodología propuesta por el Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) (PNUD/MIDEPLAN, 2000). El IDS se construyó en base a tres tipos de indicadores o dimensiones: bienes suntuarios, nivel de estudio de la población de más de 25 años y calidad de la vivienda (Hidalgo y Borsdorf, 2005). El primero de ellos consideró nueve variables para 1992 y once para 2002. En el caso de las áreas urbanas, la unidad de análisis elegida fue la zona censal; y en el de las áreas rurales, el distrito censal. Estas últimas son categorías manejadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para la gestión y manejo de la recolección y tratamiento de los datos censales.

[3] Según Hidalgo 2004 las tipologías de condominios existentes en la periferia metropolitana de Santiago son: (a) Urbanizaciones cerradas: conjuntos de viviendas unifamiliares de más de 100 viviendas, con perímetro cerrado y accesos controlados. En la mayoría de las ocasiones no se encuentran amparados en la normativa de copropiedad y han logrado legalidad a partir de la aplicación de las ordenanza locales de cierre de calles y pasajes. (b) Ciudades valladas: grandes proyectos inmobiliarios construidos por etapas, en la periferia inmediata de las áreas metropolitanas. Principalmente están constituidos de viviendas unifamiliares, pudiendo también considerar edificios de departamento. En su diseño se considera una amplia gama de equipamientos y servicios, que dan autonomía de estos asentamientos respecto del entorno urbano donde se localizan. Se ven potenciados por el mejoramiento de la redes de infraestructura vial y por la política urbana en torno a las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado, ZODUC. (c) Loteos de parcelas de agrado: unión de predios desde 5.000 m² en espacios periurbanos, acceso controlado y edificación libre en base a normativa interna del condominio.

[4] Ver trabajo de Hidalgo, Borsdorf y Sánchez para el caso de los megaproyectos de Chicureo en Colina al norte del AMS, recientemente publicado en la Revista Ciudad y Territorio (2007).

[5] Las parcelas de agrado corresponden al fraccionamiento del suelo rústico originado por el Decreto con Fuerza de Ley 3.516 de 1980, que estableció en su artículo primero que „los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas“. La aplicación de esta normativa condujo a un intenso proceso de subdivisión de la tierra en las áreas rurales del país y con especial vigor en la periferia de las ciudades.

En este proceso se generan una serie de nuevos asentamientos de población, que son reconocidos en la toma de datos de los Censo de Población y Vivienda del año 2002. En este sentido, el glosario de dicho Censo señala que la parcela de grado corresponde a: “asentamiento humano, concentrado o disperso que se ubica en una o más propiedades de pequeña extensión, inferior a media hectárea (5.000 metros cuadrados), con nombre propio común a todas ellas. La parcela de agrado, por su dimensión no constituye una explotación agrícola, aun cuando existan cultivos al interior de ella; se diferencia de la parcela agrícola por el tipo de edificación moderna de la vivienda, correspondiente a un nivel socio-económico medio-alto y alto. Por lo general, la parcela de agrado se ubica en las cercanías de los centros urbanos de importancia; ellos forman un conjunto de varias propiedades que se reconocen con un nombre propio común, que generalmente se deriva del nombre del predio que las originó, independientemente del nombre propio que pudiere tener cada propiedad. La parcela de agrado pierde su categoría si su monto poblacional corresponde a la de Aldea (entre 301 y 1.000 habitantes)”.

[6] El Indice de Centralidad de Davies (ICa) consideró el número de farmacias, supermercados, hipermercados, hospitales, colegios y bancos. Su concentración en base al universo del AMS dio a lugar la jerarquía de las comunas consideradas. La fórmula de cálculo fue adaptada de Davies (1967).

[7] Las definiciones y atribuciones de los instrumentos citados quedan definidos por la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

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